清远市人民政府办公室关于印发清远市既有住宅增设电梯管理办法的通知
清远高新区管委会，各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《清远市既有住宅增设电梯管理办法》已经七届第30次市政府常务会议审议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。实施中遇到的问题，请径向市城乡规划局反映。
清远市人民政府办公室
2018年12月28日
清远市区既有住宅增设电梯管理办法
第一章 总则
第一条 为适应社会经济发展，完善既有住宅使用功能，提高群众生活品质，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》和《广东省城乡规划条例》、《广东省电梯使用安全条例》、《广东省特种设备安全条例》等法律法规和《广东省既有住宅增设电梯指导意见》（粤建设函〔2008〕481号）等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 既有住宅增设电梯遵循“业主自愿、公开透明、利益协调、安全可靠”的原则。
第三条 规划、国土、住房与城乡建设、消防、质监等部门对既有住宅增设电梯遵循“简政便民、便捷高效、加强监管”的原则强化监督管理。
第四条 本办法所称的既有住宅增设电梯，是指具有合法权属证明或合法报批手续，已建成投入使用的四层及以上的多业主无电梯住宅。
单一产权人的住宅、别墅、村民住宅以及已纳入城市更新改造年度实施计划范围的住宅不适用本办法。
第二章 增设条件
第五条 在不改变原有建筑主体结构形式、不破坏原有建筑基础并满足城乡规划、建筑结构安全、消防安全和特种设备安全等要求的前提下，既有住宅可以申请增设电梯。
第六条 既有住宅增设电梯应当经过业主协商。
已成立业主委员会的，业主委员会应当在协商中发挥牵头组织作用。
居民委员会、原房改售房单位或者业主委员会等应当对既有住宅增设电梯工作予以协助、协调和指导。
第七条 既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见，并应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。
上款所指面积和业主人数的计算方式按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《广东省物业管理条例》第二十二条执行。
分单元增设电梯不影响本幢其他单元房屋结构安全的，本条第一款所指总面积和总人数按照增设电梯单元的房屋独立计算。
第八条 鼓励和支持居民委员会或者业主委员会牵头对既有住宅小区增设电梯进行总体规划设计。依据批准的总体设计方案，各单元业主经协商一致后可按单元申请建设工程规划许可。
第三章 申请及审批程序
第九条 既有住宅增设电梯的申请按照下列方式提出：
（一）业主或者业主代表可以提出申请，也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的，应当推选不超过5名业主作为代表。
（二）业主可以委托原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业、增设电梯咨询服务机构等提出申请。
（三）增设电梯的住宅属于房改房的，业主可以委托原房改售房单位提出申请；原房改售房单位已经关闭、破产、撤销，其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的，也可以委托上级主管部门申请办理。
第十条 既有住宅增设电梯项目不需办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续，由城乡规划主管部门、土地主管部门另行制定增设电梯用地办理的具体细则。
既有住宅增设电梯须到城乡规划主管部门办理建设工程设计方案审查，原批准住宅图纸已明确标识预留电梯井的除外。
第十一条 既有住宅增设电梯申请建设工程设计方案审查，应当提交以下材料：
（一）城乡规划许可立案申请表、建设工程设计方案信息承诺表；
（二）申请人（单位）身份证明文件。申请人为业主的，应当提交业主身份证明；申请人为单位的，应当提交含社会统一信用代码的有效证明文件或其他有效证明文件；接受委托代为提出申请的，还应当提交代理人身份证明文件、授权委托书。
（三）土地使用有关文件；
（四）专有部分占该幢（单元）建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意增设电梯的书面文件及其同意所送审的建筑设计方案的书面意见，并附有同意增设电梯业主的不动产权属证书或者登记证明复印件；
