2016年和2017年,我市将投入23亿元,采用政府购买主体向承接主体购买住房保障服务的模式,安置棚户区改造中需安置的拆迁户。我市2015年底出台的《清远市政府购买棚户区改造服务管理办法》和《清远市棚户区改造购买安置房管理办法》表示,鼓励多种所有制企业依法通过公开透明、公平竞争程序获得承接主体实施棚改服务。同时,《管理办法》规定,安置房源户型主要为2-3居室,建筑面积在50至150平方米不等的住房；采购价格方面,应按照市场价格来确定房源价格,上限按建筑面积计算不超过4000元/平方米,并综合考虑其他因素,最后成交价格以合同为准。
2016和2017年将实施棚户区改造5000多套
《清远市政府购买棚户区改造服务管理办法》(下称《服务办法》)表示,市住建部门根据城市发展水平和居民改善住房条件的需求,综合确定我市2015年、2016年、2017年分别实施棚户区改造5949套、4904套、396套。其中,2016年、2017年购买“棚改”服务的资金总量分别为13亿元和10亿元。
《服务办法》要求,购买主体应当根据购买内容的供求特点、市场发育程度等因素,按照方式灵活、程序简便、公开透明、竞争有序、结果评价的原则组织实施政府购买棚改服务。
对于资金来源,《服务办法》规定,市、县(市、区)可用于城市棚户区改造的财政资金来源包括城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费以及土地出让收入等。各级财政部门在布置年度预算编制工作时,应当对购买棚改服务相关预算安排提出明确要求,在预算报表中制定专门的购买服务项目表。
房源建筑面积50至150平方米
出台购买服务管理办法的同时,市政府还同时出台了《清远市棚户区改造购买安置房管理办法》(下称《管理办法》),对购买数量、房源、房价、分配工作等提出了详细要求。其中,《管理办法》规定购买安置房首先应考虑棚改户的安置意愿,尽量满足居民的合理安置需求。安置房分配应当公平、合理,先签订协议且按协议规定搬迁的业主,在分配安置时享有优先选择权。
哪些是合格的安置房源? 《管理办法》规定,安置房源户型主要为2-3居室,建筑面积在50至150平方米不等的住房；具有土地权属证书及规划、建设部门核准的报建证书、住建部门核准的施工许可证等相关证件；达到装修即住的条件,且小区基础设施完备,周边配套设施齐全；房屋的建筑工程质量应符合国家现行验收规范标准；无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。
采购价格方面,《管理办法》规定,应按照市场价格来确定房源价格,上限按建筑面积计算不超过4000元/平方米,并综合考虑建设设计施工标准、地段、楼层等综合因素,最后成交价格以合同为准。
按近六个月市场均价水平确定
对于安置房的价格,《管理办法》规定,安置房的市场价格应根据清远市具有开发资质的房地产开发企业近6个月内市场平均出售房屋价格水平来确定。由市住房和城乡建设管理局对以上区域范围内近6个月内所有的商品房出售价格进行分区统计,并计算出近6个月内每个区所出售商品房的平均价格,将每个区出售商品房的平均价格报市政府作为所在区安置房的市场评估价格的参考。
在确定房源和房价后,被补偿人选房将先后顺序按照综合评分的高低确定,综合评分应当以签订补偿协议、交房及搬迁时间等作为评定因素,由相关镇街协助购买主体做好被补偿人的档案资料管理及安置审核工作。
■市住建局:购买“棚改”服务并非意味不再建保障性住房
实行“以购代建”安置棚户区改造拆迁户之后,是否意味着我市不再新建保障性住房呢? 实行货币化安置后并不意味着保障性住房不再建设,保障性住房是让更多符合条件的城镇低收入住房困难家庭能够享受住房保障。按计划,市区棚户区改造2017年基本上都是采取货币化安置,但清新区和阳山县的棚户区改造项目基本上采取新建安置房安置,还应结合当地商品房库存量考虑调整货币化安置比例。
清远商品房库存高企
近两年来,清远的商品房空置率问题一直备受关注。2014年清远全市商品房累计空置面积250.53万平方米,同比增长302.01%；其中市区147.17万平方米,同比增长411.72%。
2015年以来,我市房地产市场持续走旺,迎来了“春天”。1-11月份,全市房屋销售面积483.4万平方米,增长31%；销售额230.2亿元,增长27.1%。然而,尽管去年以来商品房销售市场呈现出较为良好的态势,但库存量仍然巨大。截至2015年7月底,我市商品房待售面积仍有286.47万平方米,比2014年同期增加了39.3%；其中住宅待售面积为191.09万平方米,比2014年同期增长37.9%。
库存量巨大是目前房地产市场棘手的问题。大量的商品房库存堆积,供过于求,令不少购房者始终持观望的态度,购房欲望降低；同时,堆积的商品房使房地产开发企业无法较快地回笼资金,这也导致企业资金紧张状况难以缓解,阻慢投资和建设的进程。巨大的库存量给房地产开发企业带来了巨大的压力,消化库存仍是目前房地产开发商的重要课题。
受库存量大的影响,房地产开发投资者对土地购置的热情也开始下降。2015年1至7月,房地产开发企业累计购置土地29万平方米,同比下降58.5%,降幅分别比2014年同期和全年扩大83.9个百分点和53.7个百分点。
2015年,清远市出台多项措施“去库存”
降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、广清互贷、公务员买房补贴……事实上,无论是清远还是国家层面,堪称房地产政策史上最牛的救援队在2015年都齐了,目标就是消除清远房地产市场高库存。
2015年9月底,清远出台《清远市促进房地产平稳健康发展政策措施》,其中提到入职五年内的市直机关、事业单位工作人员购买首套自用普通住房的,按照本科2万元、硕士3万元、博士4万元的标准,由市财政给予一次性补助。
另外,备受关注的广清两市公积金互贷也正式开始施行。在办理商业贷款时,不再要求提供购房所在地区住房套数查询证明,无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明；被认定为购买首套房的,价格调节基金减半征收。
地价方面,2014年9月21日召开的清远市政府常务会议审议通过了更新市区城镇国有土地基准地价的方案。其中,更新后,清城区商服用地基准地价将平均下降33%,住宅用地平均下降4%。
清远采取“以购代建”的方式安置棚户区改造拆迁户的举措,除了有节省时间成本、简单便捷等优势以外,还是房地产“救市”的措施之一。
用安置房去库存
目前全国的库存量都较大,清远人口不多,早期广州购房者也占据了4成的成交量,但库存压力仍然比较大,新的安置办法可以把库存替换为原来的安置房,也让村民有了更多的选择。
相对于“政府建房,居民住”的传统安置模式而言,棚改货币化安置就是棚户区居民自己选商品房,政府“买单”,房价超出协议部分由居民自补。从“搬进安置房”到“拿钱买商品房”,最直接的变化是想住哪儿的选择范围大多了,现在已经不少开发商正瞄准这一群体在新年期间开展针对性促销
