内容摘要：本文对2019年前三季度清远房地产开发投资和商品房销售的基本情况和主要特点进行分析，指出全市房地产开发中存在主要问题，并对全年房地产开发趋势进行预判。
关键词：2019年前三季度 房地产开发市场 情况分析
2019年前三季度，清远市坚决贯彻落实中央经济工作会议精神在“房住不炒、因城施策”基调持续调控下，清远房地产开发投资增速有所放缓，商品房市场保持平稳增长，企业到位资金增幅有所回落。
一、运行的主要特点
（一）房地产开发投资增速放缓。
前三季度，清远市房地产开发投资310.24亿元，同比增长7.6%，增幅比上半年回落1.3个百分点。增速为2017年5月份以来最低水平（见图1）。主要原因是碧桂园假日半岛一号、海港成花园、星湖湾雅轩花园、胜利雅苑、汇丰花园等大项目接近尾声，新项目工程进度放缓。
图1 2017-2019年前三季度清远房地产开发投资增速（%）
从构成看，建安工程投资增速略有回升，土地购置费拉动投资增长作用有所减弱。前三季度，清远房地产开发投资中建安工程228.89亿元，同比增长3.5%，增幅比上半年提高0.9个百分点；设备工器具购置2.71亿元，同比增长117.1%，增幅比上半年提高85.8个百分点；其他费用78.64亿元，同比增长19.4%，增幅比上半年回落13.8个百分点。其中土地购置费53.88亿元，同比增长20.7%，增幅比上半年回落15.3个百分点，对房地产开发投资的拉动率由上半年的3.8%回落到2.3%。
从工程用途看，住宅和商业营业用房投资增速放缓。前三季度，清远房地产开发投资中商品住宅投资248.13亿元，同比增长8.5%，增幅比上半年回落6.6个百分点；办公楼投资1.25亿元，同比下降0.8%，降幅同比大幅收窄39.6个百分点；商业营业用房投资23.81亿元，同比下降19.4%，降幅比上半年收窄6.8个百分点；其他投资37.05亿元，同比增长28.9%，增幅比上半年提高19.7个百分点（见表1）。
表1 2019年前三季度清远房地产开发投资情况
按区域分，全市八个县(市、区)中，房地产开发投资额同比增速保持“四正四负”的态势。其中连山县、佛冈县、英德市和清城区四个县（市、区）房地产开发投资增速同比为正增长，分别增长429.4%、133.7%、59.4%和4.5%；连州市、阳山县、清新区和连南县则同比为负增长，分别下降50.7%、14.8%、11.8和7.8%（见表2）。
表2 2019年前三季度分县区房地产开发投资情况表
（二）商品房销售市场回暖，销售面积增速保持平稳增长。
房地产开发企业为加大资金回笼的力度，对销售方面加大了折扣的力度，受广清城轨（广州北至清远段）预计年底建成通车和公积金贷款额度提高等多种利好消息影响，清远商品房销售市场出现回暖。前三季度，清远商品房销售面积508.69万平方米，同比增长11%，增幅比上半年回落2个百分点；销售额414.08亿元，同比增长11%，增幅比上半年回落5.7个百分点。其中，商品住宅销售面积456.84万平方米，同比增长11.6%，增幅比上半年回落2个百分点；销售额376.65亿元，同比增长10.4%，增幅比上半年回落5.8个百分点（见图2）。
图2 2019年前三季度清远商品房销售增速
（三）企业到位资金增幅有所回落。
前三季度，清远房地产开发企业实际到位资金613.25亿元，同比增长19.6%，增幅比上半年回落8.4个百分点。其中国内贷款104.16亿元，同比增长97%，增幅比上半年回落7.5个百分点；自筹资金119.74亿元，同比下降9.1%，降幅比上半年扩大9.5个百分点；定金及预收款213.31亿元，同比增长9.2%，增幅比上半年回落9个百分点；个人按揭贷款170.99亿元，同比增长38.3%，增幅比上半年提高5.8个百分点；其他到位资金5.05亿元，同比下降44.5%，降幅比上半年扩大59.5个百分点。
二、需关注的问题
（一）开发企业库存压力增加。进入下半年，房地产开发企业积极调整营销节奏，加快项目推盘和周转速度，企业整体销售力度不减，但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下，市场观望情绪浓厚，项目开盘去化速度较慢，房地产企业库存压力进一步加大。前三季度，清远商品房待售面积(已经办理竣工备案未出售的商品房建筑面积)410.47万平方米，比上年同期增加37.5万平方米，同比增长10.1%，增幅比上半年提高3.2个百分点。按类型分，住宅待售面积同比下降3.9%，降幅比上半年收窄4个百分点；非住宅商品房待售面积同比增长25.4%，增幅比上半年提高2个百分点。
（二）房地产开发企业的投入有所放缓。随着融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出，土地市场推地节奏开始放缓，土地竞拍热度明显减弱。房地产开发企业回款压力加剧，到位资金趋紧，对继续扩大投资持谨慎态度。前三季度，清远房地产开发企业土地购置面积17.59万平方米，同比下降42%。土地成交价款6.19亿元，同比下降50%。新开工面积768.65万平方米，同比下降3.9%。
三、对全年房地产市场的意见和建议
（一）加大房地产供给侧结构改革，持续推进去库存工作。
针对高库存的房地产开发企业，应采取多种措施，引导房地产开发企业盘活市场上待售、闲置房，采取“以租带售”“租售并举”的方式，加快商品房库存的消化。同时根据市场形势合理掌控开发规模，调研市场需求积极调整产品开发结构。
（二）加强对房地产市场的监测和信贷政策的引导，促进房地产市场健康发展，稳住房地产开发投资。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。一是按照人民银行、银监部门要求做好住房金融服务工作，满足首套房及改善性住房需求。二是相关职能部门要加强房地产市场监管力度和动态跟踪，密切关注市场走势和企业资金运行状况，加强房地产金融审慎管理，减小企业经营风险。制定符合房地产健康发展的政策措施，及时定向微调。积极推进房地产市场综合调控，增强企业对市场信心，稳住房地产开发投资。
