清远市人民政府办公室关于印发清远市老旧小区改造工作方案的通知

基础完善类

1

小区道路及楼间破损甬路

1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。

2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。

3）有条件的实施小区道路透水提升改造。

4）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。

小区公共部分

2

建设步行系统

1）通过建设风雨走廊，连接联通交通站点、教育、医疗等公服设施。

2）开辟公共开敞空间，疏通内部街巷，完善步行网络。

小区公共部分

3

维修完善人行安全设施

1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护高度及防攀爬要求。

2）有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施。

3）人车分流，步行区域、社区广场及康体活动区域边缘设置车止石。

小区公共部分

4

完善无障碍设施

1）有台阶位置增加无障碍通道。

2）人行道出入口位置设置无障碍缓坡。

3）完善小区盲道系统，清除盲道上障碍物，形成连贯的盲道系统。

4）设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志。

小区公共部分

5

修复公共

楼梯

1）采用防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步。

2）修复踏步防滑条。

3）栏板栏杆应满足防护高度及防攀爬要求。

4）修复楼梯栏杆、栏板及扶手。

5）楼梯扶手压顶、梯级松散批荡铲除，用清水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干混地面砂浆修补，面刷原色水泥油；踢脚线宜贴亚光釉面砖。

房屋建筑本体共用部位

6

加装电梯

按《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》和清远市有关规定执行。

房屋建筑本体共用部位

基础完善类

7

出入口适老设施及无障碍改造

1）出入口有高差位置宜进行无障碍出入口改造，增设无障碍坡道。

2）没有条件加设或进行无障碍坡道改造的，宜增加可推轮椅的坡道并加设栏杆扶手。

3）台阶入口应增加栏杆或扶手。

房屋建筑本体共用部位

8

维修更换小区供水管网

1）残旧供水管网更新：全面摸查社区供水管网现状，对残旧破损管网进行改造，达到供水管网无渗漏，设施正常运行。

2)新敷设和更新管网应按要求采用新型材料。

小区公共部分

9

维修楼栋供水管及供水设施

1）对加压水泵等加压设施及公共上下水供水立管进行改造，杜绝乱接乱建，确保水压达到国家标准，保障居民正常用水。

2)修补、改造、增设屋顶水池水箱，满足防水防漏要求及安全防护要求。

3）满足供水需求和用水卫生要求。

4）改造完成后，按《物权法》和清远市有关管理规定，设施由业主自行管理或委托相关专业公司管理。

小区公共部分

10

安装一户一水表

1）按自来水公司要求安装改造用户供水管和水表。

2）合理安装用户开关阀位置，便于操控和管理。

房屋建筑本体共用部位

11

更换小区排水管网

1）残旧管网改造：对小区残旧排水管网进行改造，修复坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。

2）定期清理疏通：每月对排水管网进行清理疏通，减少管网淤积，确保排水顺畅。

小区公共部分

12

疏通小区排水管网（含更换管网井盖）

1）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。

2）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污染。

3）排水边沟要保证排水顺畅，避免人员摔伤。

4）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。

5）完善截污管道及污水排放口，做到污水收集排放符合规定，防止外溢横流。

小区公共部分

基础完善类

113

更换雨水管

1）破损的室外雨立管全部更换为UPVC管。

2）管道排布应集中、整齐，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。

房屋建筑本体共用部位

14

维修、改造、增设楼内排水管道

1）排水立管有雨污混接的，进行立管雨污分流改造。

2）用新型管材更换老旧污水管、排水管。

3）机线规整:更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装UPVC管，室外空调主机清洗。

4）管道排布应集中、整齐，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。

房屋建筑本体共用部位

15

修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）

1）屋顶防水改造应符合《屋面工程技术规范》及《屋面工程质量验收规范》的基础完善类。

2）屋面改造应满足屋顶防水、保温、隔热等要求。屋面防水材料应满足抗老化、防水、耐火等级等相关技术指标。

3）屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。

房屋建筑本体共用部位

16

维修改造供电设施

1）更换老旧供配电线路及配电装置。

2）维修小区变配电房，确保结构安全。

3）满足小区现状及发展用电需求，增容或更换变压器，预留满足中期发展电缆敷设接口。

小区公共部分

17

维修安装小区、楼道照明设施

1）维修更换室外灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。

2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。

3）安全照明应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明要满足紧急情况下人流疏散的要求。

4）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出小区的特色。

5）每层楼梯、走道、电梯间有基本功能照明，满足社区夜间出行基本照明需要。

小区公共部分

18

安装一户一电表

1）按供电部门要求安装改造用户线路，集中安装一户一电表。

2）设备更新：对社区内非标准一户一表计量装置及其相关设备（含接户线、开关、电表箱、表位及表箱连线、楼面线、线管、线槽、软管和接地线等）进行改造更换。

房屋建筑本体共用部位

基础完善类

19

小区公共“三线”整治

1）以下情况“三线”原则上应下地：小区5米以上主要道路的架空线路；横跨3米以上道路的架空线路；具备下地条件的其它架空线路。

2）不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造，采取桥架（槽盒或套管）、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。

