内容摘要：本文在对2021年上半年清远房地产市场基本情况和主要特点进行分析的基础上，指出当前房地产市场发展面临的困难和问题，并藉此提出意见建议。
关键词：房地产 分析
今年以来，市委市政府认真贯彻落实中央和省的决策部署，积极稳妥推进房地产长效机制工作方案，着力稳地价、稳房价、稳预期，努力保持房地产市场平稳健康发展。上半年，清远市房地产市场保持增长。
一、房地产市场运行情况与特点
受上年同期基数逐步升高的影响，房地产市场在年初大幅高开后逐月回落，进入五、六月份开始明显趋缓。上半年，全市房地产投资177.0亿元，增长2.3%，两年同期平均下降4.0%；商品房销售面积345.2万平方米，增长12.0%，两年同期平均增长2.1%。
（一）在库入统房地产数量稳步增加
随着房地产市场的稳步发展，在库入统房地产企业不断增加。2016年，在库房地产企业348家，2017年上升到406家，2019年突破500家达到503家，今年上半年进一步上升到547家。在库入统房地产项目个数也不断上台阶，2016年393个，2017年472个，2018年522个，2020年上升到635个，今年上半年达到640个。
近年来全市在库房地产数量
单位：家、个
（二）商品房销售趋于稳定增长
由于上年英德万洋众创等工业厂房项目在5月份入库，再加上受疫情影响的购房需求在五、六月份集中释放，导致第二季度商品房销售回落幅度较大。上半年，商品房销售面积345.2万平方米，增长12.0%，增速比一季度回落87.3个百分点；实现销售额227.5亿元，增长3.9%。住宅销售面积和销售额则分别下降1.8%和2.1%。
（三）房地产投资实现增长
商品房销售低迷对房地产投资影响比较明显。房地产投资在年初增长24.1%后开始回落，五月份有所趋稳，六月份进一步回落，上半年共完成177.0亿元，增长2.3%。
2021年全市房地产投资月累计增速
单位：%
从工程用途看，住宅投资仍然是我市房地产投资的主体，上半年，占比77.2%的住宅投资136.7亿元，增长5.9%；办公楼和商业营业用房投资则分别下降24.5%和7.4%。从构成看，占比74.9%的建筑工程投资132.7亿元，增长9.4%；土地购置费20.1亿元，大幅下降31.3%，占房地产投资的比重由上年同期的17.0%降到11.4%，降低5.6个百分点。
总体来看，房地产投资开发热度有所下降，2月到6月，月完成投资额超过1亿元的项目个数分别有7个、3个、3个、5个和3个，月完成投资额超过2亿元的项目仅2月、5月分别有3个和1个。
（四）房地产企业到位资金增长较快
房地产企业到位资金仍旧保持较快增长，但增速由一季度的增长50.9%逐步回落，上半年，实际到位资金395.3亿元，增长25.8%。资金来源主要方式中的银行贷款、自筹资金和定金及预收款分别为68.3亿元、97.0亿元和124.3亿元，增长51.3%、61.1%和18.0%，而个人按揭贷款74.0亿元，下降10.9%。
房地产企业到位资金增长较快，清远保泓置业有限公司（奥体一号）、清远市嘉达房地产开发有限公司（时代香海彼岸）、清远保励置业有限公司（保利和悦滨江）、清远鑫瑞房地产有限公司（保利天汇）、清远碧桂园新亚房地产开发有限公司（碧桂园新亚山湖城）等大项目企业贡献较大，中小项目企业面临资金压力。全市在库入统的547家房地产企业，本年实际到位资金保持增长的只有229家，占比41.9%。
（五）开发商待开发土地面积较为充足
上半年，在库房地产开发企业待开发土地面积319.2万平方米，同比增长33.5%。本年土地成交较为低迷，完成土地购置面积14.2万平方米，下降35.4%；土地成交价款3.2亿元，下降12.0%。
二、存在困难和问题
（一）房地产投资对总投资的支撑下降
房地产投资是我市投资的重要组成部分，2020年我市房地产投资占固定资产投资比重为47.7%，上半年，房地产投资仅拉动固定资产投资增长1.1个百分点。保持房地产开发投资平稳增长，对全市固定资产投资的稳定较快增长意义重大。从当前情况看，房地产投资的低迷，给投资的稳步增长带来了较大的挑战。
（二）房地产投资后劲有所不足
房地产项目入库数量和计划总投资均出现不同程度的下降，上半年，全市房地产投资新入库项目只有25个，比上年同期减少13个，计划总投资127.3亿元，比去年同期减少77.2亿元。
在库房地产项目投资后劲有所减弱。6月末，全市在库的房地产项目有640个，比去年同期多60个，但未完成投资占比25.66%，比上年同期低0.26个百分点。
（三）各县（市、区）房地产市场差异较大
我市房地产市场主要在南部地区和北部的连州市与阳山县，连山县和连南县房地产规模比较小。从房地产投资看，规模最大的清城区小幅增长2.7%，英德市增长5.1%，清新区和阳山县大幅下降33.4%和22.7%，佛冈县和连州市增长比较快；从商品房销售面积看，佛冈县、连州市大幅增长，分别增长116.5%和76.5%，英德市、清城区分别增长23.7%和2.0%，清新区、阳山县分别下降23.2%和10.3%。
上半年全市及各县（市、区）房地产情况
（四）房地产数据规范要求越来越严格
自去年上半年开始，国家统计局逐步加大了房地产统计数据查询力度，企业在数据填报期间，要严格按照相关凭证进行填报，如果查询时不能按时提交符合要求的数据凭证资料，企业将不参与本期汇总。2021年3月1日，为进一步提高房地产统计数据质量，国家统计局投资司下发了《关于进一步提高房地产统计数据质量扎实做好2021年房地产统计月报工作的通知》，明确提出将加大房地产开发项目的核查力度。6月29日，国家统计局投资司下发《关于加强房地产开发项目土地购置费审核的通知》，进一步规范房地产投资中土地购置费的填报要求，这些给房地产统计工作带来了严峻挑战。
三、建议
虽然上半年我市房地产市场保持增长，但从运行态势看，后续增长压力仍会比较大。要完成固定资产投资年度增长8%的工作目标，稳定房地产市场的发展至关重要。
一是要加强部门协作。稳定房地产市场需要多个部门共同配合，发改部门要进一步加强房价备案管理；住建部门要强化预售资金监管，确保资金合规使用；金融部门要加大房地产金融贷款的监测和监控；自然资源部门要结合人口和住房发展规划，制定科学的土地供应计划。
1.土地购置费是房地产投资的重要组成部分。
二是加强土地利用。对开发商待开发土地进行清理，督促企业尽快开工建设，对正在开发的土地，要督促加快施工进度。
三是积极防范市场风险。加强房地产市场的分析和监测，密切关注市场形势变化，强化风险防控和预警，及时采取有力措施防止市场出现较大波动。
