清远市市辖区“三旧”改造实施细则（修订征求意见稿）

为做好我市市辖区“三旧”改造工作，根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令279号）、《广东省自然资源厅关于印发广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）的通知》（粤自然资函〔2021〕935号）等相关文件要求，结合市辖区实际情况，制定本实施细则。

第一章 总 则

第一条 适用范围

（一）本细则所称市辖区是指清城区（含高新区）、清新区，各县（市）“三旧”改造参照执行。

（二）“三旧”改造是指市辖区范围的旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。

（三）下列建设用地都可列入“三旧”改造范围：

1、因城市规划调整需“退二进三”产业用地；

2、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区)用地；

3、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

4、不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

5、布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；

6、国家和省的政策规定可以实施改造的其他旧城镇、旧村庄、旧厂房用地。

第二条 机构设置及职能

市政府成立“三旧”改造工作领导小组及其办公室，负责统筹全市“三旧”改造工作。

第二章 标图建库

第三条 标图建库标准

（一）纳入“三旧”改造地块数据库的地块应当以宗地为基本单元。在旧村庄和旧城镇改造中，宗地数量多且面积小的，可以将相邻多个宗地作为整体入库。对无合法用地手续的地块，按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理确定入库地块范围。

（二）2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合国土空间规划，经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围。已认定为闲置土地的，不得申请纳入改造范围。上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积确定可纳入标图建库的用地面积。

上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，或者改造后用于教育、医疗、养老、体育等公益性项目，或改造前后均为工业用途，其入库时可不受30%比例限制。属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的，如能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可按规定纳入标图建库范围。“二调”认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，可按规定纳入标图建库范围。

第四条 标图建库办理流程

土地原权利人或其他市场主体拟实施改造的地块，原权利人（土地所有权人、使用权人或者实际用地人）或其委托的市场主体可向县级以上自然资源局主管部门提出入库申请，县级以上自然资源主管部门通过联合会审，对入库地块进行审核把关，通过广东省土地管理与决策支持系统上报市自然资源主管部门审核，审核通过后在广东省土地管理与决策支持系统备案。

纳入项目范围进行整体利用的“三地”、其他用地、征地留用地，与已入库“三旧”用地进行空间位置互换的其他存量建设用地，使用“三旧”用地复垦产生的规模、指标的非建设用地等，可按规定在改造方案批准后补充标图入库。

市自然资源主管部门将已入库地块的图斑编号、用 地面积、坐落位置等信息（涉及权属及坐标等需保密的信息除外）纳入政府信息主动公开范围，通过门户网站予以公开，接受公众查询和社会监督。

对于符合标图建库条件，改造条件成熟、改造需求迫切的地块，特别是贫困村改造用地，可将标图建库、年度计划、项目改造方案以及完善用地手续材料一并上报审批。

第三章 “三旧”改造规划和年度实施计划编制与审批

第五条 “三旧”改造专项规划

“三旧”改造专项规划原则上五年修编一次，由市自然资源部门牵头编制。专项规划具体内容包括：改造范围；改造目标；功能定位；总体用地布局和规模；用地功能布局（功能控制要求和强度控制要求）；配套设施的总体规划与布局；道路交通的主体规划和道路网络构成；环境景观设计和公共空间规划；历史文化遗存保护、自然生态资源保护等；实施机制，包括分期实施计划和相关配套措施。

规划成果经市政府批准后，报省住房和城乡建设厅、自然资源厅备案。

第六条 “三旧”改造年度实施计划

“三旧”改造实行计划管理，原则上每年编制一次年度实施计划，市政府根据区政府（或市土地开发储备部门）的申报，遵循“规模适度、布局合理、推进可行”的原则，审批“三旧”改造年度实施计划。主要内容包括拟改造情况、用地现状、改造意愿、改造类型、改造用途、实施方式、投资规模、实施时间等。

涉及公益性项目、“工改工”项目的可按照实际需求纳入年度计划

经批准的新增“三旧”改造项目，同步增补入“三旧”改造专项规划的项目目录。

第四章 “三旧”改造模式

第七条 旧城镇改造

（一）旧城镇原则上实行成片连片改造，改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，可由该单一主体申请实施改造。涉及国有资产处置的，按国有资产处置程序办理。

