“国五条”出台后，“预期末班车”效应导致我市一季度房地产交易激增，会影响到未来一段时间内房地产市场的走势。从需求和供给方面来讲，集中在3月份的大批交易消耗了大量有效的购买需求，也消耗了大量可售房源，市场可匹配成交的房源在下降。从心理层面来看，各地有关“国五条”的实施细则刚刚推出，具体执行情况如何，市场各方都进入了观察观望期；买卖双方的心态已由之前的争取快速成交，变成观望等待。“预期末班车”效应和3月份房地产市场进入“金三银四”的传统推盘促销高峰，房地产市场交易创下新高，提前释放了交易量，随后交易量将放缓，接着市场将进入一段相对平稳期，现就我市房地产现状分析情况并提出几点建议。
一、清远市房地产市场的特点
1、房地产开发投资增速低位运行，但开发投资总量仍居全省中游
2013年第一季度清远市房地产开发完成投资34.46亿元，比去年第一季度减少2.17亿元，同比下降5.9%，比去年第四季度减少13.37亿元，环比下降28%。从增长速度来看，我市房地产开发投资增速经过几年的快速增长后，增速低位运行，并在今年3月当月全市房地产开发投资出现负增长。但从总量来看，我市2012年房地产开发投资180.72亿元，排全省第八位，比排山区市第二的韶关市多89.42亿元、高约一倍，比与我市相邻的肇庆市多35.27亿元、高24.2个百分点。今年一季度我市房地产开发投资34.46亿元，比韶关高19.87亿元，比肇庆略低0.61亿元，排全省第九位。这反映出我市房地产开发企业基于国内、外经济环境及国内房地产政策，目前乃至未来一段时间内对房地产市场走势保持相对谨慎的态度。
山区市及相邻肇庆市房地产开发投资一览表
单位：亿元,%
|
地区 |
2012年第一季度 |
2012年第二季度 |
2012年第三季度 |
2012年第四季度 |
2013年第一季度 |
||||||
|
完成投资 |
增速 |
完成投资 |
增速 |
完成投资 |
增速 |
完成投资 |
增速 |
完成投资 |
增速 |
全省排名 |
|
|
肇庆 |
40.04 |
58.98 |
26.98 |
-23.44 |
35.32 |
-9.15 |
43.12 |
-1.60 |
35.07 |
-12.4 |
8 |
|
清远 |
36.63 |
77.09 |
39.68 |
-4.79 |
56.59 |
39.93 |
47.83 |
-27.32 |
34.46 |
-5.9 |
9 |
|
韶关 |
15.28 |
7.89 |
21.65 |
-6.63 |
25.81 |
17.77 |
28.56 |
29.79 |
14.59 |
-4.5 |
14 |
|
河源 |
7.28 |
16.02 |
13.90 |
-43.97 |
18.86 |
78.12 |
27.09 |
58.11 |
11.92 |
63.8 |
18 |
|
梅州 |
8.72 |
67.48 |
12.41 |
-9.18 |
12.45 |
24.76 |
10.47 |
-16.36 |
13.59 |
55.7 |
16 |
|
云浮 |
6.14 |
25.11 |
8.00 |
29.41 |
7.32 |
-4.22 |
13.94 |
40.68 |
8.39 |
36.7 |
19 |
2、商品房销售面积及销售额同比大幅增长
商品房销售市场延续去年底的回暖行情，一季度，全市商品住宅销售面积111.83万平方米，增长96.2%，环比去年四季度下降11.8%；商品住宅销售额53.24亿元，增长121.2%，环比去年四季度下降3.7%。商品房销售面积及销售额同比大幅增长主要原因：一是一季度我市各房地产公司推出可售房源较多，并加大了宣传和促销力度；二是刚需型和改善型购房者担心被“误伤”，赶在细则实施前出手。
3、新开工面积降幅较大，竣工面积大幅增长
一季度，全市住宅商品房本年新开工面积128.70万平方米，同比下降21.7%。住宅商品房本年竣工面积94.82万平方米，同比增长54.5%。住宅待售面积169.22万平方米，同比增长57.6%，增速同比回落120.8个百分点。本年新开工面积降幅较大及竣工面积大幅增长预示着当前房地产开发投资、后期可售房源都有减少趋势。
