清远市住房和城乡建设局

清远市住房和城乡建设管理局关于市政协六届五次会议第20160106号提案答复的函

来源:市住房和城乡建设管理局访问量:-发布时间:2016-08-23

 

民进清远市基层委员会:

你们提出的《关于加快我市房地产去库存化的建议》(第20160106号)收悉,经综合市国家税务局、市地税局、市城乡规划局、市人社局的意见,现答复如下:

一、准确定位清远城市发展品牌

在市政府出台各种鼓励住房消费的优惠政策后,我市的商品房销售出现了较好的回升态势。但由于我市房地产开发速度较快,若缺乏更有效、持续的优惠和鼓励措施,我市房地产难以保持较高的销量态势,我市的房地产库存量在近期内仍将继续增加。提案提出通过沿高铁周边发展“大型社区宜居经济圈”、发展清远“高速路口经济圈”、发展清远“轻轨经济”和发展“养老地产宜居经济带”等方式,提高我市对周边地区的吸引力从而解决我市房地产库存量的建议有一定的合理性与可行性。

(一)根据市政府批复的《清远市城市总体规划(2011-2020)》,我市的空间结构规划为“一环、两轴、三中心、五组团”的空间结构形态。城市主中心宜作为清远市政治、经济、文化、科技、信息等中心功能,发展旅游、房地产、文化创意、商务、教育、体育等产业,建设综合性服务中心,成为清远市城市建设的标杆。而北江两岸地块多已编制控制性详细规划且已获市政府批复,因此北江应遵循当前城市总体规划内涵,发挥其作为城市中心城区的主体功能作用,从而协调和促进我市其他组团的发展,不适宜作为“养老经济带”。

(二)根据正在修编的《清远市城市总体规划(2015-2030年)纲要(南部片区)》方案,长隆银盏片区的定位为国际休闲度假区和清远旅游服务中心。以长隆森林主题旅游为核心,主导发展生态旅游、休闲疗养、文化娱乐、主题地产、文化创意等旅游关联产业。因此在银盏片区打造“养老地产宜居经济带”有一定的可行性。

(三)根据市政府工作安排,市规划局目前正在编制《高铁站前片区控制性详细规划》。根据该控制性详细规划初步方案,在用地布局上依托高铁站打造交通枢纽综合服务核心,结合现代服务业打造商务商贸核心,形成综合服务区,活力商贸区以及两个生态居住区。因此提案提出的“沿高铁周边发展‘大型社区宜居经济圈’”有一定的可行性。

二、制定和落实房地产有关计划和政策措施

(一)制定清远市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)

为贯彻落实2015年中央经济工作会议和省委十一届六次全会相关工作部署及《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》精神,切实做好我市化解房地产库存工作,根据《清远市供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)》工作部署,制定了《清远市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)结合省住建厅的工作要求,明确了我市房地产去库存工作总体目标:2018年底,我市商品房库存规模从2015年底的1378万平方米力争减少到1278万平方米,即在全部消化2016-2018年新增商品房供应的基础上,力争再化解100万平方米的商品房库存。同时明确了房地产去库存的年度目标、分类目标、各县(市、区)目标。

《清远市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》通过在国土、规划等源头控制供应增量;从立项、规划许可、施工许可、预售许可等环节,控制房地产新开工项目的审批进度,关闭房地产行业报建的绿色通道,减少供应量等方式,减小去库存的阻力。

(二)落实《清远市促进房地产平稳健康发展政策措施

为落实住建部多次召开促进房地产市场平稳健康发展电视电话会议精神,鼓励住房消费,引导住房消费,保持房地产市场平稳健康发展。根据市领导的指示,借鉴湛江等地做法,由我局起草、市人民政府印发了《清远市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》,主要从以下方面制定政策措施促进我市房地产平稳健康发展。

