一、《实施细则》的制订背景
为做好我市“三旧”改造工作，2010年6月以来，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）等文件精神，市政府陆续下发了《印发<关于清远市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施意见>的通知》（清府办〔2010〕40号）、《印发<清远市区实施“三旧”改造促进节约集约用地若干配套政策>的通知》（清府办〔2010〕41号）、《印发清远市区“三旧”改造实施办法和配套政策的补充意见（试行）的通知》（清府办〔2011〕57号）等“三旧”改造政策文件，其中《印发清远市区“三旧”改造实施办法和配套政策的补充意见（试行）的通知》（清府办〔2011〕57号）文件试行期两年已满,省的政策也在不断完善，需出台新的政策文件继续规范和推动“三旧”改造工作。2015年初，市“三旧”办牵头着手启动《清远市辖区“三旧”改造实施细则》拟订工作。
二、《实施细则》的制订依据
主要依据或参考以下政策文件制订：
1.《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）；
2.《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）；
3.《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）；
4.《广东省国土资源厅办公室<广东加大力度推进“三旧”改造>》（〔2014〕第87期）；
5.《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）；
6.《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）
7.《广东省地方税务局 广东省国家税务局 广东省国土资源厅关于印发<广东省“三旧”改造税收指引>的通知》(粤地税发〔2017〕68号)；
8.《广东省人民政府关于将一批省级行政权限事项调整由各地级以上市实施的决定》（粤府令第248号）；
9.《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）；
10.《印发<关于清远市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施意见>的通知》（清府办〔2010〕40号）；
11.《印发<清远市区实施“三旧”改造促进节约集约用地若干配套政策>的通知》（清府办〔2010〕41号）；
12.广州、湛江等其他地方的“三旧”政策文件。
三、《实施细则》的制订过程
根据市政府有关指示精神，为进一步加快我市“三旧”改造工作，盘活存量土地资源，深入推进节约集约用地，切实推动新型城镇化和产业化转型升级。2017年，我局在《清远市辖区“三旧”改造实施细则》（审议稿）基础上，根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等政策文件，参考借鉴了广州、湛江、中山等市的做法，结合我市“三旧”改造工作的实际情况和其他地区的“三旧”改造政策，重新修改完善制订形成《实施细则》。
该《实施细则》已征求了相关部门意见，通过网站进行了公开征求意见，市领导主持召开研讨会，征求市自然资源局法制科室意见，并提请了市司法局进行合法性审查，且根据合法性审查反馈的意见进行了修改完善；同时，由于该《实施细则》属于重大行政决策，也提交了局班子会议、市政府常务会议、市委常委会议研究讨论。
综上所述，该《实施细则》符合规范性文件的制定程序，符合上级的有关政策文件的规定。
四、《实施细则》的主要内容
《实施细则》总共十一章三十一条：第一章总则，含第一条至二条，主要讲“三旧”改造的总则规定，包含适用范围、机构设置及职能；第二章标图建库，含第三条至四条，主要讲“三旧”改造标图建库标准及调整；第三章“三旧”改造规划和年度实施计划编制与审批，含第五条至六条，主要讲“三旧”改造专项的编制与审批、年度实施计划的编制和审批；第四章“三旧”改造模式，含第七条至九条，主要讲“旧城镇”、“旧村庄”、“旧厂房”改造开发模式；第五章“三旧”改造方案编制和项目审批，含第十条至十四条，主要讲“三旧”项目改造方案编制主体及基本内容、规划论证、“三旧”改造方案和项目审批；第六章“三旧”用地审批，含第十五条，主要讲完善历史用地手续、“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地报批方式；第七章土地及房屋的征收、补偿、安置及纠纷处理，含第十六条至十八条，主要讲征收工作的监管、土地及房屋的征收补偿和安置标准、征收纠纷处理；第八章土地出让，含第十九条至二十二条，主要讲土地出让方式、公益用地移交；第九章鼓励措施，含第二十三条至二十五条，主要讲公建配套项目鼓励措施、土地出让金鼓励措施、分割核发不动产权证、拓宽融资渠道；第十章政府监管制度，含第二十六条至二十八条，主要讲“三旧”项目监管协议制度、资金监管制度、退出机制；第十一章附则，含第二十九条至三十一条，主要讲附则的一些规定。
五、相关法律法规解读
（一）“三旧”改造范围包括哪些？
“三旧”改造是指旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造。下列建设用地都可列入“三旧”改造范围：
1.因城市规划调整需“退二进三”产业用地；
2.城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
3.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；
4.不符合安全生产和环保要求的厂房用地；
5.布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；
6.国家和省的政策规定可以实施改造的其他旧城镇、旧村庄、旧厂房用地。
（二）“三旧”改造地块标图建库条件是什么？
2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围。已认定为闲置土地的，不得申请纳入改造范围。上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积确定可纳入标图建库的用地面积。
上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，可不受30%比例限制。属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的，如能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可按规定纳入标图建库范围。“二调”认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，可按规定纳入标图建库范围。
（三）“三旧”改造项目主体有哪些？