（五）具有相应资质的建筑设计单位出具的建筑设计方案图纸一式两份（含绘制在1/500现状地图上的总平面图、各楼层平面图、各向立面图、剖面图）。
（六）建筑设计单位出具的结构安全说明和满足消防设计规范说明。
（七）其他法定资料。
第十二条 城乡规划主管部门根据《清远市既有住宅增设电梯技术规程》（详见附件一）进行方案审查。增设电梯应当以合理必要为原则，严格控制候梯厅及入户连廊面积，电梯井面积以实际安装电梯所必要的面积核定。
第十三条 城乡规划主管部门对拟批增设电梯建设工程设计方案应当依法组织批前公示，并告知利害关系人有要求听证的权利。公示在拟增设电梯工程现场显著位置、城乡规划主管部门网站及当地媒体同时进行，公示期不少于10日。
第十四条 批前公示期间，对增设电梯事项存在异议的业主可向城乡规划主管部门反馈意见及提出听证申请，要求提供真实姓名、联系方式及与拟增设电梯存在利害关系的证明材料（如土地证复印件、房地产复印件等）。
城乡规划主管部门可视公示情况根据相关法律、法规规定举行听证，听证时间不计入规划审批时限。
第十五条 批前公示期间，业主或其他利害关系人提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行的，城乡规划主管部门应当安排工作人员进行现场勘察。对确实严重影响业主专有部分的通风、采光或业主通行便利的，应当要求申请人再次征求受影响业主的意见并取得书面同意意见，或者修改建筑设计方案。若修改建筑设计方案的，应当再次组织公示。
第十六条 经听证及第三方协调后该梯号（幢）少数业主（不到三分之一）或小区内其他业主仍有异议无法达成一致意见的，在满足城市规划、建筑结构安全、消防间距及安全疏散等相关技术标准、规范的前提下，城乡规划主管部门可依法批出建设工程设计方案。但处于行政复议或行政诉讼期间的除外。
第十七条 建设工程设计方案经批准且申请人已缴纳城市基础设施配套费的，城乡规划主管部门应当依法核发建设工程规划许可证，并及时将项目信息抄送告知住房与城乡建设、质量技术监督和消防机构等行政主管部门。
既有住宅增设电梯无需到人防部门办理人防专项规划审批，无需核发人防规划设计要点或人防工程异地建设许可证。
第十八条 既有住宅增设电梯建设工程应当按照法律、法规的规定委托具有相应资质的单位出具施工图图纸，并经施工图审查合格。
根据《建筑工程施工许可管理办法》需办理建筑工程施工许可证的，施工前申请人应当到住房与城乡建设管理部门办理施工许可手续。
第十九条 增设电梯施工前，申请人应当依照法律法规向消防机构办理消防设计备案手续。涉及到水、电、气等公共管线改造的，还应当向相关部门提出改造申请。
第二十条 增设的电梯位于原住宅基底范围线外的，开工前申请人应当委托具有相应测绘资质的单位放线，并向城乡规划主管部门申请验线。未经验线，建设工程不得开工。
第二十一条 电梯土建施工过程中，对影响建筑结构安全使用的地基基础、原材料、构配件等，施工单位应当向具有法定资质的建设工程检验检测机构申报检验检测。未经检验检测合格的，不得交付使用。
第二十二条 电梯安装前，申请人应到质量技术监督行政主管部门办理电梯施工开工告知手续。
电梯安装过程中，安装施工单位应当向具有法定资质的特种设备检验检测机构申报监督检验，并提交产品质量证明文件、机房（机器设备间）和井道布置图等技术资料。未经监督检验合格的，不得交付使用。
第二十三条 既有住宅增设电梯建设工程竣工后，申请人应当依法到城乡规划主管部门办理建设工程规划条件核实手续。
第二十四条 规划条件核实合格后，申请人应当依照法律法规的规定组织竣工验收，并及时向市城建档案馆移交建设工程档案、向消防机构办理消防验收或竣工验收消防备案。
前期办理了施工许可证的，应当按照《建设工程质量管理条例》在规定的时间内到住房与城乡建设管理部门办理竣工验收备案。
第四章 争议协调
第二十五条 申请方和异议方应本着“利责相应、相互体谅、邻里和睦”的原则，就增设电梯问题自行友好协商。
业主认为因增设电梯侵犯其所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主之间自行协商解决。
第二十六条 经过协商仍无法达成一致意见的，可以请求居民委员会、原房改售房单位、业主委员会或者加装电梯咨询服务机构等第三方组织协商或者调解，并由组织协商或者调解的第三方出具协商情况说明或者调解意见。
第二十七条 属地镇政府或者街道办事处人民调解委员会、相关行政管理部门应当应业主请求依照法定职权和程序组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。
第二十八条 业主之间协商或者调解不成的，可依法通过法律途径解决。
第五章 维护管理
第二十九条 增设电梯的业主作为建设单位承担法律、法规规定的义务。