3）小区内存在安全隐患的室外悬挂式变压器和电力配电箱原则上要求移入建筑内；不能移入建筑内的，严格按照电力部门相关要求敷设，采取措施确保安全。

4）严重影响小区周边环境的室外交接箱及其它通信设施要求移入建筑内或移至小区隐蔽位置。

5）同步清理废弃的线路、线杆以及各种安放在墙体上的负载物。

小区公共部分

20

规范整理楼道内电力线

1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。

2）未实施光纤化改造的通信线，执行光纤到户国家标准建设小区住户通信接入线路；已实施光纤化改造的通信线，按照通信管理部门的共建共享规定和规范整治通信线路。

3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。

房屋建筑本体共用部位

21

规范整理楼道内电信线

22

规范整理楼道内有线电视线

23

维修安装楼栋门对讲系统

楼栋维修或安装门禁系统，保证每户对讲通畅。

房屋建筑本体共用部位

24

修复用电保护接地设施

符合《建筑电气工程施工质量验收规范》及供电部门相关要求。

房屋建筑本体共用部位

25

修复建筑物防雷接地设施

符合《建筑电气工程施工质量验收规范》及主管部门相关要求。

房屋建筑本体共用部位

基础完善类

26

安装小区视频监控系统

合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。

小区公共部分

227

管道燃气入户改造

1）实现全覆盖：由县（市、区）城管局统筹协调，乡镇、街道支持配合，燃气集团具体实施，对于符合管道燃气安装的，确保地管到楼栋，盘管到户前。

2）管道无骑压：避免小区内杂物堆放、临时建筑搭建骑压管道。

3）增补为重点：将符合管道燃气安装条件但未安装的用户列为增补用户，其中以“住改商”和出租屋为增补重点，由街道依职责加强出租屋管控，按照“每户排查，逐户落实”的原则，加大宣传发动和工作力度，切实解决管道燃气“最后一米”问题，确保增补用户报装率达到100% 。

4）用户要安检：政府、燃气集团、用户按照燃气管理条例的相关要求，各负其责，定期安全检查，消除安全隐患。

房屋建筑本体共用部位

28

维修改造楼栋消防设施

1）建筑高度小于21米的住宅，应在首层设置消防软管卷盘或公共走道设置简易喷淋装置，并保证保护区域全覆盖；建筑高度超过21米的住宅，按国家规范维修或完善室内消火栓系统。

2）更换楼栋内老旧、过期灭火器材，保持完好有效。

3）拆换楼道内破损消防管及消防箱。

4）有条件的住宅小区的公共走道或每个居室设置独立式火灾探测报警器。

房屋建筑本体共用部位

29

维修改造小区室外消防设施

1）维修完善主街巷消火栓：有条件的主街巷需设置市政消火栓，间距不应大于120m，室外消火栓宜采用地上式消火栓。

2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。

3）消防水源不符合消防要求的，应改造并满足国家规范要求。

4）达到微型消防站建设标准的小区应按标准建立微型消防站。

小区公共部分

30

维修安装楼栋门

1）每个楼栋应普及安装楼栋门。

2）首层楼梯铁制大门除锈，一底防锈漆，二遍面漆（颜色自选）；或首层楼梯不锈钢大门清洗刷亮。

房屋建筑本体共用部位

基础完善类

31

粉刷楼道（含墙面零星抹灰）

墙体翻新：对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥桨，重批干混抹灰砂浆子两遍，面油白色乳胶漆两遍。天花、楼道扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。

房屋建筑本体共用部位

32

维修更换公用采光窗（含拆除）

维修或更换破损门窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗；窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。

房屋建筑本体共用部位

33

维修房屋户外构造构件（含檐口、阳台栏板、入口挑檐、肋脚、散水等）

1）户外构件维修应保证结构安全，安装牢固，满足防风、防水、防火要求。

2）户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用环保节能材料。

3）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的飘蓬、空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装，飘蓬建议安装铝合金支架，3mm厚PVC胶板。

