内容摘要：本文对2019年清远房地产开发投资和商品房销售的基本情况和主要特点进行分析，指出全市房地产开发存在的主要问题，并对2020年房地产开发趋势进行预判。
关键词：房地产 情况 分析
2019年，清远市房地产市场整体保持稳中有进，商品房销售平稳增长，房地产开发投资趋于平稳。
一、 房地产开发市场基本情况
（一）商品房销售市场平稳增长
2019年，由于上年商品房销售市场的深度调整，清远商品房销售市场平稳增长。商品房销售面积718.6万平方米，同比增长10.1%，增幅比上年提高37.6个百分点，总量和增速，在全省的排位分别是第五位和第三位，增速排位仅次于珠海、深圳。销售额570.2亿元，同比增长7.9%，增幅比上年提高17.6个百分点。
2018-2019年清远市商品房销售面积增速（%）
一是住宅销售支撑商品房销售。商品住宅销售面积628.5万平方米，占全市销售面积的将近9成，同比增长10.3%，增速比上年提高39.9个百分点；销售额508.9亿元，同比增长7.3%，增幅比上年提高15.6个百分点。其中，90方-144方的住宅，是清远市场最火爆的户型（占78%）。
二是大部分县（市、区）都实现正增长。全市八个县(市、区)中，商品房销售面积增速，除了阳山和连南负增长外，其他县（市、区）都实现正增长。对全市增速拉动最大的是两区两市。
三是大型楼盘是销售的主力军。销量排在前十位的分别是碧桂园新亚山湖城、美林湖国际社区、保利天汇花园、恒美花园、半岛一号碧桂园、清远万科城、时代水岸（清远）花园、碧桂园云璟、时代倾城、保利花园，十个楼盘的总销售面积181.2万平方米，占全市的25.2%。
（二）房地产开发投资趋于平稳
清远市房地产开发投资，2019年初高开，上半年企稳，之后趋于平稳。全年房地产开发投资424.6亿元，同比增长7.9%，增幅比前三季度提高0.3个百分点。
2018-2019年清远市房地产开发投资增速（%）
一是土地购置费仍然是拉动投资增长的主要动力。2019年，清远房地产开发投资中建安工程309.3亿元，同比增长2.5%；设备工器具购置2.9亿元，同比增长16.6%，增速比上年提高2.9个百分点；其他费用112.4亿元，同比增长26.1%，增速比前三季度提高6.7个百分点，其中土地购置费75.4亿元，同比增长29.2%，增速比前三季度提高8.5个百分点，拉动房地产开发投资提高4.3个百分点。
二是办公楼和其他投资增速大幅提升。2019年，清远房地产开发投资中商品住宅投资337.4亿元，同比增长7.4%，增幅比前三季度提高0.3个百分点；办公楼投资2.4亿元，同比增长10.7%，增幅比前三季度提高11.5个百分点；商业营业用房投资30.5亿元，同比下降20.6%，降幅比前三季度扩大1.2个百分点；包括中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等在内的其他投资54.4亿元，同比增长40.7%，增幅比前三季度提高11.8个百分点。
二、需关注的问题
（一）房地产企业库存压力加大
2019年，房地产开发企业积极调整营销节奏，加快项目推盘和周转速度，企业整体销售力度不减，但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下，市场观望情绪浓厚，项目开盘去化速度较慢，待售面积逐年增加，房地产企业库存压力进一步加大。2019年，清远商品房待售面积(已经办理竣工备案未出售的商品房建筑面积) 412.9万平方米，比上年同期增加53.5万平方米，同比增长14.9%。从2017年到现在，非住宅商品房待售面积大于住宅待售面积。
2015-2019年清远市住宅和非住宅商品房待售面积
（万平方米）
（二）企业到位资金存在压力
2019年，清远房地产开发企业实际到位资金807.3亿元，同比增长6.9%，增幅比前三季度回落12.7个百分点。本年到位资金与完成投资比重由上年的1.92:1下降到1.90:1。其中，国内贷款143.6亿元，同比增长64.3%；自筹资金157.9亿元，同比下降17.3%；定金及预收款276.1亿元，同比下降6.4%；个人按揭贷款220.7亿元，同比增长29.5%。分别占到位资金的17.8%、19.6%、34.2%和27.3%，合计占98.9%。企业到位资金主要依赖自筹资金和销售款回笼，表明房地产开发能力弱，后续开发投资的资金大大受制于销售资金的回笼。
(三) 房地产开发企业的投入有所放缓
随着融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出，土地市场推地节奏开始放缓，土地竞拍热度明显减弱，房地产开发企业对继续扩大投资持谨慎态度。2019年，清远房地产开发企业土地购置面积38.5万平方米，同比下降56.3%。
三、对2020年房地产走势的预判及建议
2019年12月12日闭幕的中央经济工作会议，会议强调明年工作“要坚持稳字当头”。进一步明确“房住不炒”的政策导向。重申稳地价、稳房价、稳预期；强调房地产市场“平稳健康发展”。预计2020年清远房地产开发投资和商品房销售面积稳中趋缓。
为了保持房地产稳健发展，一方面稳房价促销量，2019年清远市房地产市场平稳增长，这对需求方起到了一定的刺激作用，房地产开发商应抓住这个有利时机，特别是排名靠前的大楼盘，要继续发挥市场销售领头羊优势，稳定房价，加快销售步伐，共同促进房地产市场稳健发展；另一方面增信心稳投资，相关职能部门要加强房地产市场监管力度和动态跟踪，密切关注市场走势和企业资金运行状况，积极推进房地产市场综合调控，增强企业对市场信心，稳住房地产开发投资。