（二）旧城镇改造项目在实际中存在诸多的权属人、土地权属归宗较难的，原则上由政府统一组织实施改造。

第八条 旧村庄改造

旧村庄改造可选择自行改造、引入市场主体合作改造或由政府统一组织实施改造等模式进行改造。

（一）村集体经济组织自行改造和引入市场主体合作改造。

旧村庄改造的，应当达到以下条件：（1）按《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，经村民会议或村民代表会议讨论决定实施旧村庄改造；（2）如改造项目内存在国有土地权利人的，也应当取得国有土地权利人的同意。

村集体经济组织需引入市场主体合作改造的，村集体经济组织应委托镇（街）农村“三资”交易平台或者市公共资源交易中心公开选择参与合作改造的市场主体并确定实施改造主体。

（二）政府统一组织实施旧村庄改造。

市政府组织实施的旧村庄项目，由市土地开发储备部门组织编制项目具体招标出让方案，报市政府审批后，由市公共资源交易中心进行公开招标，确定该项目改造主体（土地使用权人）。

第九条 旧厂房改造

（一）企业自行实施改造。

1、旧厂房改造项目原产权人（或无合法手续材料但已实际建设使用的）申请旧厂房改造。

2、申请“三旧”改造范围内涉及多个产权的，可以通过作价入股、搬迁补偿、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体，申请旧厂房改造。涉及国有资产处置的，必须按国有资产处置程序办理。

3、多个产权人联合改造的，由相关产权人向工商部门登记注册成立项目公司，申请旧厂房改造。

（二）由政府统一组织实施改造。

根据国土空间规划需要，若原产权人无法自行改造或项目范围内国有资产占比较大，改造实施前经原产权人同意或经合法征地程序，由政府统一组织实施改造。

第五章 “三旧”改造方案编制和项目审批

第十条 改造方案编制

“三旧”改造项目在征集改造意愿的基础上，由县级以上自然资源主管部门组织编制改造方案，原权利人、改造主体等相关主体可参与改造方案编制工作。改造地块涉及征收土地的，需按规定开展社会稳定风险评估。

第十一条 改造方案基本内容

（一）改造地块基本情况

（二）改造意愿及补偿安置情况

（三）改造主体及拟改造情况

（四）需办理的规划及用地手续

（五）资金筹措

（六）开发时序

（七）实施监督

第十二条 规划论证

确因效益无法平衡的，可适度提高容积率，需要申请提高容积率等调整规划条件的，改造主体根据改造地块的控规资料开展成本核算，形成成本核算报告，同时根据现有的控规条件提出改造单元划定和规划技术条件核定的申请意见，县级以上自然资源主管部门根据改造主体的申请委托第三方公司开展成本核算评估报告的审查，并形成报告上报区政府批复。根据区政府关于“三旧”项目成本核算的审查意见，自然资源主管部门按照规定启动规划调整程序。

第十三条 改造方案审核和审批

“三旧”项目改造方案由区政府组织审核后上报市政府批准。

“三旧”改造项目最小规模原则上不小于15亩，经自然资源部门同意可以单独规划改造的项目除外。

第十四条 改造方案调整、延期

改造方案的调整。已批准的方案，因改造主体发生变更，改造范围调整或用地规划条件改变调整改造方案的可按照程序报原审定机关批准。

项目改造方案调整涉及拆迁补偿安置的原则和标准等直接与村民利益相关内容的，应当经农村集体经济组织成员大会或者成员代表会议表决通过后，按照程序报批。

改造方案的延期。改造项目因政策调整、规划调整或不可抗力未能在改造方案批复的有效期内办理供地手续，确需延长有效期的，由项目方在批复有效期结束前6个月按程序向区“三旧”改造主管部门申请，报本级人民政府批准。延长期限原则上为1年。

