关于公开征求《清远市区“三旧”改造实施
细则（征求意见稿）》公众意见的公告
为切实做好我市“三旧”改造工作，完善城市功能，推动新型城镇化建设，加快经济和社会可持续发展，根据国家和省有关“三旧”改造文件规定，并结合本市实际，由我办草拟了《清远市区“三旧”改造实施细则（征求意见稿）》，现向社会公告，公开征求公众意见。
公开征求意见时间为2015年11月4日至11月18日。公众可通过以下途径或方式反馈意见：
一、可登陆以下网站，浏览征求意见稿文本并提出意见。
1.市政府网址: http://www.gdqy.gov.cn。
2.市城乡规划局网址: http://www.qyup.gov.cn。
3.市国土资源局网址: http://www.qylr.gov.cn。
二、来函请寄：清远市人民二路市政府三号楼408室市三旧办（邮编：511515，请在信封上注明“《清远市区“三旧”改造实施细则（征求意见）》”字样）。
三、电子邮件：qysjb123@163.com。
四、电话/传真：0763-3381939。
清远市“三旧”改造工作领导小组办公室
2015年11月3日
清远市区“三旧”改造实施细则
(征求意见稿）
为做好我市“三旧”改造工作，完善城市功能，盘活存量土地资源，推动新型城镇化建设，促进产业转型升级，加快经济和社会可持续发展，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见》（粤府〔2009〕122号）等中央、省相关的“三旧”政策文件以及有关法律、法规，并结合本市实际情况,制定本细则。
第一章 总则
第一条 适用范围
本细则所称市区是指清远高新区、清城区、清新区。
第二条 改造原则
实施“三旧”改造，应当遵循“规划先行、全面探索、尊重历史、节约集约、政府引导、市场运作”的原则。
第三条 机构设置及职能
市成立“三旧”改造工作领导小组，由市政府分管副市长任组长，清远高新区、清城区、清新区和市发改、财政、国土、住建、规划、地税、土地储备、文广新等部门的主要负责人或分管负责人为领导小组成员。领导小组下设办公室作为常设专门工作机构，办公室成员由成员单位抽调业务骨干组成。
市“三旧”改造工作领导小组负责统筹全市的“三旧” 改造工作和解决“三旧”改造中的重大问题；审议各区上报的“三旧”改造年度实施计划以及具体改造项目；处理市政府授权处理的其他有关重大事项。
市“三旧”改造工作领导小组办公室负责初审各区“三旧”改造年度实施计划；负责审查或审批具体项目的改造方案；负责指导、督导、检查各成员单位以及各区（县、市）“三旧”办对“三旧”改造有关政策的落实情况；负责市政府及市“三旧”改造工作领导小组交付的其他任务。
各区成立相应的“三旧”改造工作领导小组和办公室。
第四条 部门职责
（一）各区负责编制“三旧”改造年度实施计划；负责指导编制具体项目的“三旧”改造方案；负责项目改造控制范围线的申请与移交、用地报批、征收手续完善工作；负责房屋拆迁具体事宜以及处理相关的民事问题；负责监管项目改造等工作。
（二）市发展和改革局负责“三旧”改造投资项目的立项、产业政策制定及行业发展规划编制。
（三）市财政局负责解决“三旧”改造项目相关工作经费；负责会同税务部门研究制定“三旧”改造项目税费鼓励政策；
（四）市国土资源局负责办理农用地转用等用地报批手续以及国有或集体建设用地供地手续；负责土地确权、登记；负责“三旧”标图建库动态调整等工作。
（五）市住房和城乡建设管理局负责“三旧”改造项目房屋安全鉴定登记工作和新报建项目的工程建设监管，并负责指导各区的拆迁安置工作；负责加强传统村落的保护与发展等工作。
（六）市城乡规划局牵头负责编制“三旧”改造专项规划，核发项目改造控制范围线，审批项目的规划报建手续等工作。
（七）市土地开发储备局负责改造控制范围线的申请与移交工作；负责市政府主导实施的“三旧”改造项目相关用地组件报批、征收补偿、收购、收回等工作。
（八）市文化广电新闻出版局负责对“三旧”改造项目范围内涉及历史文化遗产的建设工程进行审核；配合市城乡规划局落实编制“三旧”改造专项规划等工作。
