清远市住房和城乡建设局关于市政协七届会议第20200143号提案答复的函

来源:市住房和城乡建设管理局访问量:-发布时间:2020-09-18

成兆源委员

您提出的《关于加强我市小区物业企业监督指导,提高居民生活舒适安逸感的建议》20200143)收悉我局经研究,并结合市公安局、市城市管理和综合执法局的协办意见,现答复如下:

一、加快地方立法,进一步规范我市物业管理活动

今年我局按照市人大2020年立法计划的要求,负责起草《清远市住宅小区物业管理条例》工作。目前《清远市住宅小区物业管理条例(征求意见稿)》已完成征求意见的环节,我局已根据征求的意见进行修改形成了《清远市住宅小区物业管理条例(草案)》(送审稿,以下简称《条例(草案)》),已报送市政府审核,计划明年上半年由市人大颁发实施。《条例(草案)》根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》广东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和规章制度,参考了北京市、上海市、重庆市、广州、深圳、佛山、中山等省、市的经验制定。《条例(草案)》一百六十,分别为总则物业管理区域及共用设施设备业主和业主组织前期物业服务、物业服务、共有物业安全管理与使用维护、物业服务收费管理、监督管理、法律责任及附则。该条例符合清远市的实际,条款细致全面操作性强。随着该条例的出台,将进一步规范物业管理活动中业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业、各职能部门及相关单位的行为,促进我市物业管理行业健康、有序发展。

二、依法加强对物业管理活动的监督管理

(一)明确各职能部门在物业管理中的工作职责。

住宅小区是社的重要组成部分,既有业主、建设单位、物业服务企业之间的关系,也有相关政府部门对业主、建设单位、物业服务企业监督管理的关系。但部分政府部门把物业管理区域视为“法外之地”,认为物业管理区域内的违法违规问题应该由物业服务企业去管理,对物业管理区域内的违法违规问题查处不力,导致住宅小区内业主违法违规的行为没有得到及时查处。因此,要进一步强化政府相关部门和街道办事处、镇人民政府、居民委员会的指导和监督职责,有效解决管理中缺位、越位、不到位等问题。《条例(草案)》的第六条、第七条规定了市、县(市、区)住建部门在物业管理中的工作职责,第八条、第十一条规定了街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会或村民委员会在物业管理中的工作职责,第十二条规定了发展和改革部门、市场监管部门、自然资源部门、城市管理行政执法部门、公安部门、生态环境部门、消防救援部门、卫生健康部门、民政部门、供水和排水主管部门、司法部门在物业管理中的工作职责。明确各职能部门在物业管理中的工作职责,目的就是防止各职能部门和相关单位推诿责任,让投诉的企业和业主“投诉有门”,方便人大和纪检监察部门对失职、不作为的职能部门和相关单位进行监督和问责。

(二)建立物业管理联席会议制度。

由于住宅小区内的业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业之间的矛盾错综复杂,住宅小区内的违法违规问题涉及多个职能部门和相关单位。因此,《条例(草案)》的第九条、第十条参考了其他省市“政府吹哨,部门报到”的成功经验,规定街道办事处、镇人民政府一项工作职责是“组织召开物业管理联席会议”。街道办事处、镇人民政府设立物业管理联席会议,由县(市、区)住建、城市管理和综合执法、自然资源、生态环境、公安派出所、司法所、应急办、信访、居(村)民委员会、社区工作站等相关部门和建设单位代表、物业服务企业代表、业主委员会等相关人员组成。联席会议主要协调处理辖区内业主委员会任期届满未完成换届选举工作新旧物业服务企业交接中发生的矛盾纠纷设立业主大会组织召开业主大会会议过程中出现法律法规规章制度没有规定的相关情形在物业管理区域增建电动自行车集中停放和充电点等比较重大和复杂的问题。物业管理联席会议成员单位应当在法定职责范围内执行物业管理联席会议决定的事项,无正当理由拒不执行的,依法追究行政责任。据其他城市的经验,物业管理联席会议能够集中多方力量,较好地解决住宅小区中问题严重、情况复杂、容易引起社会稳定的纠纷。