项目未能在改造方案批复的有效期内办理供地手续并缴交土地出让金，且不符合变更或延期要求的，视为自动退出，3年内不再受理该项目的“三旧”改造申请。

第六章 “三旧”用地审批

第十五条 集体土地完善转用和征收、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地、国有土地完善转用、“三地”及其他用地办理转用、征收审批的，按省、市有关规定，由县（市、区）自然资源主管部门组织报批材料，经本级人民政府同意后，报市人民政府根据省人民政府委托权限审批。

“三旧”改造涉及“三地”、“其他用地”办理农用地转用或土地征收手续的，由区政府纳入批次用地依法报批，或与主体地块一并组卷上报。涉及的新增用地计划指标由各地在下达的计划指标内安排。涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

“三旧”改造涉及“三地”面积大于3亩，或累计面积超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%，且原则上不超过20%，符合国土空间规划的，可将其农用地转用和土地征收报批材料，连同由区政府对申报地块的相关说明（包括是否符合“三地”定义、图形特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等）一并报市政府根据个案处理原则进行审批。

第十六条 纳入“三旧”改造范围，符合相关规划，涉及完善土地征收手续的，按照用地行为发生时间分类处理：

1、用地行为发生在 1987年1月1日前的，由市、县人民政府按照规定办理土地确权登记发证手续，已确权为集体建设用地，还需办理土地征收手续的，按照旧村庄集体建设用地征收为国有建设用地的方式审批。

2.用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，符合国土空间规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实补偿，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理(按每平方2元处罚)后，直接按照土地现状办理征收手续，无需举行听证、办理社保和安排留用地.

3.用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的,符合国土空间规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实补偿，按照1998年修订、2004年个别修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理(按每平方2元处罚)后，直接按照土地现状办理征收手续。用地行为发生在2004年5月1日前的，无需举行听证；用地行为发生在2007年8月30日前，无需办理社保手续和安排留用地，

第七章 土地及房屋的征收、补偿、安置及纠纷处理

第十六条 征收工作的监督

区政府根据相关法律法规规定，对集体及国有土地征地拆迁补偿和安置工作实施监督。

第十七条 土地及房屋的征收补偿和安置标准

“三旧”改造项目涉及土地及房屋征收补偿和安置的，按国家的法律规定以及市政府颁布的标准执行。

改造主体实施土地及房屋征收补偿和安置的标准，如果超出国家的法律规定以及市政府颁布的标准，则超出的部分不得计入改造成本核算，不得作为申请调整容积率等规划条件的依据。

第十八条 征收纠纷处理

（一）因“三旧”改造发生土地权属争议的，由区政府依法及时处理；因征收补偿安置、国有土地上面的房屋征收、建筑施工等发生纠纷的，要引导当事人通过以调解为基础的多元处理方式妥善解决。鼓励社会组织设立第三方调解服务机构，充分发挥社会组织参与土地纠纷调解的优势。有关土地权利人就旧村庄是否实施改造、搬迁补偿安置等重大事项未能达成一致意见的，由村集体提交村民会议或者村民代表会议讨论决定。

（二）农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经市政府批准的改造方案（含搬迁补偿安置内容），按照以下情形分类处理：

1、改造过程涉及征收集体土地，利害关系人对补偿标准有异议的，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定向批准征收土地的人民政府申请裁决。对于违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，由区政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

2、改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆迁的，区政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。

人民法院裁定准予执行的，可由提出申请的区政府负责执行。

第八章 土地出让

第十九条 涉及“三旧”改造的供地，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让。

第二十条 属于市政府组织实施的“三旧”改造用地，由市自然资源部门报市政府批准后按规定办理土地出让手续；其余的“三旧”改造用地，由区自然资源部门报区政府批准后按规定办理土地出让手续。

第二十一条 旧村庄改造用地，自行改造或者合作改造的，可以直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。