（九）市有关部门在各自的职责范围内对“三旧”改造工作进行指导和管理，并探索研究相关支持鼓励措施。
第二章 “三旧”改造规划的编制与审批
第五条 规划总体要求
（一）“三旧”改造规划的原则：成熟一片，改造一片；塑造功能，公共优先；公众参与，合作共赢。
（二）“三旧”改造规划的目标：拓展建设空间，保障发展用地；完善城市功能，增加公建配套；优化产业结构和布局，提高城市竞争力；改善环境质量，提升空间品质；取得经济效益、社会效益、环境效益的统一。
（三）“三旧”改造要求优先预留公共用地，即按拆迁用地面积计算，预留足够的土地作为公共设施用地。“三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。涉及工业用途的规划开发强度，应严格按照国家、省的有关政策规定执行。
（四）“三旧”改造规划包括“三旧”改造专项规划、“三旧”改造年度实施计划。
（五）“三旧”改造规划由市城乡规划局牵头组织，进行具体指导和技术审查，并聘请具备资质的城乡规划设计单位承担编制工作，经市政府批准后，将规划成果报省住建厅和国土厅备案。
第六条 “三旧”改造专项规划的编制
（一）市城乡规划局牵头，联合各区、市国土资源局、市住房和城乡建设管理局、市土地开发储备局，结合当地经济社会发展实际和产业发展需求，根据土地利用总体规划、城市总体规划，对具备改造条件的地块进行深入调查摸底，力争在2015年完成“三旧”改造5年专项规划修编工作。
（二）“三旧”改造专项规划具体内容包括：充分做好“三旧”改造专项规划与城市总体规划、土地利用总体规划、近期建设规划、控制性详细规划以及棚户区改造规划等规划和上一轮“三旧”改造专项规划的衔接协调。调研“三旧”图斑范围内土地现状的基本情况，项目成本概算，划定改造核心区。结合需近期实施建设的市政道路、城市基础设施、公共服务设施等重点建设平台，统筹各区公共设施、城市基础设施布局。明确各改造区用地布局、开发强度、公共配套设施等控制要求。并对安置区位置和公共配套设施的建设主体提出建议。涉及历史街区、不可移动文物或历史建筑的，制订相应保护管理措施。
第七条 “三旧”改造年度实施计划的编制
（一）根据省政府每年向我市下达的“三旧”改造任务指标，立足于城市发展的需要，发挥各区的统筹力量，将改造任务指标下放至各区，各区根据前述的“规划总体要求” ，并在市城乡规划局的指导下，编制“三旧”改造项目年度实施计划。
（二）“三旧”改造年度实施计划主要是对“三旧”改造专项规划具体内容进行深化，使其更切合实际，有更强的可操作性；涉及旧村庄改造项目的，各区首先要组织做好征求集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员的同意，同时负责落实收集每个项目估算改造成本的要素（包括安置人口数、拆迁楼层结构、拆迁房屋面积数、安置面积数等要素；若涉及国有资产用地的，要求核实并提供有关国有资产用地的数据），一并书面报市“三旧”办和市城乡规划局。该项工作应在各区上报年度实施计划后三个月内完成。
第八条 “三旧”改造专项规划及年度实施计划的审批
（一）“三旧”改造专项规划5年修编一次，修编成果经市城乡规划局技术审查，并征求市“三旧”办意见后，报市城市规划委员会审定，最后由市政府批准实施。
（二）“三旧”改造年度实施计划每年编制一次。由各区上报市“三旧”办初审，市“三旧”改造工作领导小组审议，最后经市政府审批。
（三）“三旧”改造专项规划及年度实施计划审批通过后，各区及时向社会公布。市城乡规划局按年度实施计划要求核发项目改造控制范围线给各区或市土地开发储备局，并在市国土资源局的指导下，由各区或市土地开发储备局统筹用地报批组卷工作。
第三章 政府统筹和引导
第九条 改造项目的要求
根据市“三旧”改造专项规划和年度实施计划，由市城乡规划局出具改造项目控制范围线，旧村庄和旧城镇改造单个项目的改造控制范围面积原则上不能小于15亩、不能大于500亩，或可根据自有土地权属并结合规划建设要求确定；其中，“三旧”改造项目需要在图斑范围外配套建设用地,单宗面积超过3亩或累计总面积大于项目“三旧”图斑面积10%的，或配套的土地涉及调整土地利用总体规划或安排用地计划指标的，由市政府授权市“三旧”改造工作领导小组审批。