2013年一季度住宅商品房面积新开工、销售及待售同比一览表
单位：亿元,%
|
指 标 名 称 |
2012年一季度 |
2013年一季度 |
||
|
总 量 |
增 速 |
总 量 |
增 速 |
|
|
本年新开工面积 |
164.31 |
9.2 |
128.70 |
-21.7 |
|
本年竣工面积 |
61.38 |
77.0 |
94.82 |
54.5 |
|
本年销售面积 |
56.99 |
-15.3 |
111.83 |
96.2 |
|
本年销售额 |
24.07 |
-13.4 |
53.24 |
121.2 |
|
待售面积 |
107.37 |
178.4 |
169.22 |
57.6 |
4、房地产开发资金结构发生变化
国家陆续出台了提高房地产开发项目资本金比例、加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理、上调人民币利率等信贷的调控措施，同时运用税收经济手段调控房地产市场。这些对我市房地产行业的资金来源产生较大影响，全市房地产开发资金来源中，国内贷款和自筹资金降幅较大，而定金及预收款、个人按揭贷款等其他资金大幅增长，成为房地产开发企业的主要资金来源。截止到3月底，全市房地产开发到位资金82.49亿元，同比增长11.2%。在本年资金来源中，国内贷款18.99亿元，同比下降17.9%，占本年到位资金的23.0%。自筹资金到位20.89亿元，下降35.4%，占本年到位资金的25.3%，这说明我市房地产企业自主开发能力减弱。其他资金42.61亿元，同比大幅增长127.6%，占本年到位资金的51.7%；其中，定金及预收款、个人按揭贷款分别为30.35和11.34亿元，同比分别大幅增长153.8%、82.0%，分别占本年到位资金的36.8%、13.7%。从各种资金来源占比来看，购房者的定金及预收款、个人按揭贷款占了本年资金来源的半壁江山，表明了我市房地产开发能力弱，后续开发投资的资金大大受制于销售资金的回笼。
2013年一季度房地产资金来源对比表
单位：亿元，%
|
指 标 名 称 |
2013年一季度总量 |
增速 |
占本年资金来源 的比重 |
|
本年资金来源 |
82.49 |
11.2 |
|
|
(1)国内贷款 |
18.99 |
-17.9 |
23.0 |
|
(2)利用外资 |
0.00 |
0.0 |
0.0 |
|
(3)自筹资金 |
20.89 |
-35.4 |
25.3 |
|
(4)其他资金 |
42.61 |
127.6 |
51.7 |
|
其中：定金及预收款 |
30.35 |
153.8 |
36.8 |
|
个人按揭贷款 |
11.34 |
82.0 |
13.7 |
二、“促刚需”、“限改善”“去投资（及投机）”是“国五条”的主旨
分析“国五条”及其细则，政策延续了2010年一季度以来的房地产调控的主旨，提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，建立稳定房价工作的考核问责制度，增加中小套型普通商品住房及土地供应，这彰显了“国五条”保护、鼓励满足群众自住的刚性需求。
总结2003年以来中央出台了一系列房地产调控政策，从调控政策的方向来看可分为三个阶段：第一阶段是2003年三季度至2008年三季度，调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨；第二阶段是2008年四季度至2009年四季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第三阶段是2010年一季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。这三阶段调控政策变化莫测，甚至一百八十度大转向，使金融机构、房地产企业、潜在购房者无所适从，各方面都难以制定健康持续长远发展计划。我们应该基于国人“夜求一宿、有其屋”的情怀，立足于有限的土地资源，定位好立足点和出发点，因时因地制宜制定好预瞻性较强、连贯性较好的房地产调控政策。
