QYFG2024010
清远市人民政府办公室关于印发《清远市
城镇老旧小区改造工作方案》的通知
清府办函〔2024〕64号
各县（市、区）人民政府，市直各单位、各直属机构：
《清远市城镇老旧小区改造工作方案》已经八届第43次市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向清远市住房和城乡建设局反映。
清远市人民政府办公室
2024年7月8日
清远市城镇老旧小区改造工作方案
为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）等文件精神，更好发挥城镇老旧小区改造在推动惠民生、扩内需、推进城市更新、促进经济高质量发展等方面的重要作用，着力提升人居环境品质，有效改善城镇老旧小区居民居住条件，切实增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。结合我市实际，修订本方案。
一、总体目标
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区居住条件和环境。2020—2022年，全市共开工改造977个小区，82259户，15088栋，987.19万平方米，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。到“十四五”期末，基本完成全市2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有条件的县（市、区）力争完成2005年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
二、明确改造任务
（一）确定改造对象范围。各县（市、区）结合实际，将城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅）不得作为改造对象。符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区，按属地原则纳入改造范围。
（二）合理确定改造内容。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，主要分为基础类、完善类、提升类3类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。
1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
（三）编制年度改造计划。在《清远市城镇老旧小区改造规划》（2021—2025）基础上，结合城市更新进行统筹谋划；按照“既尽力而为、又量力而行”的原则制定本级城镇老旧小区改造年度计划；要区分轻重缓急，在财力评估、群众意愿调查等基础上，明确改造小区清单及其现状问题、改造内容、责任分工、财政预算安排等，合理确定各城镇老旧小区改造实施方案。
三、建立健全组织实施机制
（一）健全动员居民参与机制。坚持“共同缔造”理念，变“要我改”为“我要改”。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业、社区社会组织等共同推进改造工作。完善社区党群服务中心综合服务功能，搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，促进形成共识，引导居民了解、参与、监督改造，鼓励群众为社区改造献计献策、出工出力。
（二）健全项目推进机制。各县（市、区）人民政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。合理选择改造模式，支持城镇老旧小区改造规模化实施，鼓励采用工程总承包（EPC）、国企平台等市场化方式推进。积极推动规划师、建筑师、建造师、监理师、造价师等进社区辅导改造。鼓励、指导电力、通信、供水、排水、供气、广播电视等专业经营单位积极参与改造，为其施工、维修、养护等提供便利，加强涉企收费检查，查处违规收费行为。对涉及历史文化名城、历史文化街区、不可移动文物、历史建筑的改造项目，应严格遵循相关保护修缮要求。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。结合城镇老旧小区改造，同步开展居住社区建设补短板行动和绿色社区创建。
（三）完善小区后续管理维护机制。加强城镇老旧小区改造的后续管理，制定小区管理维护方案，明确资金筹集、使用、管理方式。按照“同步改造提升，同步服务提升”原则，改造后的小区可根据实际情况选择聘用物业服务企业、准物业服务或实行业主自治管理，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则。鼓励通过增设停车位、开辟广告位等方式增加小区公共收入来源，增强小区“自我造血”功能。
四、落实政策，建立改造资金合理筹集、使用机制
（一）加快项目审批。各县（市、区）人民政府要结合《清远市城镇老旧小区改造项目审批流程图》，精简改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的项目，可免于办理建设工程规划许可证。对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。改造项目竣工后，实行项目建设组织实施单位牵头，街道（镇）、社区、业主委员会（居民代表）和设计、施工、监理、管线设施设备等专业经营单位参与联合验收。
（二）推进存量资源整合利用。鼓励按照连片整合、统筹配套、分批推进的要求，进行大片区或跨片区联动改造，实现片区基础设施、服务设施、公共空间等共建共享。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区和周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。符合“三旧”改造政策的城镇老旧小区纳入“三旧”改造项目一并实施改造。用好用足养老、托育、助残等设施建设支持政策，统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、底层杂物房等存量房屋资源，或通过租赁住宅楼底层商业用房等方式，增设各类服务设施。
（三）合理落实居民出资责任。按照“谁受益、谁出资”原则，合理确定居民出资比例。居民可通过直接出资、使用住房公积金、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式出资。结合实际制定居民捐资捐物、投工投劳的方式及核算办法，引导居民支持改造。
（四）加大资金支持力度。鼓励各地积极争取中央补助资金，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。中央补助资金重点支持改造2000年底前建成的城镇老旧小区，可以适当支持2000年后建成的城镇老旧小区，但不得超过国家规定的限定年限和比例。各县（市、区）要对城镇老旧小区改造给予资金支持，要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率；积极争取通过发行地方政府专项债券筹措改造资金，严格落实资金投向和使用要求。认真落实国家相关税费减免政策。
（五）推动社会力量参与。鼓励国有企事业单位等原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应按国家有关规定，结合改造项目实际，合理落实出资资金。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；产权不属于专业经营单位的，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理，切实保障专业经营单位的经营权、收益权和公平竞争权。通过政府采购、部分新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量参与各类服务设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。对增设停车库（场）、经营性服务场所、加装电梯等改造项目，可探索“改造+运营服务”一体化的市场运作模式推进小区改造。
五、强化组织保障
（一）加强组织领导。推进实施“市统筹、县（市、区）负责、乡镇（街道）组织、社区实施、居民参与”的城镇老旧小区改造工作机制。调整完善清远市城镇老旧小区改造工作领导小组及其职责分工（详见附件），市城镇老旧小区改造工作领导小组负责全市城镇老旧小区改造工作的统筹协调；市住房城乡建设局牵头组织；各相关职能部门密切配合，共同推进。县（市、区）政府作为城镇老旧小区改造工作第一责任主体，负责小区改造工作；乡镇（街道）、社区等基层组织负责具体实施。
（二）加强监督检查。加强城镇老旧小区改造督导检查工作，确保目标任务、政策措施、资金筹措、工作责任落到实处。落实完善日常巡查和季度通报，组织开展城镇老旧小区改造工作绩效评估。
（三）做好宣传引导。多角度、全方位宣传城镇老旧小区改造的重要意义、方法步骤和工作成效，大力宣传优秀项目、典型案例，引导形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。
本方案自2024年8月7日起施行，有效期5年。以往印发的文件内容有与本方案不一致的，按本方案要求执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。本方案施行期间与新颁布法律、法规等相抵触的内容，以上位规定为准。
附件：关于调整清远市城镇老旧小区改造工作领导小组人员名单