第十条 积极推进连片改造
“三旧”改造地块图斑一般不规则，在确定“三旧”项目改造控制范围线时，应以面积较大、较为连片的“三旧”图斑为核心，尽量减少其他配套建设用地。“三旧”项目改造控制范围线外相关联的“三旧”图斑范围、面积，连同项目改造控制范围线内的“三旧”图斑一并归纳为同一个改造项目（与项目改造控制范围线内的“三旧”图斑同时进行拆迁安置补偿等工作），整体进行逐级报批，待省政府批复后，项目改造控制范围线外的“三旧”改造用地可与项目改造控制范围线内已批准的新增建设用地等价置换。
第十一条 土地置换
“三旧”改造项目经市政府审批后，其图斑范围因城乡规划要求，需要被公共设施和城市基础配套设施占用的、与周边土地进行置换整合开发的、涉及与周边新增建设用地置换的，可由项目改造主体与调整用地使用权人之间进行土地等价置换，土地置换方案经报市政府批准后，由国土部门通过收回和协议出让方式办理,住建、国土等部门办理房地产、土地权属登记。
第十二条 科学合理的评估
（一）涉及市场评估的旧村庄、旧城镇改造项目要符合相关的法律法规，要以省、市、区最新公布的相关补偿标准为依据，进行科学合理的核算评估。按有关程序，由市“三旧”办通过摇珠方式委托三家具备土地、房地产评估资质的公司（评估费用按标准计算，由三家公司按照1/3均分），主要评估项目的土地市场价以及改造项目总成本。
（二）改造项目基础成本应分为以下六部分：
1.土地取得费，其中包括：
（1）被征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用；
（2）安置补助费，包括迁移费、动迁村民住宅及集体物业时涉及的临迁费、房屋拆运费、搬家补偿费、电话及有线电视等迁移费、安置农业人口的费用（含社保）、被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费；
（3）在进行征收、安置时发生的前期费用；
（4）委托当地政府进行征收、拆迁的协作经费按拆迁总费用的1.5%计算。
2.土地开发费，其中包括：
（1）土地进行开发时发生的前期费用，包括改造方案编制费、项目可行性研究报告费、现状土地及房屋测量费；
（2）土地进行五通一平时所发生的费用。
3.涉及土地农转用费用及相关应缴税费，其中包括：耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、新增建设用地有偿使用费、城乡建设用地增减挂钩费用、教育附加费及其他与征收、安置、土地开发有关的税费。
4.复建费用，包括安置房建设费用、公建费用、城市基础和公共服务设施建设费用。
5.管理费用，包括人员合理工资费用、办公费用、劳动保险费用、财务费用。
6.融资费用，包括改造项目范围内银行贷款产生的合理手续费用及利息费用。
（三）合理利润,按照改造项目基础成本的15%计算。
（四）其他费用，包括不可预见费、风险费、提前拆迁奖励费等费用，按照改造项目基础成本的5%计算。
（五）改造项目总成本。
改造项目基础成本+合理利润+其他费用=改造项目总成本。
（六）确定价格。
用评估公司所评估的土地市场价减去改造项目总成本之差，以差价高的评估结果作为确定价格的参考依据，再按照有关程序审定后由市政府审批（包括审批项目土地公开出让的起始价或协议出让缴纳的土地出让金等）。
第四章 改造开发模式
第十三条 旧村庄改造
旧村庄改造项目可选择自行改造、引入市场主体参与改造或由政府统一组织实施改造的其中一种方式进行改造。
（一）政府统一组织实施旧村庄改造。
1.项目申报程序。
各区按照有关要求编制改造方案、拆迁补偿安置方案等，并征求相关村集体经济组织的意见后，收集、整理完善好旧村庄改造相关申报资料，上报市“三旧”办。
2.评估项目改造总成本，确定土地出让价格。
