《清远市自然资源局关于印发<清远市区不动产统一登记有关问题的处理办法>的通知》的文件解读
现就《关于清远市区不动产统一登记有关问题的处理办法》（以下简称《处理办法》）稿起草的有关情况，作简要说明如下：
一、制定的目的和必要性
《清远市人民政府办公室关于印发<清远市区不动产统一登记有关问题的处理意见>的通知》（清府办函[2017]192号）（以下简称“192号文”）文件自印发后，在执行过程中较好地解决了不动产统一登记的历史问题，但也出现了部分新问题，192号文未涵盖如“住宅区内配套的其他非住宅用途房屋如何办理划拨补办出让手续、在建与未建项目用地面积及界线调整”等问题。同时，根据省自然资源厅于2018年11月30日印发《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的通知》（粤自然资利用函[2018]522号）中要求“各地应于本意见实施后半年内制定出台处理历史遗留问题的法规或改革性文件”，为切实解决群众集中反映的焦点问题，尊重历史，简化办事程序，保护权利人合法权益，市自然资源局在192号文实施内容的基础上按规范性文件制发程序研究起草了《清远市区不动产统一登记有关问题的处理办法》。
二、遵循的原则
《处理办法》制订遵循的原则。
一是尊重历史，实事求是。国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应遵循尊重历史、实事求是的原则，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾，有效推进和谐社会建设。
二是合法合理，便捷高效。从解决我市区不动产登记实际工作中焦点问题为导向，根据有关法律法规，同时结合192号文中便捷高效的处理方式，对涉及新发现的焦点问题提出了既合乎规定、合乎情理，又便捷高效的处理办法。
三、基本框架和主要内容
《处理办法》主要包括七大方面的问题，一是关于住房涉及划拨土地补缴出让金的问题；二是关于已办房产证、无合法土地权属来源凭证的住房问题；三是关于原国有土地使用证证载土地用途为“综合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”，不动产登记时统一用途和年限的问题；四是关于同一建设项目（住宅小区或建筑物）涉及多宗土地且土地使用权年限、土地用途不一致如何归宗的问题；五是关于已建、未建项目占地面积、用地界线调整的问题；六是关于原国有土地使用证证载土地用途为“城镇住宅用地”、规划条件的用地性质为居住用地但未注明兼容商业的，经规划许可含有商业服务设施的建设项目，不动产登记统一用途的问题；七是关于因继承、受遗赠取得不动产办理登记的问题。
四、《处理办法》对比192号文的主要内容
（一）关于住房涉及划拨土地补缴出让金的范围增加非住宅用途（非工业园区范围）的情况（涉及第一点(四）项、第二点（四）项）。
1、原因：一是历史的住宅区内配套有其他非住宅用途的房屋（如商业、仓储、教育等），该类情况量较大、面积小。二是按规定划拨土地补办出让手续是一项单独业务，由自然资源部门行政职能科室办理，需在不动产登记中心受理不动产登记手续之前完成。而且划拨补办出让程序上，一般需经土地评估、集体决策、公示、报市政府审批、签订合同、补缴出让金（地价款）等程序。对于单套房屋分摊土地，若按上述常规划拨补办出让的业务程序办理，程序复杂，耗时较长，群众意见较大；且部分房屋有房产证但无土地证。三是如群众对按上述方式补缴出让金的结果有异议的，《处理办法》规定亦可委托地价评估公司进行评估，由市不动产登记中心依据评估结果计收出让金。因此，《处理办法》将住宅区内配套有其他非住宅用途的房屋明确划拨补缴出让金的处理方式。
2、具体内容：住宅区（非工业园区范围）内配套有其他非住宅用途的房屋（如商业、仓储、教育等），含已办房产证但无合法土地权属来源凭证的，按房屋所在级别基准地价的40%计收土地出让金，由不动产登记中心直接办理。
（二）关于项目用地面积、界线调整问题处理范围增加未建项目用地，并在面积、比例上进一步明确（涉及第五点（一）、（四）项）。
1、原因：由于实际办理过程中出现未建项目在规划报建时多占用地面积或涉及用地边界调整的问题，若不解决该类问题则无法建设，且影响政府原因的疑似闲置土地问题的解决。因此《处理办法》增加未建项目用地面积、界线调整问题的处理方式，同时对办理该类用地的面积、比例上进一步明确。
2、具体内容：对在建、未建项目办理用地边界调整需同时满足两个条件：一是调整后的地块与调整前的地块重复面积必须不低于原地块的90%；二是涉及超面积的，累计多占用地面积原则上不大于3亩且不超过项目用地的10%。具体办理程序与原192号文的一致。