1.落实信贷支持政策,支持房地产企业的合理融资需求完善住房金融和住房公积金服务

2.完善房地产市场调控措施,加大税收扶持力度,促进二手房交易,鼓励团体购房。

3.优化房地产市场发展环境。通过优化土地资源供应配置、灵活处理房地产项目调整、提高房地产开发项目行政审批效率、建立房地产业定期跟踪分析研判机制、规范规费征缴、放宽购房入户政策、规范房地产开发和预售款监督管理加快城市配套设施建设等途径营造良好的房地产市场发展环境

4.住房保障改革和绿色住宅建设在公共租赁住房保障方面和棚户区改造方面改革创新,建立具有清远特色的住房保障体系。大力发展绿色建筑。

(三)规范房地产企业经营行为

一是做好我市房地产行业市场监管和诚信体系建设。根据《清远市住建行业企业诚信信息管理办法》及《清远市住建行业企业良好行为和不良行为记分标准》,督促企业尽快办理诚信档案,将信息录入诚信管理系统,建立健全房地产开发企业信用档案,提升市场监管效能。今年上半年,我局加大推进房地产开发企业诚信档案建档工作力度,截至今年6月30日,已有99家房地产企业成功完成诚信系统网上录入工作,比去年增加24家。

二是继续执行商品房销售情况的日常巡查制度。做好每月一次的全面巡查,建立以商品房预售为抓手的长效监管机制,及时把握房地产市场动态,为我市房地产业发展营造良好的氛围。

三是完善预售款监管巡查制度。继续每季度开展一次预售款监管专项巡查,同时加强在建工程的巡查力度,对资金链不畅而可能停工的楼盘进行重点监控,进一步加大对发现的违法违规问题查处力度。

三、联动部门,多措并举,促进房地产市场平稳健康发展

(一)市地税局认真落实《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕35号)有关税收优惠政策:一是强化组织,周密部署。及时建立了优惠政策落实工作机制,统一部署,进一步明确各职能部门责任,确保新政不折不扣落实到位。二是多方宣传,准确解读。及时更新地税网站、QQ群、微信群、办税厅电子显示屏以及张贴公告,设立办税厅现场特别咨询窗口,确保国家房产新政传达到人民群众中去。同时,开启应急预案,成立应急领导小组,整合办税人力资源,疏导处置突发事件,保障新政策落地生根。三是统一流程,快速协调。主动快速协调本地财政、住建等相关部门,就协作方式、工作流程等统一意见,最大限度减少纳税人的办事环节和负担。通过以上措施,截止4月30日,全市减免契税、营业税近6000万元。

(二)市民可多种方式参加医保

人社局表示,在我市买房户籍落户我市的外来人员,在企业务工的可依法依规参加社会保险(五险),未就业的人员可以灵活就业人员身份参加职工养老保险或城乡居民养老保险及城镇职工医疗保险或城乡居民医疗保险,其随迁子女,可随家庭户一起加城乡居民医疗保险,也可以学校为单位统一参加城乡居民医疗保险,参保缴费后可享受相应的待遇。

(三)确保行业负税只减不增

在3月5日全国人大开幕会上,李克强总理在《政府工作报告》中表示,从5月1日起全面实施营改增试点,并强调要“确保所有行业税负只减不增”。房地产业是原营业税下税收贡献最大的行业,全面推开营改增试点后,国家通过《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)等一系列文件的特殊政策和过渡政策,确保房地产业实现行业税负只减不增,促进房地产去库存拉动经济。目前,国税部门将积极落实房地产业的一系列特殊政策和过渡政策:

1.扣除土地成本

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目,可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。营改增试点给予房地产业的最大红利就在于可扣除土地价款。对房地产开发企业来说,其土地成本占比大多达到30%-50%,扣除土地成本最大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。

2.预收款按3%预缴

根据营改增试点政策,房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税,在房地产项目完成产权转移后,计算应纳税额并抵减已预缴税款。而原营业税下,房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%税率缴纳营业税。营改增试点后,房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%,将节省大量的资金成本。

