2015年1-7月清远市房地产市场运行情况分析

内容摘要：本文分析了2015年1-7月份清远市房地产市场的运行情况，简析了目前存在的问题，并对下半年房地产市场进行了走势预测。

关键词：房地产  分析  预测

在经历了2014年房地产销售市场的低迷后，在近期出台的多重利好政策的刺激下，2015年1-7月份清远市房地产开发投资和销售情况呈现出恢复性增长的态势。

一、房地产市场运行情况。

（一）房地产开发投资稳中趋缓。

今年1-7月份，清远市房地产企业累计完成投资116.91亿元，同比增长16.4%，扭转了去年上半年负增长的势头，总量比去年同期增加了16.45亿元，增幅提高了14.4个百分点。

从全省范围看，清远市房地产开发投资额和增速均处于中等水平。今年1-2月，我市房地产开发投资达到了45.2%的高速增长，比全省同比增幅高27.3个百分点；虽然近几个月增速都有所下降，但整个上半年的增速都在全省增速之上；到7月份累计增速大幅回落，比上半年增速回落了12.5个百分点，比全省少了0.9个百分点（见图一）。

从区域来看，2015年1-7月份清远市各地区房地产开发投资完成情况有明显的地域性，各地极不均衡（见图二）。房地产开发企业主要集中在南部地区，投资力度也比较大，其中清城区在今年1-7月份完成的房地产开发投资额占了全市的66%，拉动全市房地产投资增长20.4%；而北部四县投资力度相对较弱，其中连山壮族瑶族自治县的房地产开发投资仅占了全市的0.1%。但从各地的房地产开发投资同比增速来看，却不能简单地按南部、北部来划分（见图三）。南部地区除了清城区保持了36.3%的高速增长外，其余四个县（市、区）增速均有所回落，其中英德市跌幅达28.4%，拉低全市房地产投资增速3.9个百分点；而北部地区除了连山壮族瑶族自治区同比下降了66%外，其余三个县（市）均呈现出良好的增长态势，其中连州市增幅最高，达61.7%，连南瑶族自治县的增幅也有54.4%。

（二）资金紧张状况略有缓解。

今年1至7月份，清远市房地产开发企业实际到位资金189.73亿元，同比增长5.9%，资金紧张状况略有缓解。今年实际到位资金主要来源于其他资金，同比增长8.9%，其中定金及预收款同比回落6.4%、个人按揭贷款同比上升38.4%。上半年房地产企业加大了自筹资金的筹集力度，同比增速达30.2%，增幅比去年同期提高35个百分点。国内贷款金额则不太理想，上半年同比下降29.1%，仅占实际到位资金的13.6%。

（三）房地产销售市场恢复性增长。

从今年上半年房地产商品房销售情况来看，清远房地产销售市场呈现出恢复性增长的趋势（见图四）。截止至7月底，共销售商品房278.94万平方米，其中住宅销售了261. 01 万平方米 ，分别比去年同期增长了19%和17.2%，涨幅比去年同期分别提高了35个百分点和34.2个百分点。尽管销售面积有所上升，但销售价格却没能紧跟其步伐（见图五）。前四个月，商品房销售额仍是负增长，但降幅逐步收窄；从五月份开始转为了正增长，尽管与销售面积的增幅差距还是有点大，但仍可以看出销售额也在逐月回升。

从各县（市、区）的商品房销售情况来看，各地区的房地产销售市场也各有千秋（见图六）。截止至7月底，南部地区销售商品房253.28万平方米，同比增长21%，销售额121.78亿元，同比增长11.4%；北部地区商品房销售面积基本与去年持平，只增长了1.8%，但销售价格却有所提高，销售额同比增长了12.4%。目前来看商品房销售增速最快的是佛冈县，销售面积增长了78.2%，销售额增速为57%，分别拉动全市销售面积和销售额增长4.9个百分点和3.8个百分点；作为主城区的清新区和高新区增长势头也不错，销售面积同比增速分别为35.5%和23.6%，清城区的销售面积增速虽然只有12.2%，但作为商品房销售市场的主力军，其对全市商品房销售的贡献仍然是最大的，拉动全市商品房销售面积增长6.4个百分点；与投资乏力相对应，连山壮族瑶族自治县的商品房销售也不容乐观，销售面积和销售额分别同比下降47.9%和45.7%。

（四）建筑规模有所扩大，但施工进度有所放缓。

受去年房地产商品房销售市场不景气以及目前尚待消化的大量库存的影响，今年上半年房地产开发企业的建筑规模虽然有所扩大，但施工进度却有所放缓（见图七）。截止至7月底，今年商品房施工面积累计2607.81万平方米，同比增长8.1%，涨幅比去年同期下降17个百分点，且近一年来涨幅有逐渐减小的趋势。今年以来，商品房新开工面积和竣工面积都比去年同期大幅下降，虽然降幅有逐渐收窄的趋势，但到7月底止仍分别下降29.1%和15.8%。今年1至7月份商品房新开工面积累计287.62万平方米，仅占施工面积的十分之一左右；商品房竣工面积累计139.22万平方米，竣工率仅为5.3%。说明投资者对房地产市场仍持谨慎态度。

二、房地产市场存在问题。

今年1-7月份，清远市房地产市场运行状况总体良好，但仍存在不少不容乐观且不容忽视的问题。

（一）商品房库存压力大，影响投资进程。

尽管今年以来商品房销售市场都呈现出较为良好的态势，但其库存量仍然巨大。截止至7月底，我市商品房待售面积仍有286.47万平方米，比去年同期增加了39.3%；其中住宅待售面积为191. 09 万平方米 ，比去年同期增长37.9%。库存量巨大是目前房地产市场最为棘手的问题，也是造成其他问题的主要原因之一。大量的商品房库存堆积，供过于求，令不少购房者始终持观望的态度，购房欲望降低；同时，堆积的商品房使房地产开发企业无法较快地回笼资金，这也导致企业资金紧张状况难以缓解，阻慢投资和建设的进程。巨大的库存量给房地产开发企业带来了巨大的压力，消化库存仍是目前房地产开发商的重要课题。

（二）土地市场成交不理想。

受去年房地产商品房销售市场不景气及库存量大的影响，房地产开发投资者对土地购置的热情也降下来不少。今年1至7月份，房地产开发企业累计购置土地29 万平方米 ，同比下降58.5%，降幅分别比去年同期和去年全年扩大83.9个百分点和53.7个百分点。

三、下半年房地产市场走势预测。

在国家陆续推出的降息降准、限购限贷政策的放开等诸多房地产利好政策的推动下，清远市房地产销售市场逐步好转，在前7个月取得了节节高升的好业绩。 7 月24日 ，广州住房公积金管理中心与清远住房公积金管理中心共同发布了《广清公积金帮扶贷款政策须知》，实现了广州清远公积金互贷的新政，为清远房地产市场带来了又一股春风，将刺激更多有条件的人在清远买房。

在这样的形势下，预计下半年清远房地产销售市场将会继续企稳，房地产开发企业资金紧张状况有望得到进一步缓解。由于地理环境的限制，各县（市、区）间房地产开发投资与销售的分化仍会持续；且部分县（市、区）上半年由于某些大楼盘的开盘而拉动的高速增长势头在下半年也将随着开发与销售的接近尾声而逐渐趋缓。同时应该看到，商品房库存的压力仍然很大，去库存仍是当前的主要任务，这也将使房地产开发商继续放慢投资的步