清远市住房和城乡建设局关于市政协七届三次会议第20190088号提案答复的函

来源:市住房和城乡建设管理局访问量:-发布时间:2019-05-24

 

清远市住房和城乡建设局关于市政协七届三次会议第20190088号提案答复的函

 

尊敬的李光明委员:

您提出的《关于加强住宅小区物业管理工作的建议》(第20190088号)收悉,现结合市城市管理和综合执法局、市市场监督管理局的意见,答复如下:

您在提案中指出目前我市物业管理方面存在着行政主管部门协同治理小区管理不到位、物业公司占用公共资源牟利、物业管理费账目不公开不透明、业主委员会缺乏制约和监管机制等问题,并提出相关职能部门应加大对物业管理工作的重视和支持力度,加强对物业服务企业资质的监管力度,加强对物业服务企业账务的审计监督,推进业主委员会、居委会、物业公司“三位一体”的管理模式等建议。您提出的问题很中肯,建议也很好。住宅小区物业管理工作涉及到千家万户,事关社会稳定大局,因此必须采取切实有效的措施加强住宅小区物业管理工作:

一、街道办事处(镇政府)和各职能部门形成合力综合处理住宅小区的各种问题。住宅小区管理涉及到民政、公安、消防、城建、城管、市场监管、园林、通信等相关职能部门,但目前往往是各部门各管各的,未能形成合力,遇到有交差管理时一些部门还出现相互推诿现象根据市人大的立法计划,我局将负责《清远市物业管理条例》的起草工作。我局计划在《清远市物业管理条例》中,参考其他城市的经验,规定由各街道办事处(镇政府)牵头、县(市、区)相关部门参加组成“物业管理委员会”(暂命名),采取“街道(乡镇)吹哨、部门报到、齐抓共管”的方式,处理社区和物业服务中各种复杂的问题和纠纷。为解决目前县(市、区)物业管理主管部门人员少、难以胜任处理越来越多的物业服务纠纷的难题,应把处理物业服务和小区纠纷的工作下移各街道办事处(镇政府)的“物业管理委员会”。

市城市管理和综合执法局针对小区物业擅自改变外立面、乱搭乱建、改变小区公共设施设置等行为,将依法进行查处,切实维护小区业主公共权益,并加强城市管理督查工作,加大日常巡查频率,规范小区周边环境秩序。 

市市场监督管理局根据《清远市商事主体住所(经营场所)登记管理暂行办法》规定,进一步规范“住改商”登记,严格规范住改商程序禁止从事生产加工和制造、电子游艺等娱乐业、危险物品的生产、经营、储存等经营活动存在污染、扰民以及安全隐患的商事主体办理“住改商”登记。商事主体申请住改商登记的,应向业主委员会提出申请,无业主委员会的向物业管理(服务)机构提出申请,并征求有利害关系的业主意见,承诺不从事危及公共安全、生命财产安全和影响其他业主正常生活秩序等的生产经营活动,如有违反承诺或有其他业主等相关有利害关系人提出异议,将在30天内无条件搬离该场地。同时加强事中事后监管,建立健全联合惩戒机制,对利用虚假住所证明进行登记、擅自改变住所性质进行违法活动的企业依法予以查处。

二、利用企业诚信档案管理加强对物业服务企业的监督管理工作自从国务院在2017年取消了物业服务企业资质管理制度后,国家、省都还未出台新的物业服务企业管理制度。各地还在试点利用诚信档案管理对物业服务企业进行监管。我局已在今年3月颁发了《清远市住房和城乡建设行业企业诚信信息管理办法(清建〔2019〕41号)和《清远市住房和城乡建设行业企业诚信行为记分办法》(清建〔2019〕40号),其中就包括了对清远市物业服务企业的诚信档案管理制度,对物业服务企业的良好行为进行加分奖励,对物业服务企业的不良行为进行扣分处理。企业的良好行为、不良行为和信用等级全部向广大群众公开。企业信用等级为D级(最低等级)的,禁止其承接物业服务项目,以代替以前取消企业资质的处罚。通过对企业的奖优惩劣,维护物业服务行业公平竞争、优胜劣汰的正常秩序,让服务质量差、口碑差、投诉多的企业无法生存。

