上半年清远市房地产市场保持增长


       内容摘要:本文在对2021年上半年清远房地产市场基本情况和主要特点进行分析的基础上,指出当前房地产市场发展面临的困难和问题,并藉此提出意见建议。

       关键词:房地产  分析

       今年以来,市委市政府认真贯彻落实中央和省的决策部署,积极稳妥推进房地产长效机制工作方案,着力稳地价、稳房价、稳预期,努力保持房地产市场平稳健康发展。上半年,清远市房地产市场保持增长。

       一、房地产市场运行情况与特点

       受上年同期基数逐步升高的影响,房地产市场在年初大幅高开后逐月回落,进入五、六月份开始明显趋缓。上半年,全市房地产投资177.0亿元,增长2.3%,两年同期平均下降4.0%;商品房销售面积345.2万平方米,增长12.0%,两年同期平均增长2.1%。

       (一)在库入统房地产数量稳步增加

       随着房地产市场的稳步发展,在库入统房地产企业不断增加。2016年,在库房地产企业348家,2017年上升到406家,2019年突破500家达到503家,今年上半年进一步上升到547家。在库入统房地产项目个数也不断上台阶,2016年393个,2017年472个,2018年522个,2020年上升到635个,今年上半年达到640个。

       近年来全市在库房地产数量

单位:家、个

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年上半年

企业数

348

406

445

503

540

547

项目数

393

472

522

597

635

640

       (二)商品房销售趋于稳定增长

       由于上年英德万洋众创等工业厂房项目在5月份入库,再加上受疫情影响的购房需求在五、六月份集中释放,导致第二季度商品房销售回落幅度较大。上半年,商品房销售面积345.2万平方米,增长12.0%,增速比一季度回落87.3个百分点;实现销售额227.5亿元,增长3.9%。住宅销售面积和销售额则分别下降1.8%和2.1%。

       (三)房地产投资实现增长

       商品房销售低迷对房地产投资影响比较明显。房地产投资在年初增长24.1%后开始回落,五月份有所趋稳,六月份进一步回落,上半年共完成177.0亿元,增长2.3%。

2021年全市房地产投资月累计增速

单位:%

1-2月

一季度

1-4月

1-5月

上半年

增长

24.1

20.1

10.4

12.9

2.3

       从工程用途看,住宅投资仍然是我市房地产投资的主体,上半年,占比77.2%的住宅投资136.7亿元,增长5.9%;办公楼和商业营业用房投资则分别下降24.5%和7.4%。从构成看,占比74.9%的建筑工程投资132.7亿元,增长9.4%;土地购置费20.1亿元,大幅下降31.3%,占房地产投资的比重由上年同期的17.0%降到11.4%,降低5.6个百分点。

       总体来看,房地产投资开发热度有所下降,2月到6月,月完成投资额超过1亿元的项目个数分别有7个、3个、3个、5个和3个,月完成投资额超过2亿元的项目仅2月、5月分别有3个和1个。

       (四)房地产企业到位资金增长较快

       房地产企业到位资金仍旧保持较快增长,但增速由一季度的增长50.9%逐步回落,上半年,实际到位资金395.3亿元,增长25.8%。资金来源主要方式中的银行贷款、自筹资金和定金及预收款分别为68.3亿元、97.0亿元和124.3亿元,增长51.3%、61.1%和18.0%,而个人按揭贷款74.0亿元,下降10.9%。

       房地产企业到位资金增长较快,清远保泓置业有限公司(奥体一号)、清远市嘉达房地产开发有限公司(时代香海彼岸)、清远保励置业有限公司(保利和悦滨江)、清远鑫瑞房地产有限公司(保利天汇)、清远碧桂园新亚房地产开发有限公司(碧桂园新亚山湖城)等大项目企业贡献较大,中小项目企业面临资金压力。全市在库入统的547家房地产企业,本年实际到位资金保持增长的只有229家,占比41.9%。