（1）根据“三旧”改造项目年度实施计划要求，对本年度需要改造的旧村庄改造项目，市“三旧”办审核各区报来的旧村庄改造项目相关申报资料后，委托有资质的测绘单位，妥善做好土地、房屋以及其他地上附着物的测量工作。根据市城乡规划局核发的项目规划条件和测绘单位出具的测量结果，科学合理地对改造项目进行经济核算评估（参照本文第十二条执行）。
（2）若评估项目的土地市场价大于改造项目总成本，则以政府确定的价格作为项目土地公开招标起始价格；
（3）若评估项目的土地市场价小于改造项目总成本而出现“负价差”，则由市“三旧”办牵头，联合市城乡规划局、市国土资源局、市住房和城乡建设管理局、市土地开发储备局等有关部门，根据“负价差”的大小，处理如下：
若“负价差”较小的，可在项目附近选择评估价值相当的空地作补充；或适当增加容积率来提升项目土地的市场价值，确保评估项目的土地市场价大于改造项目总成本，最后以政府确定的价格作为项目土地公开招标起始价格。
若“负价差”较大，以上方法无法解决的，应视不具备开发改造条件，暂不实施改造。
3.采取公开招标方式，确定土地使用权人。
市“三旧”办根据改造项目评估结果，形成方案报市“三旧”改造工作领导小组审议后，由市土地开发储备局委托有资质的招标代理公司拟写该项目具体招标出让方案，并报市政府审批后，由市公共资源交易中心进行公开招标，从而确定该项目拆迁改造主体及土地使用权人。
4.依据相关政策，完善用地手续。
（1）根据项目范围内的用地情况，市国土资源局按照市“三旧”改造工作领导小组会议的批准，落实旧村庄图斑范围内的土地面积、图斑外需要的建设用地指标、国有建设用地面积、不符合土地利用总体规划的面积；负责调整不符合土规部分的规划，落实新增农用地转建设用地的指标。
（2）根据市国土资源局提供的项目建设用地指标等条件，市土地开发储备局落实项目相关用地报批组卷工作；委托相关镇（街）组织项目用地报批材料，并逐级上报；待省政府批复后，由各区或相关镇（街）落实征地和拆迁工作。
5.中标人支付相关税费。
项目中标人按照项目“中标文件”约定及具体工作进度要求，及时向政府支付“三旧”改造项目拆迁保证金，支付用地报批费用、征地拆迁安置费用等相关税费。
（二）村集体经济组织自行改造或引入市场主体参与旧村庄改造。
1.申请项目改造方式。
在符合城市总体规划、土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划的条件下，旧村庄改造项目可由村集体经济组织自行申请改造；或经村集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员同意，引入市场主体参与改造，以工商部门登记注册成立的项目合作有限公司为申请项目改造主体。
2.项目审批程序。
旧村庄改造项目申请主体须制订旧村庄项目改造方案，可向区“三旧”办提出改造意向申请，经区审核后，纳入区“三旧”改造年度实施计划，经报市“三旧”改造工作领导小组审议后，经市政府审批后方可确认“三旧”改造项目的改造主体。
3.核发项目改造控制范围线。
按照相关程序，“三旧”改造年度实施计划经批准后，由市城乡规划局核发旧村庄项目改造控制范围线给项目改造主体。
4.落实用地报批及土地征收手续。
项目改造主体取得项目改造控制范围线后，依照相关规定在区以及有关部门的协助下，尽快完善相关用地手续。经批准的旧村庄改造项目涉及新增建设用地的，市政府两年内从年度计划用地指标中安排指标解决，并由区负责协助项目改造主体实施征地及组织报批，其中产生的相关税费由项目改造主体支付，可纳入改造项目基础成本。
5. 以协议出让方式，确定土地使用权人。
项目改造控制范围线内已依法征收转为国有建设用地的旧村庄图斑用地及图斑外配套的建设用地，可以协议出让给村集体经济组织或由其成立的全资子公司，也可以协议出让给原村集体经济组织与市场主体成立的项目合作有限公司。
（三）办理土地使用证。
项目改造主体(或中标人）向区缴纳保证金后，市国土资源局根据省政府已批复的旧村庄改造项目相关用地情况，在项目改造主体(或中标人)与市国土资源局签订国有土地出让合同并缴纳土地出让金后，分批次向项目改造主体(或中标人)办理登记、核发土地使用证。