房屋建筑本体共用部位

34

防盗网整治

1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。动员拆除或平建筑外立面重新安装。

2）新装防盗网应当安装在窗扇内侧，并作活动式栏网或不少于一个可以供人员安全疏散的活动口。

3）新装防盗网不得设置在阳台、外走廊及其栏杆上，确需安全防护的，可安装不影响市容景观的、钢丝直径不大于2mm的隐形防盗网，或在其进出的门框处设置防盗门或栏栅。

4）整改维修及新建防盗网应保证结构安全，外形美观，颜色与建筑物外立面相协调；同一栋楼应采用相近的材料、色彩、式样。

房屋建筑本体共用部位

35

整治不规范遮阳篷和防护设施

1）同一临街面的遮阳篷应统一材质、样式，与周边环境相协调，以不妨碍交通、保持整洁美观为原则。

2）临街建筑不应采取外飘的防护设施，确需安装的应在建筑物门窗的内侧设置通透、美观的防护设施。

房屋建筑本体共用部位

基础完善类

36

外立面整饰

遵循安全、美观节能环保，与周边建筑环境相协调的原则；位于历史城区内的小区，外墙整治应保持原有风貌特色，强化区域特色。

1）对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补。

2）外墙翻新：

（1）粉刷类旧外墙翻新，外墙松散批荡铲除并重新批荡:①重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面（颜色另定）。②或贴陶瓷面砖。

（2）外墙砖类、水刷石类立面清洗翻新。

3）社区建筑色彩改造应按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的色彩风格。

4）外墙饰面材料应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。

房屋建筑本体共用部位

37

维修小区围墙（含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆）

1）维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆。

2）小区围墙形体、材料、色调和结构等应与小区环境相协调。

3）通透性围墙宜结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。　

小区公共部分

38

拆除小区违法建筑物、构筑物及设施

1）拆除阻碍消防通道、妨碍公共安全的小区违法建筑物、构筑物及设施，开辟公共开敞空间。

2）按照我市户外广告设置规划进度，清拆违法户外广告，规范设置户外招牌。

小区公共部分

39

规范垃圾收运点设置

1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。

2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。

3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。

小区公共部分

40

清疏、维修化粪池及排污卧管

清疏、维修化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。

房屋建筑本体共用部位

41

维修非机动车停车棚

1）维修车棚，保证车棚结构安全、构件安装牢固，满足防风、防雨、遮阳要求。

2）维修更换自行车停车设施，确保完整、可用。

3）有条件的小区设置室外电动自行车独立集中停放、充电区域。

小区公共部分

基础完善类

42

提升小区绿化

1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。

2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。

3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。

4）绿化建设应优先使用本土、经济的物种，多设置精简、节约、易于管理的小景观。

小区公共部分

43

维修安装体育锻炼器械

1）康体设施布局应满足服务半径要求，分散布置，便捷合理。

2）维修原有体育器械，达到安全使用要求。

3）设施器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。

小区公共部分

44

维修补建楼体地名牌、单元门栋地名牌

1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。

2）标识标牌风格应统一，应与小区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性。

小区公共部分

45

更新补建信报箱

1）更新补建信报箱，做到一户一信报箱。

2）小区信报箱按统一标准安装。

小区公共部分

优化提升类

46

建筑节能改造

在保证建筑的室内环境和室内人员居住舒适度的前提下，对围护结构、用能设备和系统采取节能技术措施，以降低建筑运行能耗。具体改造项目根据居民意见和相关节能标准确定。

房屋建筑本体共用部位

447

楼体绿化

具备基础条件的可设置楼顶绿化

房屋建筑本体共用部位

448

小区公共部分雨污分流改造

1）有条件的实施生态树池、雨水罐、植草沟等提升改造。

2）有条件的实施小区公共部分雨污分流改造。

3）暂不具备条件的也要做到污水收集排放有序，防止外溢横流。

小区公共部分

449

建设小区公共空间

1）增设街坊入口牌坊及入口小广场。

2）设置街角休闲空间，利用宅旁、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。

小区公共部分

550

合理配置设置物业用房及公服设施

1）物业用房可利用架空层或闲置空间设置。

2）配置文化室、社区服务站、星光老人之家、家庭综合服务站、社区日间照料中心、健身场地等配套设施。

小区公共部分

551

配建非机动车棚

1）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。

2）安装自行车停放设施。

3）独立设置电动自行车集中充电桩。　

小区公共部分

优化提升类

52

设置机动车泊位

1）合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。

2）独立建设的停车场地应采用可渗水地面铺装，并进行绿化。

3）有条件可增设或改建立体机械停车位。

小区公共部分

53

设置快递服务设施

1）应便于居民使用及物件投递，应设置在架空层、广场边缘等位置；不应设于靠道路等影响交通或通行的位置。

2）户外安装宜加设遮阳挡雨设施。

小区公共部分

54

智能化社区

完善社区网格化平台建设，结合5G建设，打造智能化社区，鼓励引入共享图书室、无人超市、快递驿站、互联网医疗等服务设施。

房屋建筑本体共用部位

说明：

1．基础完善类（45项）其中小区公共部分基础完善类（21项），房屋建筑本体共用部位基础完善类（24项）；

2．优化提升类（9项），其中小区公共部分优化提升类（6项），房屋建筑本体共用部位优化提升类（3项）；

3. 建设标准根据国家、省最新技术导则作相应调整。