其他“三旧”改造用地，可协议出让给批准的改造主体，或者协议出让给改造主体全资成立的项目公司。

第二十二条 公益用地移交

在旧城镇、旧厂房改造中，将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地，向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地（含红线退缩用地）的比例不低于15%，移交的公益性用地应为国有建设用地，需移交公益性用地的改造项目类型、具体比例由市自然资源部门在组织编制或修编控制性详细规划中予以落实。原权利人应当在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除，未按规定移交的，不予办理供地手续。移交人不需为移交的公益性用地补缴土地出让金。在旧城镇、旧厂房改造中，对于改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途评估后，补缴与应移交用地等价的土地价款，或通过无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑面积，根据其占项目总建筑面积的比例折抵应移交的用地面积；涉及将城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建成后无偿移交政府的改造项目，应当在签订土地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府，由改造项目主体按照工程建设项目的有关规定办理手续并实施建设。

第九章 鼓励措施

第二十三条 公建配套项目鼓励措施

实施改造的“三旧”项目内，属市、区政府建设的公共设施和市政配套设施等公建项目，可由项目改造主体按政府规划标准负责建设，涉及的费用纳入改造成本核算。

第二十四条 土地出让金鼓励措施

（一）“三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让纯收益可按规定用于补偿原土地权利人，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。

1、“三旧”项目由政府统一组织出让后核算土地纯收益。若项目产生土地纯收益，属于“旧村庄”改造的，区政府要向村集体经济组织进行公示，征求相关权利人的意见，并将土地出让纯收益按60%的比例用于补偿原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出等在内的支农支出，也可以采取物业返还等其他方式兑现补偿。

若项目需要配套“旧村庄”图斑外新增建设用地才能达到改造经济平衡的，因“旧村庄”图斑范围内土地本身无产生土地纯收益的，则不给予出让纯收益补偿。

2、属于“旧厂房”、“旧城镇”改造的，将土地出让纯收益按60%的比例用于补偿原土地权利人，也可以采取物业返还等其他方式兑现补偿。

（二）旧城镇由单一主体实施改造项目，通过公开方式选取评估机构评估土地市场价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价的20%收取。

（三）旧城镇由政府通过招标等公开方式确定改造主体（土地使用人）的，土地出让金起始价按不低于新用途评估土地市场价的20%确定。

（四）自行改造（包括合作改造）旧村庄项目，通过公开选定评估机构评估土地市场价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格的20%收取。

（五）旧村庄由政府通过招标等公开方式确定改造主体（土地使用人）的，土地出让金起始价按不低于新用途评估土地市场价的20%确定。

（六）自行改造旧厂房项目，属于“工改工”类型的，完善土地征收等有关用地手续后，协议出让的土地出让金按评估市场价格的40%收取。

对于现有工业用地改造后不改变用途，只提高容积率、提高利用率的，不须补缴土地出让金。

（七）有合法出让手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，通过公开选定评估机构评估。协议出让的土地出让金，按新用途评估市场价格减去原用途评估市场价的差价收取。

（八）有合法划拨手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，通过公开选定评估机构评估土地市场价格和原用途评估划拨权益价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估划拨权益价的差价收取。

（九）无合法用地手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，完善有关用地手续后，通过公开选定评估机构评估土地市场价格和原用途评估划拨权益价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估划拨权益价的差价收取。

第二十五条 分割核发不动产权证、拓宽融资渠道

自然资源部门根据已批复的相关“三旧”项目用地情况，在改造主体与国土资源部门签订国有土地出让合同并缴纳土地出让金后，可根据改造项目拆迁面积的大小（或一定规模净地面积），分割核发不动产权证给改造主体。在区政府的监管下，可按照相关规定申请办理银行融资贷款。

第十章 政府监管制度

第二十六条 “三旧”项目监管协议制度

“三旧”项目应当在改造方案正式获批之日起的三个月内，由区政府与改造主体签订监管协议。监管协议重点对改造项目按照经批准的改造方案及相关规划要求实施改造，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，落实对改造范围内原土地权利人的补偿安置义务，实现改造项目的综合效益等方面进行监管。具体监管措施由区政府制定后报市“三旧”办备案。

