房地产投资增速回落,销售有所下降

              ---上半年我市房地产运行情况分析

    在房地产市场调控政策依旧，大中城市住宅销售价格不断朝着调控目标演进的过程中，已经由市场主导的房地产投资增速继续快速回落。因市场调整导致的新开工投资规模减少，在建项目投资增长趋缓状况越来越显著。

    一、运行特点

1、房地产开发投资增速快速回落

上半年，全市完成房地产开发投资76.3亿元，同比增长22.4%，比全省增速（10%）高出12.4个百分点，比一季度增速（77.1%）回落了54.7个百分点，比1--5月份增速（46.2%）回落了23.8个百分点，投资增速呈现快速回落态势（见图1）。开发投资额占全市固定资产投资（179.13亿元）比重为42.6%，拉动固定资产投资增长8.6个百分点。

                    2011年上半年以来全市房地产投资增速情况（图1）

按构成分，建安工程投资和土地购置费增幅全面回落。上半年，全市建筑工程完成投资54.8亿元，增长19.0%，同比增速回落了40个百分点，增幅比一季度增速（79.3%）回落了60.3个百分点；安装工程完成投资5.3亿元，增长65.4%；设备工器具购置0.5亿元，增长8.1%；其他费用15.7亿元，增长24.3%，其中土地购置费10.2亿元，增长23.9%，同比增速上升了12.57个百分点，比一季度增速（114.3%）回落了90.5个百分点，且土地购置费占房地产完成投资的比重为13.4%。

按工程用途分：商品住宅投资增幅回落明显。上半年，全市住宅完成投资62.2亿元，增长24.1%，同比增速回落了26.7个百分点,增幅比一季度增速（86.8%）回落了62.7个百分点；占本年完成投资的81.5%；办公楼完成投资0.5亿元，增长42.8%，占本年完成总投资的0.65%；商业营业用房完成投资6.3亿元，增长48.1%，占本年完成投资的8.26%；其他投资7.3亿元，下降4.6%。

按地区分：南部地区仍占主要地位，北部地区增长较快。南部地区房地产开发完成投资71.3亿元，增长22.2%，占全市房地产投资比重的93.4%。其中：清城区完成投资48.4亿元，增长33.4%，占全市房地产投资比重接近一半；北部地区房地产开发完成投资5.1亿元，增长25%，增速高于全市平均水平，占全市房地产投资比重的6.6%。其中：连山县房地产投资规模有所扩大，今年上半年完成投资0.6亿元，增长344.2%（见表1）。

      表1  1-6月份各县（市、区）房地产投资完成情况

                                  （单位：亿元）

2、商品房销售有所下降

经过两年的宏观调控政策作用和市场买卖双方博弈，进入2012年后，清远商品房销售面积和销售额均有所下降。上半年，我市商品房销售面积130.4万平方米，下降21.3%，同比增幅下降了66.1个百分点，增幅比一季度（-29.1%）回升了7.8个百分点,比全省增速（-10.8%）低了10.5个百分点；其中：住宅销售面积121.57万平方米，下降23.6%；商品房销售额58.03亿元，下降19.0%，同比增幅下降了65.1个百分点，增幅比一季度（-30.1%）回升了11.1个百分点；其中：住宅销售额52.23亿元，下降21.5%（见图2）。

                           2011年上半年房地产销售面积增长情况（图2）

从地区看：南部地区商品房销售面积116.4万平方米，下降22.6%，占全市商品房销售面积比重的89.2%；北部地区商品房销售面积14.1万平方米，下降8.4%，占全市商品房销售面积比重的10.8%。

3、开发企业去库存压力增大

　　由于近期在建项目陆续完工，竣工面积增加使开发企业的去库存压力增大。上半年,全市商品房竣工面积132.9万平方米，同比增长23.1%；待售商品房面积171.9万平方米，比去年末增加46.0万平方米，同比增长121.9%，增幅比去年同期提高95.8个百分点。从商品房待售年限看，待售1年以内的有58.0万平方米，占总待售面积的  33.7%，比去年末增加7.4万平方米；待售1-3年的有100.6万平方米，占58.5%，比去年末增加34.6万平方米；待售3年以上的有13.3万平方米，占7.7%，比去年末增加4.1万平方米。

    二、存在问题及建议

 1、房地产投资增速持续大幅回落，严重影响我市房地产业的稳定发展。上半年，各县（市、区）的开发投资增幅与一季度相比均呈回落态势，清新县、连州市更呈负增长态势，开发投资后劲不足，将影响后市商品房的供给。对此，各地方政府应当采取措施，加强土地市场供应，鼓励开发企业增强开发投资信心，同时加强对在建开发项目的管理和监控，警惕烂尾工程和跑路现象的出现，抑止房地产开发投资的持续大幅下滑，保证后市商品房的供给，避免房地产市场的大幅波动。

  2、房地产投资占固定资产投资的比重过高，住宅投资比重过高，房地产投资的回落将拖累我市固定资产投资的稳定增长。我市房地产投资几乎占固定资产投资的一半，达42.6%，其中：住宅占房地产投资的81.5%，办公楼占0.65%；商业营业用房占8.26%，反映了我市房地产企业的投资格局单调，抗风险能力弱。因此，在确保房地产业稳定增长的同时，要加强固定资产投资多元化发展，加大招商引资力度，降低房地产投资的比重，有利于我市房地产的发展。

 3、谨防调控效果出现反复。
　　近期，在保增长的压力下，部分城市对2009年底以来执行的房地产调控政策出现一定程度的微调现象，这些政策对于满足城市居民的首次置业以及改善性需求都起到一定的积极作用。但在刚性需求和改善性需求进入市场的同时，部分投机需求也随之进入市场，拉动房价逐步走高，影响调控效果的巩固。因此，地方政府在坚持国家宏观调控政策不放松的前提下，适度把握政策调节的力度和节奏，坚持以价换量策略，大力加强保障房建设，抑制房价的进一步走高，防止房地产市场调控效果出现反复。
    4、保障民生，增强群众购买力。随着销售情况的进一步恶化，开发商的资金得不到流动，群众刚性需求仍在，购买力不足，将对我市房地产业的发展造成严重损害。加强社会保障力度，保障民生，提高民众购买力，同时实施限购，打击投机炒作行为，确保人人有房住，对我市的经济发展具有重要意义。