    市市场监督管理局加强健全信用约束和失信联合惩戒机制。依托国家企业信用信息公示系统向社会公示全市20万多户商事主体的基本信息和信用信息,接受公众的查询和监督。对被列入经营异常名录的企业,在工商行政管理相关业务工作中依法对其予以限制或者禁入。对被列入严重违法失信企业名单的企业,列为重点监督管理对象,不予通过“守合同重信用”企业、“诚信示范市场”公示活动申报资格审核,不予授予相关荣誉称号,在变更登记和备案业务中予以限制措施,其法定代表人、负责人,3年内不得担任其他企业的法定代表人、负责人。同时,被列入经营异常名录、严重违法失信企业名单的企业在银行纳款、纳税申报和购买社保等方面也会受到联合惩戒和限制。通过国家企业信用信息公示系统、“信用清远网”定期与各部门建立企业信息交换机制,将经营异常名录和严重违法失信企业名单提供给各部门。并根据各部门提供的信息和数据,依法对各部门监管领域内的当事人采取市场准入和任职资格限制的措施,促进构建“一处违法,处处受限”的信用监管机制,推进社会信用体系建设。

     三、要加强对物业服务企业的服务和收费的监督管理各县(市、区)物业管理主管部门街道办事处(镇政府)应指导业主委员会或业主代表(无业主委员会)加强对物业服务企业服务质量和收费的监督管理业主委员会或业主代表要对没有履行服务合同约定进行服务或服务较差的物业服务企业提出限期整改要求,要求企业定期对实行酬金制收费的项目(按规定实行包干制收费的项目因自负盈亏无需公开)和所有公共水电分摊费用、利用公共场所进行经营的公共收益进行公开,接受业主监督。业主委员会或业主代表对收支情况有异议的,可以委托具备资质的会计师事务所对审计,确保物业服务企业无违规收费、分摊费用的行为如发现物业服务企业有违规收费、乱分摊费用、侵占业主的公共收益的行为,业主委员会或业主代表应及时报送市场监督管理部门进行查处。

四、提高业主委员会的素质,加强对业主委员会的监督管理。由于一些业主委员会委员年龄大(多是退休)、素质低,选聘物业服务企业一味追求价低者得,还有的因私利作出损坏广大业主的利益的行为。因此,街道办事处(镇政府)、居委会应指导小区业主将一批热心公益、素质较高、业务水平过硬的人员通过正常途径吸收到业主委员会中,全面提升业主委员会履职能力。街道办事处(镇政府)、居委会还应定期对所有业主委员会委员进行业务培训,提高业主委员会委员的法律意识和业务水平。引导业主委员会从小区的公共收益,如电梯广告、楼宇外墙面广告、公共道路和绿地改为停车位等等公共收益中提取小区业主委员会的日常工作经费,确保业主委员会的正常运转。要加强对业主委员会的监督管理,对业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,街道办事处(镇政府)应根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》的规定进行纠正或撤销,并依法追究业主委员会委员的责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

五、街道办事处(镇政府)应当履行组织业主召开首次业主大会会议选举产生业主委员会的职责。目前一些小区因开发商或物业服务企业阻挠无法召开首次业主大会会议、选出业主委员会。《物业管理条例》《广东省物业管理条例》和住建部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)都规定物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织、指导成立业主大会,并选举产生业主委员会,《业主大会和业主委员会指导规则》第十条还规定“首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任”。清城区有多个小区要召开首次业主大会会议选举产生业主委员会时,都受到开发商和物业服务企业的阻扰,但后来在街道办、居委会出面组织下,都顺利地召开了首次业主大会会议,选举产生首届业主委员会,并选聘了新的物业服务企业。可见,只要街道办事处、乡镇人民政府按照《物业管理条例》《广东省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》规定的筹建和选举办法,真正履行组织召开首次业主大会会议选举产生首届业主委员会的职责,业主大会会议就可以顺利召开。

综上所述,住宅小区物业管理工作涉及到千家万户,事关社会稳定大局,必须从健全法制、完善制度、基层政府和政府职能部门齐抓共管、提高业主委员会履职能力、加强对物业服务企业的监督管理,提高物业服务企业的服务意识和依法经营服务水平

诚恳感谢您对我市物业服务行业的关心和支持,希望您以后继续关心和指导我市物业服务行业的管理工作,维护物业服务行业的正常秩序和广大业主的合法权益。

 

 

 

 

                清远市住房和城乡建设局

                 2019年5月24

 

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