第二十七条 “三旧”改造资金监管制度

“旧城镇”、“旧村庄”项目改造主体在签订土地使用权出让合同前，由改造主体到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户，足额存入复建安置资金，监管账户内资金由改造主体、“三旧”改造主管部门和监管账户开户银行三者共同监管，确保专款专用；也可以在签订土地使用权出让合同之前由改造主体向“三旧”改造主管部门提供专项监管保证资金的银行保函，银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函，由“三旧”改造主管部门监管。

第二十八条 “三旧”项目退出机制

（一）“三旧”项目原则上不得转让（包括股权转让）。如果“三旧”项目在完成拆迁补偿以及安置等事项，由改造主体提出申请，经过镇（街道）确认，区政府审定后，并上报市“三旧”办备案，则允许项目转让。

（二） 在批复规定期限内，没有实施拆迁和动工改造的项目，可申请退出，经区政府审核，并报市“三旧”改造工作领导小组批准后，可以退出。并可向区政府申请退回项目保证金（不计利息）。

（三）列入“三旧”年度实施计划的项目2年内有效，2年内未实施的，取消该项目。“三旧”改造项目经省、市政府批复并签订国有土地出让合同后，项目改造主体1年内未动工建设的，或提出延期申请动工建设未获批准的项目，区政府发函催促，仍然不按规定落实的，报市政府批准后，取消“三旧”项目改造主体资格。被取消“三旧”项目改造主体资格的，5年内不得再申请参与我市市辖区的“三旧”改造。

（四）对未按照改造方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的，取消“三旧”改造相关优惠政策，并按《城镇国有土地使用权和转让暂行条例》（国务院令第55号）第十七条相关规定实施处罚；对拆除重建或者新建部分超过规定的建设期限，建设用地面积未达到改造土地总面积的三分之一以上，或者投资额未达到投资总额百分之二十五以上的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第十二条、第十四条相关规定处理；对借“三旧”改造为名骗取完善建设用地手续的，一经查实，严肃处理。

第十一章 附 则

第二十九条 本实施细则自印发之日起实施，有效期5年。

第三十条 各县（市）可参照本实施细则执行，也可参照本实施细则制定相关政策。

第三十一条 市政府原出台的“三旧”改造有关政策、意见与本细则不一致的以本细则为准；省和国家新出台政策与本细则不相同的，按省和国家的新政策执行。

附件：1.旧村庄全面改造成本构成指引

2.“三旧”改造工作流程图

附件1

旧村庄全面改造成本构成指引

序号	项目	单位	单价	备注
前期费用	一	前期费
1.1

基础数据调查费

按我市公布的相关测绘调查费用标准执行。
1.2	土地勘测定界

按我市公布的相关测绘项目收费标准执行。
1.3	项目实施改造方案编制费	万元/公顷
1.4	出让金测算评估费用	按市交易机构选取委托的标准执行。
拆迁费用	二	住宅	按市政府制定公布的标准执行。
2.1	临迁费	元/m2·月
2.2	房屋拆除费用	元/m2
2.3	房屋建安成本补偿	元/m2
三	集体物业
3.1	临迁费	元/m2·月
3.2	房屋拆除费用	元/m2
3.3	房屋建安成本补偿	元/m2
四	祠堂等历史建筑
4.1	修缮费	元/m2	以具体保护方案确定金额为准。
4.2	迁建费	元/m2	以具体保护方案确定金额为准。
五	其他补偿
5.1	搬家补偿	元/户/次

按市政府制定公布的标准执行。
5.2	电话、有线电视等迁移费
复建费用	六	安置住宅、物业及相关设施建设费用
按我市主管部门公布的建安造价标准执行。
6.1	集体物业建设费用
6.2	公共公益设施建设费用
6.3	市政基础设施建设
其他费用	七	地质处理
7.1	不良地质处理费用	专项评估。
7.2	场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复	专项评估。
八	土地农转用费用	涉及农转用的才计算，包含耕地占补平衡费用、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、农用地补偿、安置补偿、青苗补偿等，具体按照相关部门的规定办理。
九 拆迁奖励
按市政府制定公布的标准执行。
十 不可预见费	5%
十一 补缴出让金	按市政府制定公布的标准执行。
改造成本合计

附件2

“三旧”改造工作流程图