一、土地增值税的预征
(一)预征的法律依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及到成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。
(二)预征范围:不包括转让上无房屋的土地使用权以及转让已使用的房屋。
(三)预征率:自2010年8月1日起,我市保障性住房项目预征率为1.5%,其他房地产开发项目预征率为2%。
(四)预征的计算
计算公式=收入额×预征率
(五)纳税时间、地点
纳税人必须于取得转让(预售)房屋收入的次月15日前,向房地产所在地地方税务机关申报、预交土地增值税。
二、土地增值税清算
(一)政策依据:
1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)
2、《清远市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(清地税发[2007]187号)
3、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)
4、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)
(二)清算单位:以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的,以分期项目为单位清算。
(三)开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
普通住宅的认定,一律按省政府《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(粤府办[2005]56号)中明确普通住房的标准执行。
具体标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。
(四)清算条件
分为纳税人应清算及主管税务机关可要求清算的两种情况。
1、符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(3)直接转让土地使用权的。
2、符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
(4)省税务机关规定的其他情况。
(五)纳税人办理清算手续时间:应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
(六)清算程序
1、提交申请及相关的资料
2、填写《土地增值税清算申报表》计算应纳税额
3、计算应补(退)税额
清算应补(退)土地增值税税额＝应纳税额－已预征税额对已全部竣工结算的房地产项目,凡转让房地产的建筑面积占可转让的建筑面积比例达85%以上时,税务机关可以要求纳税人对土地增值税进行清结算。清结算时,对未转让的房地产部份,按其占总建筑面积的比例,相应扣除土地增值税的扣除项目金额。
(七)对开发转让综合楼的处理问题
对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的,应分别核算增值额,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例,分别计算扣除项目金额和增值额；对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的,应当分别核算增值额。
(八)扣除项目
分为四部分:取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、转让房地产税金及附加
1、取得土地使用权支付的金额。包括地价款及国家统一规定缴纳的有关费用,据实扣除；
2、开发成本的扣除
(1)成本内容:土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用。
(2)成本扣除原则:
◆应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；
◆必须是实际发生
◆应当准确的归集
◆直接发生或应当分摊的3、开发费用的计算(两种情况)
第一种情况:纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明的。
房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内。
注:利息不高于商业银行同类同期贷款利率计算的金额,银行的加息和罚息不能扣除。扣除比例由省级人民政府决定。
清远市扣除比例为5%。
第二种情况:纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的。
房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10％以内
清远市扣除比例为10%注意:根据国税函[2010]220号文件规定:全部使用自有资金,没有利息支出的,按照第二种方法扣除。
房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时第一种、第二种情形所述两种办法。
土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。
(九)关于土地增值税清算时收入确认的问题
◆土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。
◆非直接销售和自用房地产的收入确定；房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:(国税发[2006]187号)
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(十)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施,按以下原则处理:
1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
(十一)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。
(十二)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
(十三)清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
(十四)地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。
(十五)纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。