三、影响房地产市场的几个因素
1、“限地价、竞房价”是降低房地产开发成本一种有效途径
商品房的建安成本、楼面地价、税费、开发利润、其他费用（专业费用、配套费用、管理费用、财务费用）都是与市场、政策密切相关。据国土部门2012年9月对清远市区城市中心区、建成区、边缘区的典型楼盘抽样调查，数据显示（具体见下表）楼盘建安成本约占30%、楼面地价约占20%左右、销售税费约占8.6%、其他费用约占11.4%、开发利润约占30%。从销售均价主要费用构成来看，我们对较刚性的建安成本、其他费用、税费调剂空间较小；房价过快上涨时，通过”限地价、竞房价”降低楼面地价和开发利润来调剂房价是可操作的。
2012年9月抽样调查典型楼盘开发成本一览表
|
指标名称 |
价 格 |
占销售均价的比重 |
||
|
极值(元) |
中值(元) |
极值(%) |
中值(%) |
|
|
建安成本 |
1370-1680 |
1600 |
27.4-40.2 |
30 |
|
其他费用 |
258.4-317.6 |
300 |
10-12 |
11.4 |
|
楼面地价 |
545-1594 |
1000 |
13-27 |
20 |
|
销售税费 |
365-533 |
430 |
8-9 |
8.6 |
|
开发利润 |
1275-1860 |
1560 |
27-33 |
30 |
注：其他费用主要包括专业费用（2%）、配套费（5%）、管理费用（4.4%），销售税费主要
包括各种税费（5.6%）、销售费用（3%），十五个典型楼盘的中间楼层价是：4183.1-5913.6元
2、调控好商品房总需求和总供应是房价调控的关键
从2003年以来清远市新建住宅商品房平均销售价格一览表看，全市范围住宅商品房销售是以刚需及改善为主。全市住宅商品房除了2005、2006年增长较快外，其它年份增长都较为平稳，特别是2011、2012年住宅商品房均价的增幅低于我市城镇居民人均可支配收入的增长。2011、2012年全市住宅商品房均价分别增长6.6%、1.8%，分别比同年我市城镇居民人均可支配收入增幅低5.4和8.7个百分点。
2003年以来清远市新建商品住宅平均销售价格一览表
单位：元
|
地 区 |
2003年 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
2009年 |
2010年 |
2011年 |
2012年 |
2013年一季 |
|
全 市 |
1262 |
1321 |
1786 |
2321 |
2752 |
2929 |
3404 |
4064 |
4331 |
4408 |
4761 |
|
清城区 |
1544 |
1700 |
2616 |
3350 |
3834 |
3589 |
4239 |
5352 |
4897 |
5058 |
5328 |
|
清新县 |
685 |
799 |
923 |
1111 |
1597 |
2307 |
2744 |
3300 |
4132 |
3806 |
4144 |
|
英德市 |
833 |
679 |
945 |
1525 |
1621 |
2321 |
2810 |
2618 |
3039 |
3178 |
3513 |
|
连州市 |
984 |
1179 |
1129 |
1773 |
1617 |
1744 |
2050 |
2383 |
2757 |
3091 |
3197 |
|
佛冈县 |
694 |
858 |
1053 |
1598 |
2167 |
2745 |
2902 |
3248 |
4829 |
4864 |
5299 |
|
连山县 |
599 |
— |
542 |
— |
— |
1353 |
— |
1156 |
1518 |
1704 |
2170 |
|
连南县 |
— |
— |
— |
— |
1468 |
1829 |
1475 |
1364 |
1883 |
2521 |
2371 |
|
阳山县 |
860 |
992 |
1054 |
1545 |
1547 |
2291 |
2563 |
2623 |
3255 |
3392 |
3470 |
