前三季度我市房地产运行情况分析
在一系列的房地产市场调控政策之下，我市房地产开发投资增速在上半年经历了快速下滑之后，逐渐恢复平稳。上半年至前三季，新开发楼盘逐渐增多，投资规模逐渐扩大。
一、运行特点
1、房地产开发投资增速逐月平稳
前三季，全市完成房地产开发投资132.9亿元，同比增长29.3%，比全省增速（12.1%）高出17.2个百分点，同比增速回落了11.9个百分点，比上半年（22.4%）上升了6.9个百分点，其投资增速经历快速回落之后逐渐趋于平稳（见图1）。占全市固定资产投资（300.6亿元）的比重为44.2%，拉动固定资产投资增长11个百分点。
按构成分，建安工程投资和土地购置费增幅全面回落。前三季度，全市建筑工程完成投资99.3亿元，增长33.1%，同比增速回落了15.1个百分点，比上半年（19.0%）上升了14.1个百分点；安装工程完成投资9.5亿元，增长84.3%；设备工器具购置1.0亿元，增长29.5%；其他费用23.0亿元，增长3.5%，其中：土地购置费14.6亿元，下降 1.9%，同比增速回落了45.9个百分点，比上半年增速（23.9%）下降了25.8个百分点；占房地产开发投资的比重为11.0%。
按工程用途分：商品住宅投资增幅回落明显。前三季，全市住宅完成投资107.7亿元，增长28.9%，同比增速回落了14.6个百分点,比上半年增速（24.1%）上升了4.8个百分点；占本年房地产开发投资的81.0%；办公楼完成投资0.9亿元，增长49.9%，占本年房地产开发投资的0.7%；商业营业用房完成投资11.8亿元，增长97.1%，占本年房地产开发投资的8.9%；其他投资12.6亿元，下降1.0%。
按区域分：南部地区由高增长转向平稳发展，而北部地区则由高速增长转向负增长（见图2）。前三季，南部地区房地产开发完成投资125.5亿元，增长32.6%，比上半年增速（22.2%）上升了10.4个百分点，占全市房地产投资比重的94.4%。其中：清城区完成投资86.0亿元，增长50.1%，占全市房地产投资比重为64.7%。随着“广州至清远的城轨”项目的开工，广清同城，一小时经济圈的形成，大大凸显了清远市区的地理区域优势，使得清城区成为清远市房地产开发投资的主战场；而北部地区房地产开发投资受国家一系列的房地产市场调控政策的影响，前三季完成投资7.4亿元，下降8.8 %，占全市房地产投资比重的5.6%。其中：连州市房地产投资下降幅度较大，前三季完成投资1.53亿元，下降57. 2%。
2、商品房销售有所回暖
经过两年的宏观调控政策作用和市场买卖双方博弈，进入2012年后，清远商品房销售面积和销售额均有所下降；但受近期开发商推出的各种打折促销活动等优惠政策的影响，从今年八月份开始，商品房销售出现了回暖迹象。前三季，我市商品房销售面积244.7万㎡，下降2.2%，同比增速（42.4%）下降了44.6个百分点，比上半年降幅（-21.3%）缩小了19.1个百分点，比全省增速（-1.4%）低了0.8个百分点。其中：住宅销售面积231.3万㎡，下降3.9%；商品房销售额114.5亿元，增长4.8%，同比增速（43.7%）回落了38.9个百分点，比上半年增速（-19.0%）上升了23.8个百分点。其中：住宅销售额102.4亿元，增长0.8%。（见图3）
从地区看：前三季，南部地区商品房销售面积220.9万㎡，下降2.3%，降幅比上半年（-22.6%）缩小了20.3个百分点，占全市商品房销售面积比重的90.3%；北部地区商品房销售面积23.8万㎡，下降1.3%，降幅比上半年（-9.2%）缩小了7.9个百分点，占全市商品房销售面积比重的9.7%。
3、开发企业去库存压力增大
由于近期在建项目陆续完工，新开工项目逐渐上马，竣工面积增加使房地产开发企业的去库存压力增大。前三季，全市商品房竣工面积180.1万㎡，增长29.3%；待售商品房面积157.7万㎡，比去年末增加31.8万㎡，增长96.7%，同比增速上升了61.6个百分点。从商品房待售年限看，待售在一年以内的商品房面积有66.5万㎡，占总待售面积的42.1%，比去年末增加15.8万㎡；待售在1-3年的商品房面积有81.3万㎡，占总待售面积的51.6%，比去年末增加15.3万㎡；待售在三年以上的商品房面积有9.9万㎡，占总待售面积的6.3%，比去年末增加0.7万㎡。
二、存在问题及建议
1、房地产投资增速下跌速度虽有所放缓，但是仍然增长缓慢，投资动力不足。前三季度，全市房地产开发投资增速相比上半年有所上升，但升幅不大，部分县（市、区）有所下降，清新县、连州市呈负增长的态势。开发投资后劲不足，将影响后市商品房的供给。对此，各级政府应采取适当措施，加强土地市场供应，鼓励房地产开发企业要增强开发投资的信心。同时，加强对在建开发投资项目的管理和监控，警惕烂尾工程和跑路现象的出现，严厉打击囤地行为，抑止房地产开发投资的持续下滑，保证后市商品房的供给，避免房地产市场的大幅波动。
2、房地产开发投资结构不尽合理。在房地产开发投资中，住宅投资占房地产开发投资的81.0%；办公楼占0.7%；商业营业用房占8.9%，反映了我市房地产企业的投资格局单调，抗风险能力弱。因此，在确保房地产业稳定增长的同时，要加强固定资产投资多元化发展，加大招商引资力度，降低房地产投资的比重，有利于我市房地产业的发展。
3、商品房销售情况虽然出现回暖迹象，但仍然保持低位运行态势。商品房销售情况的持续降温将严重打击开发商的积极性，陷入群众买不起房，开发商不愿意投资的恶性循环，对我市城市化建设极为不利。因此，必须加强市政配套建设，完善公共交通，维持治安环境稳定，进一步改善我市的居住环境。同时，要加强社会保障力度，保障民生，提高民众购买力，打击投机炒作行为，确保商品房销售的良性发展。