3.老项目可选择简易计税方法

考虑到房地产项目一般时间跨度较长,营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣,营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税,与原营业税税率5%相比,税负水平基本保持稳定,有利于更好地实现营改增试点平稳过渡。举例如下:某房地产开发企业自2015年1月起开工建设某住宅项目,2016年6月1日起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税,其征收率为5%,考虑换算不含税销售的因素,其实际税负仅为4.76%,相比原营业税税率5%还略有下降。

4.按项目选择计税方法

房地产开发企业可按照不同项目选择适用不同计税方法计税。比如对于分期开发的房地产住宅项目,对于营改增试点前已开工的老项目,房地产开发企业可选择简易计税方法计税,维持税负水平稳定过渡;对于营改增试点后才开工的新项目,由于可以取得可抵扣的进项税额,房地产开发企业应按照一般计税方法计税。

5.出租老不动产过渡政策

出租老不动产,纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。营改增试点对出租老不动产安排了这一过渡政策。对于纳税人于2016年4月30日前取得的老不动产,因取得不动产时未能抵扣进项税额,根据过渡政策规定,只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税,在较长时期内保持税负水平只减不增。

6.取得不动产分2年抵扣进项税额

营改增试点将不动产纳入了增值税抵扣范围,2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣,第一年抵扣60%,第二年抵扣40%。 将不动产纳入进项抵扣范围是我国增值税改革的重大突破,无论是可抵扣的不动产范围还是不动产抵扣的年限,都突出了有利于纳税人的原则,是实施全面减负的一项有力举措。新增不动产进项抵扣对房地产业意义重大,短期来看,增加进项抵扣有助于减轻税负水平,降低企业成本,尤其为处于转型期的房地产开发企业赢得“缓冲期”;长远来看,将刺激不动产的消费需求,有助于房地产开发企业实现“去库存”的目标,有益于整个行业的良性、健康发展。

7.选择甲供工程模式

为甲供工程提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法计税,且甲供材不纳入建筑服务计税依据。营改增试点对建筑服务安排了这一过渡政策,房地产开发企业可获益于过渡政策,通过采用甲供工程模式,自行采购设备、材料和动力,便可抵扣17%的进项税额,相比于原营业税下将设备、材料和动力计入建筑服务销售额来实现成本计算,可获得更多的进项税额抵扣,有利于实现税负持续下降。

8.二手房交易税费只减不增

营改增试点延续了原营业税二手房交易优惠政策,个人出售购买2年以上(含2年)的住房继续享受免税政策在延续营业税下二手房交易免税政策的基础上,考虑增值税作为价外税的因素,二手房交易的税负不会增加。以交易价格为100万的房产为例,营改增试点前需缴纳营业税100×5%=5万元;营改增试点后需缴纳增值税100÷(1+5%)×5%=4.76万元,少交税款2400元。营改增试点后,二手房交易的增值税仍然由地税机关征收,维持办税资料不变、办税流程不变、办税场所不变,但税负略有下降。

以上一系列的税收政策,有效引导房地产企业推进经营管理创新,加强财务核算,积极取得抵扣凭证,用足抵扣政策,降低房地产企业税收负担,从而消化清远房地产库存,助力供给侧改革拉动清远经济。

感谢你们对我市房地产行业的关心和支持,欢迎你们继续为推动我市各行业健康发展建言献策。

清远市住房和城乡建设管理局

2016年7月21日

公开方式:主动公开

抄送:市政协提案委、市政府督查室附件

与人大代表、提案人沟通情况登记表

领衔代表(第一提案人)姓名(名称):民进清远市基层委员会

建议(提案)标题:关于加快我市房地产去库存化的建议

建议(提案)编号:第20160106

沟通方式及沟通 的领导(上门拜访、邀请座谈、电话、邮件等)

沟通时间

代表(提案人)是否同意将答复公开,如不同意公开,请说明理由

代表(提案人)对答复稿是否满意

其他意见

电话

2016.7.21

同意公开

满意

填报单位:单位公章) 清远市住房和城乡建设管理局

填报人:罗静 联系电话:3375805

2016721

备注:该登记表须加盖单位公章, 与答复文件(复文摘要)一并报市政府。

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