注：按房地产企业统计报表住宅商品房销售额除以住宅销售面积计算的清远新建商品住宅平均销售价格（简称住宅商品房均价）
从分县区来看，阳山、连州、英德十年来的房价变化，没有受到2003年以来各阶段调控政策变化而变化，而是受住宅商品房开发成本增加及物价上涨而上升，可以看出这些县区是以刚需及改善为主。而位于我市南部、与广州及珠三角相连的清城区，受我市前几年经济快速发展及广州的辐射和带动，各方面都有很大发展，聚集了市内、外投资需求。2003年三季度至2008年三季度第一阶段的调控，这阶段受前期刚需及改善占大部分及调控政策的延时效应，2007年清城区的住宅商品房均价上涨到3834元，2008年受连续几年调控政策叠加及世界金融危机影响总需求，使之下跌到2008年的3589元。2008年四季度至2009年四季度的第二阶段，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资，又促进了清城区的包括投资及投机需求的总需求，使之房价上涨。2010年一季度至今的第三阶段，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，限制了部分投资及投机需求，使总需求减少，房价也随之回落。
3、房地产政策影响未来市场
从短期看，房价正处于确立变动方向的过程中。（1）尽管严厉的房地产调控政策会继续对抑制房价过快上涨发挥积极作用，但因人们对行政性调控手段的合理性及可持续性的担心，加之如果再现比较有利的货币信贷环境，住房需求上升势头明显。（2）如果与住房产出密切相关的房地产开发投资增长出现持续下降，会导致房地产开发投资的新开工面积和施工面积持续下降，这不可避免地使人们担心未来房价上涨的压力，（3）尽管目前经济增速放缓，但对于因房地产市场调控而延迟的“刚需”而言，初露端倪的房价上升趋势，正在推动其加快进入房地产市场，并通过购买最终实现住房需求。
上述短期房价上涨压力是否转化为现实的房价上涨，在当前房价变动趋势形成过程中，主要的不确定性来自于政策面。如果政府能够继续坚持当前的房地产政策不动摇，并能采取措施有效促进普通商品住房的建设，能确保房价不会过快上涨。
4、资金紧缺
在当前的货币政策下，房地产企业直接从银行贷款已非常困难，贷款利率上调，融资成本上升；加息提高消费者购房成本，间接影响企业销售；提高第一、第二套房首付比例和第三套房限贷的房贷政策使购房者的贷款审批时间延长，多方面造成房地产企业资金紧缺。
四、促进我市房地产市场健康持续发展几点建议
1、定好位，构建我市全方位商品住宅供应租售体系
建议我市“国五条”调控细则，一是要保持房地产调控政策的连贯性和预瞻性，有利于判断预期房价及其平稳运行。二是根据我市实际情况，以“强公租、兼租”、“促刚需、改善”、“引导合理投资”、“去投机”的房地产开发及购房消费政策定位为宜。构建全方位覆盖新就业人员、外来务工人员、城镇低收入的商品住宅供应租售体系，确保我市房价相对平稳，满足工薪阶层和大多数中低收入者住房需求。从而促进我市房地产市场健康持续发展，市民安居乐业。
2、促发展，合理有序供应土地及调控其合理性
政府相关部门要从长远出发，切实把握好住宅用地出让的区域、数量、结构、节奏和时序，增强调控措施的针对性、灵活性和有效性，把土地价格控制在合理范围内。同时，要从扶持企业，发展地方经济出发，为企业发展创造良好的环境。地价和企业税费负担作为房价的重要组成因素，合理的地价、税费将有助于稳定房价，改善民生和促进房地产行业发展。
3、分市场，实行差别化的住房信贷政策
一是建立和完善房地产信息系统，正确区分市场的刚性购房者与投资者，加大刚性购房者的贷款利率和首付款优惠水平；二是对于首次置业者或二套改善性置业者的贷款申请，要加快放款速度。
4、重支持，拓宽房地产业融资创新
目前大部分房地产企业融资渠道单一依赖银行信贷，多元化的融资渠道有待培育。政府可以出台措施鼓励企业积极开发债券融资、股权融资、基金融资、信托产品等多渠道融资，有效防范金融风险，将部分居民对房地产的直接投资改变为间接投资。通过这些融资创新，一方面改善房地产企业资金问题，同时也能转变居民投资房地产较为保值的传统观念，丰富市场资金流向。