第三十条 电梯投入使用前，应当按照《广东省电梯使用安全条例》明确电梯使用管理者，未明确使用管理者的电梯不得投入使用。
增设电梯的业主发生变更的，变更后的业主应当按照增设电梯相关书面协议的约定承担原业主的管理责任，变更后的业主与其他增设电梯业主重新约定维护、养护分摊等电梯管理责任的除外。
电梯使用管理者应当履行特种设备法律法规规定的电梯使用单位的义务，依照《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相应责任。
第三十一条 电梯使用管理者应当在电梯投入使用前或投入使用后三十日内向负责特种设备安全监督管理的部门办理电梯使用登记，取得使用登记证书。
电梯使用管理者应当委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。
第六章 附则
第三十二条 对已依法办理施工手续的既有住宅增设电梯建设工程，相关业主应当提供必要的施工便利，不得阻挠、破坏施工。
对阻挠、破坏施工等违反治安管理秩序的行为，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处理。
第三十三条 违反本办法规定擅自加建电梯的，依照有关查处违法建设的法律、法规规定进行处理。
第三十四条 本办法适用于我市市区（清城区和清新区）行政区域内既有住宅增设电梯的建设和管理。各县（市）可参照执行。
第三十五条 本办法自2019年1月1日起施行，有效期5年。本办法由市城乡规划主管部门负责解释。有关依据发生变化或者有效期届满前六个月，根据实际情况评估修改。
附件：清远市既有住宅增设电梯技术规程
附件
清远市既有住宅增设电梯技术规程
1.允许增设电梯的既有住宅适用范围：
1.1本市建成区内具有合法权属证明的四层及四层以上的多业主无电梯住宅。
1.2单一产权的住宅、别墅、村民住宅以及已纳入城市更新改造年度实施计划范围的住宅不适用本办法。
2.增设电梯须在房屋产权建设用地红线范围内；房改房、经济适用房（统建房）、拆迁安置房和商品住宅等按房屋建筑占地方式进行土地分割登记的，可以该项目用地批准红线和项目总平规划及使用现状进行综合考虑。
3. 无法满足以下两款之一的住宅楼不得申请增设电梯：
3.1周边建筑物已有日照时间不低于清远市现行日照标准的，受住宅楼增设电梯影响后，其日照时间应仍能满足清远市现行日照标准。
3.2 周边建筑物已有日照时间在清远市现行日照标准之下的，该住宅楼增设电梯不得对其日照造成恶化影响；
4.既有住宅增设电梯工程设计基本规定
增设电梯设计方案以实用为原则，建筑面积不计入容积率，不得侵占现有城市道路空间，不得影响城市规划的实施，尽量减少占用现状绿化，尽量减少对周边相邻建筑和城市景观的不利影响，尽量避免对拟增设电梯的交通单元内住宅或相邻住宅构成导致通风、采光、通行等受到直接影响的严重遮挡，不得增加或者变相增加住宅使用空间。具体要求如下：
4.1严重遮挡的界定。
增设电梯方案的梯井（或连廊）与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间（卧室或起居室）窗户的正投影净距小于6米，可视为严重遮挡，如下图所示：
4.2必要面积要求。
新增的电梯井和连廊的尺度以满足基本交通需要为准，不得以增设电梯为名增加非交通必要的使用面积，具体规定如下：电梯井占地尺寸不超过2.5米×2.5米；交通连廊净宽不超过1.2米（与电梯井直接等宽相连的连廊除外）；电梯井若需占用现状通道，应确保剩余的通道宽度（可通过改造方式实现）不小于1.5米（仅供人行和非机动车通行），供机动车通行不小于4米。
4.3景观美化要求。
增设电梯的建筑设计方案应考虑建筑外立面的景观美化。电梯井道的立面材质和色彩宜与原有建筑和周边建筑相协调，或选择轻盈通透的立面材料；交通连廊宜采取通透的栏杆；增设部分宜考虑立面种植绿化的可能性，以便通过立面绿化美化新建体量的外观效果。
4.4消防要求。
增设电梯的建筑设计方案应在与相邻建筑的消防间距、保证消防通道和消防车可达性以及人行疏散通道等方面满足消防规范的要求。增设电梯间后的方案无法满足现行消防规范的，若增设电梯方案未削弱原建筑及周边建筑的消防条件（包括消防间距、消防车可达性、人行疏散通道等要素），报消防机构取得相关手续后，方可实施建设。
4.5应急处置。
为及时处置困梯等突发事件，应在显著位置设置与轿厢紧急报警装置相连通的声光报警装置和对讲装置。通往机房或者设备间的通道在任何情况下应能安全、方便地使用，不需经过私人房间，且符合救援要求。通道门的宽度不应小于0.60m，高度不应小于1.80m，且不得向房内开启。机房内供活动的净高度不应小于1.80m，特别是工作区域净高不应小于2.00m。