第十四条 旧厂房改造
（一）规范改造申请程序。
旧厂房改造项目在符合城市总体规划、土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划的情形下，可分以下类型进行申报：
1.旧厂房改造项目原产权人（或无合法手续且已实际建设使用的）申请旧厂房改造的，向区“三旧”办申请项目改造意向，同时制订项目改造方案，报区审核后，纳入区“三旧”改造年度项目改造计划；
2.“三旧”专项规划区范围内涉及多个产权申请旧厂房改造的，可作如下处理：
多产权中的一位产权人有意向将改造项目范围内涉及其他产权的旧厂房一并进行改造，可以通过收购其他旧厂房产权的方式进行改造；应取得所有旧厂房产权人（或使用人）的收购《协议》（或同意收购《意向书》），同时制订项目改方案，经当地镇（街）政府确认，并报区审核后，纳入区“三旧”改造年度项目改造计划。
3.多个产权人联合改造，由相关产权人向工商部门登记注册成立项目合作有限公司，以合作公司名义制定改造方案，经当地镇（街）确认并报区审核后，纳入区“三旧”改造年度项目改造计划。
（二）确定项目改造主体。
各区按照相关程序，报市“三旧”改造工作领导小组审议，并经市政府批准后确定旧厂房项目改造主体。
（三）核发项目改造控制范围线。
根据已批准的“三旧”改造年度实施计划，由市城乡规划局核发旧厂房项目改造控制范围线给项目改造主体。
（四）完善改造项目用地相关手续及确定出让方式。
1.无合法手续且已实际建设使用的旧厂房改造项目，不涉及改变其用途的，完善土地征收等事项，经省政府批准后，除由政府依法收购、收回土地使用权的，必须采用招拍挂方式出让外，其余的旧厂房项目用地由区按照原土地用途制订协议出让方案，报市国土资源局审核，经市政府批准后，改造项目主体按有关规定缴交土地出让金。
2.旧厂房改造项目涉及改变土地用途的，待完善相关用地手续后，除由政府依法收购、收回土地使用权的，必须采用招拍挂方式出让外，其余的旧厂房项目用地由区根据改变后的土地用途制订协议出让方案，报市国土资源局审核，经市政府批准后，改造项目主体按有关规定缴交土地出让金。
（五）由政府统一组织实施改造。
根据城乡规划需要，若原产权人无法自行改造或项目范围内国有资产占比较大，则由政府统一组织实施改造。根据相关规划要求，由市城乡规划局核发项目改造控制范围线，经市“三旧”办委托测绘、评估（参照第十二条执行）后，以政府确定的价格作为土地公开出让起始价，委托市公共资源管理中心进行公开招标，一并确定拆迁改造主体及土地使用权人。（参照第十三条、第一款“（一）政府统一组织实施旧村庄改造”模式执行）
（六）办理土地使用证。
市国土资源局根据省、市政府对旧厂房改造项目相关用地批复情况，在项目改造主体(或中标人)与市国土资源局签订国有土地出让合同并缴纳土地出让金和向区缴纳保证金后，市国土资源局向项目改造主体(或根据中标人的收购进度)办理登记、核发土地使用证。
第十五条 旧城镇改造
旧城镇改造项目在实际中存在诸多的权属人，权属归宗较难，因此引导由政府统一组织实施改造。
（一）在符合城市总体规划、“三旧”改造专项规划和“三旧”改造年度实施计划的前提下，由市城乡规划局核发项目改造控制范围线，经市“三旧”办委托测绘、评估（参照第十二条执行）后，以政府确定价格作为土地公开出让起始价，委托市公共资源管理中心进行公开招标，一并确定拆迁改造主体及土地使用权人。（参照第十三条、第一款“（一）政府统一组织实施旧村庄改造”模式执行）
（二）经科学合理评估后，若评估结果是评估项目的土地市场价小于改造项目总成本，应视不具备开发改造条件，暂不实施改造。
第五章 土地及房屋的征收、补偿、安置
第十六条 市政府授权各区，负责根据相关法律法规拟订集体及国有土地征地拆迁补偿和安置方案，并按程序报市政府备案后，由区组织实施。市住房和城乡住房建设管理局负责指导拟订国有土地上被征收房屋及其附着物的征收补偿方案。各区负责组织实施本辖区的土地、房屋征收补偿安置、以及地上附着物的拆迁等具体工作。
