2019年一季度清远房地产市场情况分析

内容摘要：本文对2019年一季度清远房地产开发投资和商品房销售的基本情况和主要特点进行分析，指出全市房地产开发中存在主要问题，并对2019年上半年房地产开发趋势进行预判。

关键词：2019年一季度  房地产市场   情况分析

2019年一季度，清远市积极推进房地产市场分类调控,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。全市房地产开发投资增速保持高速增长,销售市场结束2018年下跌走势，商品房销售面积略有增长。

一、运行的主要特点

(一)房地产开发投资保持高速增长

一季度，清远房地产开发完成投资100.80亿元，在去年同期大幅增长59.2%的基础上继续保持平稳的良好势头，同比增长27.9%，比全社会固定资产投资增幅高14.8个百分点。（见图1）

图1 2019年一季度清远市房地产开发投资走势

按构成分，建筑工程仍然是开发投资增长的主要拉动力。一季度，清远房地产开发投资中建筑工程76.39亿元，同比增长20.3%，增幅同比回落46.8个百分点；安装工程完成投资4.19亿元，同比下降38.9%，降幅同比扩大38.9个百分点；设备工器具购置0.55亿元，同比增长58.8%，增幅同比提高62.2个百分点；其他费用19.66亿元，同比增长143%，增幅同比提高52.4个百分点，其中土地购置费12.08亿元，同比增长450.7%，增幅同比提高356.6个百分点，对房地产开发投资的拉动率由上年的2.1%提高到9.9%。

按工程用途分，商品住宅开发投资增幅明显。一季度，清远市房地产开发投资中商品住宅投资80.69亿元，同比增长29%，增幅同比回落38.4个百分点；办公楼完成投资0.18亿元，同比下降78.8%；商业营业用房完成投资9.08亿元，同比下降3.3%；其他投资10.85亿元，同比增长79.9%。（见表1）

表1 2019年一季度清远房地产开发投资情况

 

按区域分，一季度，清远各县房地产开发完成投资呈现“七正一负” 的态势，其中佛冈县、清新区、英德市分别完成投资增速位列全市前三名，分别为122.8%、68.7%和35.4%；连山县完成投资0.27亿元，同比下降27%为唯一负增长的县。（见表2）

表2 2019年一季度房地产开发完成投资情况表   

（二）商品房销售面积增速经过去年同期大幅下跌后，恢复到正常状态，销售面积略有增长。一季度，清远商品房销售面积133.17万平方米，同比增长2.5%，结束2018年全年增速下跌的走势，增幅同比提高43.1个百分点；销售额105.74亿元，同比增长5.1%，增幅同比提高19.3个百分点。其中，商品住宅销售面积120.47万平方米，同比增长3.5%，增幅同比提高47.1个百分点；销售额96.56亿元，同比增长5.9%，增幅同比提高22.4个百分点。（见图2）

图2 2019年一季度清远商品房销售增长情况

分区域看，南部县区商品房销售面积增速从负转正，北部县区下降幅度较大。一季度，南部县区商品房销售面积同比增长6.2%，增幅同比提高51.5个百分点，北部县区商品房销售面积同比下降17.8%，降幅同比回落29.8个百分点。 

表3 2019年一季度各县区商品房销售情况 

（三）企业到位资金充足。一季度，清远房地产开发企业到位资金相对充足，实际到位资金204.57亿元，同比增长37.2%，增幅同比提高73.5个百分点。其中国内贷款45.29亿元，同比增长107%；自筹资金52.06亿元，同比增长68.5%；其他资金来源107.22亿元，同比增长11.3%；其他资金来源中的定金及预收款61.95亿元，同比增长8.2%；个人按揭贷款43.41亿元，同比增长15.9%；其他到位资金1.86亿元，增长13.6%。开发企业的贷款资金增长速度较快，但资金的主要来源还是以自筹资金和销售回笼资金（定金及预收款、个人按揭贷款）为主，开发企业的经营压力得到一定的缓解。

二、需关注的问题

（一）商品房销售面积增速转正，发展后劲值得关注。

一季度，清远商品房销售面积同比增速2.5%是在去年同期大幅下降40.6%的基础上取得的。商品房销售市场的趋缓，很大程度上会影响市民的购买热情，加重观望情绪。如何促进商品房成交量活跃起来，值得有关部门关注重视。

(二)非住宅商品房库存消化压力大

目前清远商品房库存的的压力不大，但非商品住宅库存消化形势严峻。2019年一季度，清远商品房待售面积394万平方米，同比下降1.7%，其中商品住宅待售面积171. 92万平方米，同比下降19.7%；非住宅待售面积222.09万平方米（占全市商品房待售面积比重达56.4%），同比增长19.0%；商业营业用房待售面积86.56万平方米，同比增长14.3%，商业营业用房待售1-3年的面积为53万平方米，同比增长6.2%，待售3年以上的面积为8.18万平方米，同比增长26.5%。受电商等新型网络销售形式的影响和冲击实体店运营越来越困难，导致商业营业用房的销售不景气。

（三）房地产市场的新变化

随着社会的发展，人民生活水平和质量的不断提高，无论是精神或物质的需求也跟着不断提高，需求也随之变得多样化。房地产企业也根据人民的需求推出新的产品，如适合旅游度假出租一体化的旅游地产项目，为企业量身定做集约化的工业厂房的工业地产项目。这些新兴的房地产项目如何进行有效的监管引导其健康发展是值得相关部门引起关注。

三、对上半年房地产市场走势预判

2019年1月召开的中央经济工作会议继续坚守“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要求构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。稳定房地产市场，避免房地产市场大起大落,有利于经济运行的平稳。

一季度，清远房地产开发投资保持平稳运行，销售市场活跃度不高，但到位资金较为充足，将提振房地产开发企业的信心，预计2019年上半年清远房地产开发投资增速保持正增长但增速会出现较大的回落。销售市场方面，虽然一季度销售市场有所好转，但无论是政策导向还是市场基本面，商品房销售新一轮上涨的可能性不大。但随着刚性需求的逐步恢复，以及上年同期低基数，预计上半年清远商品房销售面积与去年同期相比波动不大。