       (五)开发商待开发土地面积较为充足

       上半年,在库房地产开发企业待开发土地面积319.2万平方米,同比增长33.5%。本年土地成交较为低迷,完成土地购置面积14.2万平方米,下降35.4%;土地成交价款3.2亿元,下降12.0%。

       二、存在困难和问题

       (一)房地产投资对总投资的支撑下降

       房地产投资是我市投资的重要组成部分,2020年我市房地产投资占固定资产投资比重为47.7%,上半年,房地产投资仅拉动固定资产投资增长1.1个百分点。保持房地产开发投资平稳增长,对全市固定资产投资的稳定较快增长意义重大。从当前情况看,房地产投资的低迷,给投资的稳步增长带来了较大的挑战。

       (二)房地产投资后劲有所不足

       房地产项目入库数量和计划总投资均出现不同程度的下降,上半年,全市房地产投资新入库项目只有25个,比上年同期减少13个,计划总投资127.3亿元,比去年同期减少77.2亿元。

       在库房地产项目投资后劲有所减弱。6月末,全市在库的房地产项目有640个,比去年同期多60个,但未完成投资占比25.66%,比上年同期低0.26个百分点。

       (三)各县(市、区)房地产市场差异较大

       我市房地产市场主要在南部地区和北部的连州市与阳山县,连山县和连南县房地产规模比较小。从房地产投资看,规模最大的清城区小幅增长2.7%,英德市增长5.1%,清新区和阳山县大幅下降33.4%和22.7%,佛冈县和连州市增长比较快;从商品房销售面积看,佛冈县、连州市大幅增长,分别增长116.5%和76.5%,英德市、清城区分别增长23.7%和2.0%,清新区、阳山县分别下降23.2%和10.3%。

上半年全市及各县(市、区)房地产情况

县(市、区)

项目个数

房地产投资

商品房销售面积

总量(亿元)

增长(%)

总量(万平方米)

增长(%)

清远市

640

177.0 

2.3 

345.2 

12.0 

清城区

329

111.9 

2.7 

163.3 

2.0 

清新区

66

14.2 

-33.4 

32.0 

-23.2 

英德市

130

21.7 

5.1 

75.4 

23.7 

佛冈县

36

17.8 

46.0 

40.7 

116.5 

连山县

5

0.0 

-100.0 

0.0 

-100.0 

连南县

15

0.9 

86.7 

1.6 

24.5 

连州市

30

6.5 

69.2 

20.1 

76.5 

阳山县

29

3.9 

-22.7 

12.0 

-10.3 

      (四)房地产数据规范要求越来越严格

       自去年上半年开始,国家统计局逐步加大了房地产统计数据查询力度,企业在数据填报期间,要严格按照相关凭证进行填报,如果查询时不能按时提交符合要求的数据凭证资料,企业将不参与本期汇总。2021年3月1日,为进一步提高房地产统计数据质量,国家统计局投资司下发了《关于进一步提高房地产统计数据质量扎实做好2021年房地产统计月报工作的通知》,明确提出将加大房地产开发项目的核查力度。6月29日,国家统计局投资司下发《关于加强房地产开发项目土地购置费审核的通知》,进一步规范房地产投资中土地购置费的填报要求,这些给房地产统计工作带来了严峻挑战。

       三、建议

       虽然上半年我市房地产市场保持增长,但从运行态势看,后续增长压力仍会比较大。要完成固定资产投资年度增长8%的工作目标,稳定房地产市场的发展至关重要。

       一是要加强部门协作。稳定房地产市场需要多个部门共同配合,发改部门要进一步加强房价备案管理;住建部门要强化预售资金监管,确保资金合规使用;金融部门要加大房地产金融贷款的监测和监控;自然资源部门要结合人口和住房发展规划,制定科学的土地供应计划。

1.土地购置费是房地产投资的重要组成部分。

       二是加强土地利用。对开发商待开发土地进行清理,督促企业尽快开工建设,对正在开发的土地,要督促加快施工进度。

       三是积极防范市场风险。加强房地产市场的分析和监测,密切关注市场形势变化,强化风险防控和预警,及时采取有力措施防止市场出现较大波动。