第十七条 因土地征收及房屋征收补偿安置等发生纠纷的，各区要引导当事人通过以调解为基础的多元处理方式妥善解决，若未能解决，且影响项目工作进度，可按以下方式处理：
（一）有关土地权利人就旧村庄是否实施改造、征收补偿安置等重大事项未能达成一致意见的，由村集体提交成员大会或者村民代表大会讨论决定；村集体经济组织少数成员拒不履行成员大会或者村民代表大会讨论通过的决定事项，且无法通过其他方式调解的，可引导村集体经济组织通过司法途径解决，村集体经济组织可以依法向各区人民法院提起诉讼，各区人民法院须受理。
（二）国有土地上房屋被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区依法申请法院强制执行。
第六章 鼓励措施
第十八条 公建配套项目鼓励措施
实施改造的“三旧”项目内，属市、区政府建设的城市基础设施、公共服务设施等公建项目，经评估核算出建设成本后，其中建设主体一并纳入该项目公开招标时确定，并由项目改造主体（即中标人）按照规定负责建设。由项目改造主体负责按《清远市中心区域基础设施和公用事业工程建设项目BT模式管理办法》及相关规定和程序报市相关职能部门审批办理，并以项目建安费为基数，计算投资利息及投资回报，年利率按中国人民银行同期贷款利率，投资年回报不高于6%。
根据BT管理办法规定，项目原则上在交工（或竣工）验收合格后2～3年内回购。期间，视项目业主资金情况，可提前回购。回购款在工程竣工验收（或交工验收）合格并备案移交、档案移交、工程经结算审计、双方签订回购备忘录并报项目业主和相关部门确认、而且BT项目投资人向项目业主提交了回购申请后开始支付。房建工程以竣工验收合格之日起计（不包括提前回购部分）；其他项目，如市政、道路等工程，以交工验收合格之日起计。
各区建设的城市基础设施、公共服务设施等公建项目和引入市场主体参与改造的“三旧”项目可以参照本条执行。
第十九条 协议出让鼓励措施
涉及“三旧”改造的供地，除属政府收购储备后再次供地的必须以招标拍卖挂牌方式出让外，其余用地经市政府审批后，可以协议方式出让土地，其中包括项目改造控制范围线内单宗面积超过3亩或者累计总面积大于“三旧”图斑10%的图斑外建设用地（包括新增建设用地、旧厂房已有产权用地、国有资产用地等）。属国有资产的，根据评估结果，由项目改造主体与国有资产相应权属单位签订拆迁安置补偿合同后，其拆迁安置补偿及出让地价款由相应权属单位（或市财政局）收取。
第二十条 土地出让金鼓励措施
（一）政府统一组织改造旧村庄项目纯收益的返还。
1.旧村庄项目的纯收益是指旧村庄图斑范围内的土地，由政府统一组织改造后，向市场公开招标出让所产生的利益，扣除成本、计提农业土地开发资金等之后，剩下的土地纯收益。
2.若项目产生土地纯收益，各区要向村集体经济组织进行公示，征求相关权利人的意见，并将收益按60%返还给原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出等在内的支农支出。
3.若项目需要配套旧村庄图斑外新增建设用地才能达到开发改造经济平衡的，因旧村庄图斑范围内土地本身无产生土地纯收益的，不列入上述范围。
（二）经市“三旧”改造工作领导小组审议，并由市政府批准后，集体经济组织将集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地后自行改造或与市场主体合作改造的，土地出让金的收取，按照前述规定，经科学合理的评估后，直接以土地市场价减去改造项目总成本之价差，向政府缴纳项目土地出让金后，协议出让给原村集体经济组织或其全资成立的子公司，也可以出让给村集体经济组织与市场主体成立的项目合作有限公司。若评估后旧村庄图斑范围内有产生土地纯收益的，按前述第二十条第（一款）执行。
（三）无合法手续且已实际建设使用的旧厂房改造项目，不涉及改变其用途的，完善土地征收等有关用地手续后，按基准地价的40%收取土地出让金。扣除必须计提的费用后，土地出让金全额返还给区财政，专项用于解决当地镇（街）历史负债问题。
