QYFG2024006
清远市人民政府办公室关于印发《清远市区
建设用地容积率管理办法》的通知
清府办〔2024〕11号
清远高新区管委会，各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《清远市区建设用地容积率管理办法》已经八届第37次市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
清远市人民政府办公室
2024年4月8日
清远市区建设用地容积率管理办法
第一条 为维护国土空间规划的严肃性和权威性，维护土地管理的正常秩序，规范我市建设用地容积率管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《广东省城乡规划条例》《广东省城市控制性详细规划管理条例》以及《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（住房城乡建设部令第7号）、住建部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）、《广东省自然资源厅印发关于加强和改进控制性详细规划管理若干指导意见（暂行）的通知》（粤自然资发〔2021〕3号）等法律法规规章和政策的规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条 在清远市辖区（清城区和清新区行政辖区范围）以划拨、出让或租赁方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。各县（市）建设用地容积率管理可参照本办法执行。
第三条 容积率是在一定用地及计容范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。住宅用地容积率为住宅建筑及其便民设施的计容建筑面积之和与住宅用地总面积的比值。
第四条 清远市区内经营性建设用地容积率的管理由市自然资源主管部门负责，市财政主管部门协同管理。市自然资源主管部门负责清远市区建设项目容积率调整的组织审核及报批工作；市财政主管部门负责入库资金的管理工作。
第五条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市自然资源主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，在签订国有土地使用权出让合同时，同步核发建设用地规划许可证。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向市自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请，由市自然资源主管部门依据控制性详细规划或村庄规划核定建设用地容积率等控制性指标，并在核发国有土地使用权划拨决定书时，同步核发建设用地规划许可证。
第六条 在市区范围内尚未编制控制性详细规划的地块，因国家、省或者地级以上市重点建设需要使用土地的，土地使用权出让、划拨以及建设用地的规划许可必须以经批准的规划条件为依据。
批准规划条件应当按照下列程序进行：
(一)建设单位应当持经批准的项目建议书和项目可行性研究报告等相关材料，向市自然资源主管部门提出规划申请。
(二)市自然资源主管部门根据国土空间总体规划提出规划条件，报市国土空间规划委员会或其下设专业委员会审议。
(三)市国土空间规划委员会或其下设专业委员会审议通过。
(四)报市人民政府批准。
第七条 国有土地使用权需要分割转让的，建设单位应当向市自然资源主管部门申请核发拟分割后各地块的规划条件，国有土地使用权分割转让应同时符合下列要求：
（一）拟分割后各地块的规划条件，应依据原规划条件或者经批准的建设工程设计方案总平面图，明确容积率及道路、广场、公共绿地、市政公用设施、公共服务设施的建设等要求。
（二）在分割转让合同中应当明确各受让方的实施责任。
第八条 国有土地使用权确需要合并，且未突破控制性详细规划的，建设单位应当向市自然资源主管部门申请核发拟合并后地块的规划条件,国有土地使用权合并应同时符合下列条件：
（一）建设用地相邻；
（二）建设用地属于同一使用权人或者共有使用权人（政府主导需要合并的除外）；
（三）建设用地的使用性质相同或者兼容，且建设用地的权利类型相同，同为“出让”或“划拨”。
规划条件中各地块规划指标原则上按合并前各宗用地规划条件执行,并按合并后的规模配套基础设施和公共服务设施，但各项计容总建筑面积不得增加。
第九条 涉及土地分割、合并和土地开发强度调整的确权登记、转让，评估、价款收缴等的内容应符合相关法律法规、技术规定及政策文件的要求。
第十条 土地使用权人应当严格按照国有土地使用权出让合同约定的容积率和其他规划条件进行建设。任何单位和个人不得擅自变更经依法确定的国有建设用地容积率。因城乡规划修改等原因，符合本办法第十一条规定可调整容积率情形的，必须严格按照规定程序进行调整，不得以会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
第十一条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可申请调整：
（一）因国土空间规划调整或修编造成地块开发条件变化的，国土空间规划调整或修编必须严格执行规划编制和审批的程序。
（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要，导致已出让或划拨地块的开发建设条件发生变化的。
（三）工业、物流仓储用地在满足设施承载力并符合环保等要求，在对周边用地未造成不良影响的情况下，经工信部门、商务部门研究确需提高容积率的。
（四）市政设施用地、公益性公共设施用地，因扩大建设以提高社会服务能力需要的，可适当申请提高地块容积率。
（五）国家、省和市的有关政策发生变化的。
（六）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，执行以下规定（村庄规划按相关村庄规划调整流程执行）：
（一）建设单位或个人向市自然资源主管部门提出书面申请并说明变更理由。
（二）按《清远市控制性详细规划管理办法》相关程序调整控制性详细规划。
（三）调整后的控制性详细规划经市人民政府批准后，市自然资源主管部门方可办理建设用地规划许可手续。
第十三条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合控制性详细规划要求的，除第十四条规定用地类型外，应当符合以下程序要求（村庄规划按相关村庄规划调整流程执行）：
（一）建设单位或个人向市自然资源主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容。
（二）相关部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见。市自然资源主管部门应组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证。
专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避。
（三）市自然资源主管部门应当通过政府网站和现场公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证。
（四）市自然资源主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报市人民政府批准。
（五）经市人民政府批准后，市自然资源主管部门方可办理建设用地规划许可手续。
第十四条 工业、物流仓储、政府投资的公服及市政设施用地容积率调整实行正向调整管控，符合控制性详细规划要求的，执行以下规定：
（一）建设单位或个人向区级自然资源主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案。
（二）区级自然资源主管部门对调整内容进行审查，并征求相关部门意见，同时通过政府网站和现场公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证。
（三）区级自然资源主管部门报属地政府（管委会）批准后，方可办理建设用地规划许可手续。
第十五条 建设用地土地使用权人要求提高容积率的，执行以下规定：
（一）《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、地方性法规、行政规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经市自然资源主管部门审查同意，依据土地使用权人的申请，根据调整后重新核发的规划条件，办理调整容积率用地手续，重新签订国有土地出让合同或签订国有土地出让合同变更协议，核定征收所需补交土地出让价款。
（二）在本办法实施后经依法批准调整容积率的，核定补缴土地出让价款应以市自然资源部门依法受理补缴地价申请时点为土地评估基准日。
在本办法实施前经依法批准调整容积率的，核定补缴土地出让价款按相关的法律、法规、规章和政策文件的规定执行。
（三）补缴土地出让价款后方可办理后续的规划审批手续。
第十六条 涉及公共服务设施配建的地块进行容积率调整时，按规定相应调整配建要求，并征求相关市级主管部门意见。
第十七条 实施装配式建造方式，且满足装配式建筑要求的建设项目，其满足装配式建筑要求部分的计容建筑面积按3%不计入地块的容积率核算。
第十八条 市自然资源主管部门在编制控制性详细规划和核发用地规划条件时，可分别列明居住项目用地的容积率及住宅用地容积率，住宅建筑限高可按照《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）规定与住宅用地容积率相匹配。
第十九条 鼓励建设单位在自有建设用地内利用建筑的架空层、骑楼等为城市提供公共开放空间或城市公共通道。为社会公众无偿提供的公共开放空间或城市公共通道的建筑面积不计入容积率计算。
第二十条 清远市容积率计算规则由市自然资源主管部门另行制定。
第二十一条 本办法施行之日起，经依法批准调整容积率涉及需补缴土地出让价款的建设项目，规划报建前必须按规定先交清所需补缴的土地出让价款。
第二十二条 本办法自2024年5月15日起施行，有效期5年。