“三旧”改造按不同情况，以不同的方式确定改造主体：
旧城镇改造，旧城镇原则上实行成片连片改造，改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，可由该单一主体申请实施改造。涉及国有资产处置的，按国有资产处置程序办理。旧城镇改造项目在实际中存在诸多的权属人、土地权属归宗较难的，原则上由政府统一组织实施改造。
旧村庄改造，可选择自行改造、引入市场主体合作改造或由政府统一组织实施改造等模式进行改造。
旧厂房改造，符合相关规划，原土地权利人可自行实施改造或由政府统一组织实施改造两种方式。
（四）旧村庄改造是否须经村民及国有土地权利人同意？
涉及旧村庄改造的，应当坚持村民自治原则，涉及的重大事项应当按规定进行表决。具体应当达到以下条件：（1）按《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，经村民会议或村民代表会议讨论决定实施旧村庄改造；（2）如改造项目内存在国有土地权利人的，也应当取得国有土地权利人的同意。
（五）“三旧”改造土地出让方式？
涉及“三旧”改造的供地，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让。
（六）“三旧”改造项目审批流程？
1.改造地块纳入标图建库。
2.纳入专项规划。
3.列入年度计划。
4.编制改造方案。
5.改造主体递交改造申请后，经区政府（管委会）组织核定和市“三旧”改造工作领导小组审定后，由市“三旧”办请示市政府同意其改造。涉及完善历史用地手续的，需向区“三旧”改造主管部门申请完善历史用地手续，区“三旧”改造主管组织用地报批材料报送市自然资源局，经市“三旧”办并联会审后，报市建设用地审批（审核）委员会审定，由市“三旧”办请示市政府同意其完善历史用地手续。
（七）委托政府公开出让的“三旧”改造项目，原权利人的补偿款？
“三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。
（八）“三旧”改造项目如何补缴地价？
1.旧城镇由单一主体实施改造项目，通过公开方式选取评估机构评估土地市场价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价的20%收取。
2.旧城镇由政府通过招标等公开方式确定改造主体（土地使用人）的，土地出让金起始价按不低于新用途评估土地市场价的20%确定。
3.自行改造（包括合作改造）旧村庄项目，通过公开选定评估机构评估土地市场价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格的20%收取。
4.旧村庄由政府通过招标等公开方式确定改造主体（土地使用人）的，土地出让金起始价按不低于新用途评估土地市场价的20%确定。
5.自行改造旧厂房项目，属于“工改工”类型的，完善土地征收等有关用地手续后，协议出让的土地出让金按评估市场价格的40%收取。对于现有工业用地改造后不改变用途，只提高容积率、提高利用率的，不须补缴土地出让金。
6.有合法出让手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，通过公开选定评估机构评估。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估市场价的差价收取。
7.有合法划拨手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，通过公开选定评估机构评估土地市场价格和原用途评估划拨权益价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估划拨权益价的差价收取。
8.无合法用地手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，完善有关用地手续后，通过公开选定评估机构评估土地市场价格和原用途评估划拨权益价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估划拨权益价的差价收取。
（九）旧村庄改造成本包含哪些？
旧村庄改造成本包含前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用、拆迁奖励、不可预见费、补缴出让金。具体项目如下表：
（十）公益性用地如何移交？
在旧城镇、旧厂房改造中，将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地，向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地（含红线退缩用地）的比例不低于15%，移交的公益性用地应为国有建设用地，需移交公益性用地的改造项目类型、具体比例由市自然资源部门在组织编制或修编控制性详细规划中予以落实。并允许灵活采用“交地”、“交钱”、“交房”等方式具体落实。
（十一）“三旧”改造项目如何监管？
“三旧”改造项目实施进行动态监管。“三旧”项目应当在改造方案正式获批之日起的三个月内，由区政府与改造主体签订监管协议。具体监管措施由区政府制定后报市“三旧”办备案。重点监管实施改造进度、改造方案、无偿移交公益性用地，落实改造范围内配套建设义务、补偿安置义务等方面。
“旧城镇”、“旧村庄”项目改造主体在签订土地使用权出让合同前，由改造主体到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户，足额存入复建安置资金，监管账户内资金由改造主体、“三旧”改造主管部门和监管账户开户银行三者共同监管，确保专款专用；也可以在签订土地使用权出让合同之前由改造主体向“三旧”改造主管部门提供专项监管保证资金的银行保函，银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函，由“三旧”改造主管部门监管。
（十二）“三旧”改造项目退出机制？
“三旧”项目原则上不得转让（包括股权转让）。如果“三旧”项目在完成拆迁补偿以及安置等事项，由改造主体提出申请，经过镇（街道）确认，区政府审定，并上报市“三旧”办备案后，则允许项目转让。在批复规定期限内，没有实施拆迁和动工改造的项目，可申请退出，经区政府审核，并报市“三旧”改造工作领导小组批准后，可以退出。并可向区政府申请退回项目监管资金（不计利息）。
列入“三旧”年度实施计划的项目2年内有效，2年内未实施的，取消该项目。“三旧”改造项目经省、市政府批复并签订国有土地出让合同后，项目改造主体1年内未动工建设的，或提出延期申请动工建设未获批准的项目，区政府发函催促，仍然不按规定落实的，报市政府批准后，取消“三旧”项目改造主体资格。被取消“三旧”项目改造主体资格的，5年内不得再申请参与我市市辖区的“三旧”改造。
六、咨询方式
对本《实施细则》有疑问的市民，可向清远市自然资源局联系。联系地址：清远市清城区人民二路行政服务中心九楼会议室二；联系电话：0763-3382118；邮箱：qysjxz@163.com。