（四）有产权的旧厂房项目涉及土地改变用途的，根据城乡规划要求，旧厂房项目按摇珠选定评估机构，评估出改变用途后的土地市场价格减去原用途基准地价剩余年限值的余额的50%计收，即土地出让金 =（新用途土地市场价格－原用途基准地价剩余年限值的余额）× 50% 。
（五）旧厂房项目用地不改变用途，只提高容积率、提高利用率的，不再增缴土地价款。
第二十一条 优先核发土地使用证、拓宽融资渠道
项目改造主体(或中标人）向区缴纳保证金后，市国土资源局根据省、市政府已批复的相关“三旧”改造项目用地情况，在项目改造主体(或中标人)与市国土资源局签订国有土地出让合同并缴纳土地出让金后，市规划、国土部门可根据改造项目拆迁面积的大小（或一定规模净地面积的大小），分批次核发土地使用证给项目改造主体(或中标人)，并在区等有关部门的监管下，可按照相关规定申请办理银行融资贷款。
鼓励各类金融机构按照风险可控、商业可持续原则，根据“三旧”改造项目特点和需求，创新金融产品和服务，为项目主体提供全方位的金融支持。
第七章 政府监管和“三旧”项目退出机制
第二十二条 市“三旧”办应及时向社会公布“三旧”改造项目信息。“三旧”改造项目原则上不得转让。
第二十三条 “三旧”改造项目经市“三旧”改造工作领导小组批复后，项目改造主体应与区签订“三旧”改造监管协议，具体监管措施由各区制定后报市“三旧”办备案。
第二十四条 项目改造主体向区缴纳的项目保证金，各区要设立专账管理制度，不得以任何理由挪作它用；项目改造主体在建设安置回迁房时，按照安置房工程建设进度，可向区申请项目保证金的退还，区应及时办理批准退还手续（不计利息）。
第二十五条 市国土资源局在办理登记核发国有土地使用证时应注明项目土地来源，抵押贷款需经当地区批准。
第二十六条 “三旧”改造项目经市“三旧”改造工作领导小组批复后，改造主体必须在1年内完善用地、规划等相关手续，并在2年内动工建设。因特殊情况无法完成上述手续而确需延期的，应提前2个月向市“三旧”办申请，延期最长不超过1年。改造项目要求10年内完成改造工程建设。
第二十七条“三旧”改造项目经省、市政府批复有关手续并签订国有土地出让合同后，项目改造主体1年内未动工建设的，或提出延期申请动工建设未获审批的项目，由市“三旧”办发函催促，仍然不按规定落实的，报市“三旧”改造工作领导小组批准后，取消“三旧”改造项目主体资格。
第二十八条 “三旧”改造项目在完成拆迁补偿以及安置等事项，并办理项目保证金退还手续后，经过相关区、镇（街）审定，并上报市“三旧”办备案后，方允许项目转让。
第二十九条 “三旧”改造项目需要进行融资抵押的，土地权利人应报各区批准，并向市国土资源局申请办理相关登记手续；属“三旧”改造项目的融资贷款事项，具体由各区会同相关银行负责监管落实。要确保专款专用，只能用于该项目的开发建设。
第三十条 在有效期内，项目没有实施拆迁和动工的，可向各区提出书面申请退出，经报市“三旧”改造工作领导小组批准后，可向各区申请退回项目保证金（不计利息）。
第三十一条 被取消“三旧”改造项目主体资格或由于自身原因退出项目改造主体，5年内不得再申请参与我市的“三旧”改造。
第三十二条 对未按照改造方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的，取消“三旧”改造相关优惠政策，并按《城镇国有土地使用权和转让暂行条例》（国务院令第55号）规定实施处罚；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处理；对借“三旧”改造为名骗取完善建设用地手续的，一经查实，严肃处理。
第三十三条 “三旧”改造项目的批复或取消信息，应在市城乡规划局、市国土资源局等有关部门的门户网站告示，同时在项目所在镇（街）、村内张贴公告，并由当地镇（街）录像、公证，提高信息公开透明度。
第八章 附则
第三十四条 本细则适用于清远高新区、清城区、清新区范围内的“三旧”改造项目，各县（市）可参照本细则制定实施办法。本细则自印发之日起实施，市政府原出台的“三旧”改造有关政策、意见与本细则不一致的以本细则为准。
