内容摘要：本文分析了2017年上半年清远房地产开发的基本情况和主要特点，指出全市房地产开发中存在的问题，并对2017年下半年的房地产开发趋势做出预判。
关键词：房地产 情况 分析
2017年上半年，清远房地产开发投资保持较快增长。市场投资热情不减，投资增幅稳步提升；开发企业到位资金充裕，商品房住宅去库存效果显著，商品房销售持续畅旺，增幅一直在高位运行，但受基数增大和销售均价不断走高的影响，增幅有所收窄。
一、房地产开发运行的基本情况
（一）房地产开发投资增幅持续回升
2017年上半年，清远房地产开发投资在一季度同比增长18.7%的情况下在4月回落到6.7%， 5、6月增幅呈现快速回升态势。前6个月清远房地产开发企业共完成投资124亿元，同比增长17.1%，比全国增速高8.6个百分点，但比全省增速低1.9个百分点，增幅比去年同期提高16.2个百分点。房地产开发投资额占全市固定资产投资的46.2%，同比提高2.4个百分点。
图1 2017年上半年清远房地产开发投资走势
按构成分，安装工程投资增长较快。上半年，清远房地产开发投资中建筑工程投资99.6亿元，同比增长22%；安装工程投资12.9亿元，同比增长23.5%；其他费用投资10.9亿元，同比下降17.0%。
按类型分，商业营业用房和住宅的投资增长较快。上半年，清远房地产开发投资中商品住宅投资97.6亿元，同比增长17.8%；办公楼投资1.3亿元，商业营业用房投资17亿元，分别下降4.1%和增长18.1%；其他投资8.1亿元，同比增长11.3%。
按区域分，全市8个县（市、区）中，同比增速居前的有连山县、英德市、清城区，增幅分别为6.2倍、25.1%、20.2%；同比下降较大的有连南县和佛冈县，分别下降30.6%和5.9%。
（二）开发企业到位资金充裕
国内贷款和自筹资金高速增长，清远房地产开发企业到位资金充裕。上半年，清远房地产开发企业本年到位资金小计437.5亿元，同比增长99.8%，增幅比去年同期提高70.4个百分点。其中，国内贷款76.3亿元，同比增长166.6%；利用外资0.15亿元，为净增长；自筹资金130.6亿元，增长129.9%；其他资金来源230.5亿元，增长71.5%，其中个人按揭贷款增长86.3%，定金及预收款增长65.3%。
（三）商品房销售面积增幅高位回落
清远商品房销售持续畅旺，但受上年基数前低后高影响，销售面积高速增长后增幅逐步回落。上半年，清远商品房销售面积463.7万平方米，同比增长38.9%，比全国平均增幅高22.8个百分点，比全省平均增速高 27.8个百分点，增幅比一季度收窄27.2个百分点，比2016年上半年增幅收窄0.6个百分点；商品房销售额273.5亿元，增长69.9%，增幅比一季度回落22个百分点，比2016年提高27.5个百分点。其中，清远商品住宅销售面积431.2万平方米，商品住宅销售额251.4亿元，分别增长35.1%和70.6%。
图2 2017年上半年清远商品房销售情况走势图
(四)商品房住宅去库存效果显著
去库存政策效果显著，清远商品房库存规模逐步减少，开发企业去库存压力有所减轻，今年6月底，清远商品房待售面积（竣工未售出商品房，为狭义库存）350.1万平方米，同比增长8.9%，增幅同比下降1.6个百分点。商品住宅库存消化迅速。商品住宅待售面积172.6万平方米，同比下降12.7%。下降幅度比去年同期加大12.3个百分点。
二、需要关注的问题
（一）商品房销售均价提高导致成交减缓
随着商品房销售价格持续走高，销售增幅出现高位回落。上半年，清远商品房平均销售价格每平方米5899元， 比去年同期增加1079元，同比增21.2%。清城区和清新区增速位居全市前列。
图3 2017年上半年清远市商品房均价与销售面积增速走势
从商品房的销售情况和销售均价可以看出，随着销售均价走高，销售面积和销售额增幅不断往下收窄，这也反映出购房者的购房心态逐渐趋于理性。近期销售均价的高位运行必将导致销售方面有所下滑。
（二）非住宅商品房库存消化压力大
目前清远去库存的成效显著的是商品房住宅，非商品住宅库存消化形势严峻。2017年上半年，受电商冲击、经济下行压力以及前期开发体量过大等因素影响，非住宅类商品房存库消化压力较大。非商品住宅待售面积177.5万平方米（占全部待售面积的50.7%），比去年同期增加43.3%，比重比去年同期增加12.2个百分点。其中：办公楼待售面积18.4万平方米，同比增长555.6%；商业营业用房待售面积75万平方米，同比增长7.4%；其他待售面积84.1万平方米，同比增长50.7%。非住宅商品房去库存难度大，应控制非住宅类商品房的供应规模，优化供应结构。
三、政策分析与趋势预测
（一）近期影响房地产的政策
2017年上半年，无论是房地产市场的量价走势、开发商的营销思路，还是购房者心态、政策导向，清远房地产市场发生了前所未有的变化。一大波规划利好涌现，广东多地城市公积金与清远实现互贷，珠三角“限购”围城，房价从“5字头”升至“破8”，广清城轨一期即将通车，城轨二期、北延线即将动工，清远市磁浮旅游专线将于今年10月份率先开建初期工程，计划2019年9月完工。这一系列利好消息刺激清远及周边地市市民来清远购房的欲望，带动清远房地产市场兴旺起来，销售价格不断走高。
在随着商品房销售均价不断走高，清远市政府出台了一系列调控政策，楼市主调从去年以“去库存”为主旋律，到当下出台“限价限贷”调控新政，调控手段主要有公积金最高贷款额度下调，严厉打击捂盘惜售等行为，保障商品房房源对市场的供应；清远市银行业协会发布《关于清远市房地产风险防范工作的指导意见》规定外地人购房及本市市民购买大户型房子需要6成首付； 6月8日，清远出台楼市“限价令”，要求备案价格增幅不得高于本项目同类型新建商品住房前1个月实际成交均价的5%，房价一经备案60天后方可申请提高备案价格，且提高幅度不超过前一次备案价格的5%；如需调低备案价格的，调整的间隔期为30天。随着各项调控政策的出台，清远市房价将会得到抑制，从疯狂回归到理性发展。
（二）对下半年房地产市场趋势的预测
2017年上半年，清远房地产开发投资增幅从4月开始稳步抬高，房地产销售市场持续畅旺，大大刺激房地产开发企业投资开发的热情，随着清远房地产待开发土地面积大幅减少，新建项目将在下半年加速建设，由于去年10月为本轮房地产销售旺季的起点去年基数在10月后不断加大。预计2017年下半年房地产开发完成投资会持续高速增长到10月后有所减缓。
商品房销售市场方面受新一轮调整政策影响不确定性加大。从上半年的走势看将会带来购房热的降温，投机需求得到抑制，成交量有所萎缩。预计2017年下半年清远房地产销售面积增幅随着去年基数大幅增加将会不断持续收窄。