(三)充分发挥业主和业主委员会对物业服务企业的监督。

业主是房屋所有权人,是物业管理的权利和责任主体,业主大会是业主的决策机制,业主委员会是业主大会的执行机构,充分发挥业主大会和业主委员会的作用是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度,要加强对组建业主大会和业主委员会的指导,街道办事处(乡镇人民政府)要按照《物业管理条例》《广东省物业管理条例》的规定,进入小区组织业主召开业主大会会议,选举业主委员会。二是要强化业主的权利意识和自治意识,充分发挥业主大会和业主委员会的作用,广大业主要充分行使对业主委员会和物业服务企业的监督权。要通过规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,依法维护自身合法权益。《条例(草案)》第五十条【业主委员会的职责】就规定了业主委员会十二方面的职责,只要业主委员会委员们尽职尽责,就能充分发挥业主和业主委员会对物业服务企业的监督作用。

针对业主委员会难以组建的问题,借鉴北京市、南京重庆市、广州市、深圳市、珠海等城市的立法经验,《条例(草案)》第三章第规定物业管理委员会制度,主要内容有:

一是对无法成立业主大会和选出业主委员会的小区,街道办事处、乡镇人民政府牵头组织成立物业管理委员会,代行业主委员会职责组织业主共同决定物业管理事项物业管理委员会由社区居民委员会或村民委员会组织社区居民委员会或村民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成。物业管理委员会中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府推荐产生

二是对于不具备成立业主大会条件或者未成立业主大会的住宅小区,物业管理委员会还可以起到牵头与物业服务企业协调物业管理工作,在紧急情况下组织业主共同决定物业管理重要事务的作用。物业管理委员会是业主大会议事制度缺位时的及时补位。

(四)加强对物业服务企业的行业管理。

1.在国务院于20183月取消了物业企业资质管理的情况下,为了加强事中事后监管,《条例(草案)》一百三十八一百四十规定了住建部门对物业服务企业实施信用管理制度,对企业有不良行为可以进行诚信扣分,对企业优良守信行为可以进行诚信加分,对信用等级最低级的企业可以暂停其承接新的物业服务项目,同时也制定了对物业服务企业拒绝建立诚信档案的处理措施

2.《条例(草案)》十三详细规定了物业服务企业的职责一百四十四规定了物业服务企业禁止11的行为一百五十三一百五十五详细规定了物业服务企业违反本条例应当承担的法律责任(处罚条款)这些物业服务企业应当承担的法律责任(处罚条款),是在《物业管理条例》《广东省物业管理条例》规定的法律责任(处罚条款)以外新增的,能更全面地约束、规范物业服务企业的行为,保护业主的合法权益,有利于督促物业服务企业更好地服务于业主与社会

(五)完善物业服务收费制度。

1.规范物业服务企业的收费行为。为防止物业服务企业乱分摊公共水电费,《条例(草案)》第一百三十三条【公共水电费用分摊】第二款规定“物业服务企业不得将下列费用列入分摊:(一)物业服务企业办公、生活的自用水电费用;(二)物业管理区域内绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用;(三)物业管理区域内开展喜庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用;(四)利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用。”

2.规范业主缴纳物业服务费的行为。为防止业主借故拒缴物业服务费,《条例(草案)》第一百三十二条【物业服务费交纳义务】第一款规定“业主应当根据物业服务合同约定,按时足额交纳物业服务费。”第二款规定“物业交付之日起物业服务费用由业主承担,业主不得以未入住或未装修等理由拒交物业服务费。”第三款规定“物业买受人无正当理由不接收物业的,物业买受人应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起,按照物业买卖合同的约定交纳前期物业服务费,不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。”一百三十六条【欠费处理及告知义务】规定“业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)约定的时间和标准交纳物业服务费。业主不按合同约定交纳的,业主委员会应当配合物业服务企业督促业主缴交。业主拖欠物业服务费的,物业服务企业可以通过法律途径追缴物业服务费。”同时,应积极深入推进诚信建设,对法院确认欠缴物业服务的业主应补缴物业服务费及违约金后,业主仍不缴纳的,应将其列入诚信黑名单以敦促业主养成按时缴纳物业服务费的行为习惯,让拒缴物业服务费的业主受到应有的信用惩戒。 

(六)加强对业主大会和业主委员会的指导和监督。

1.制定、完善召开业主大会会议的相关制度,堵塞容易出现的漏洞,尽量减少召开业主大会会议出现的程序违法问题。《条例(草案)》参考了广州、深圳、佛山、中山等市的经验,详细地规定了召开业主大会会议的每个环节、步骤和注意的事项,尽量把能想到的漏洞都堵上,防止因选举业主委员会和选聘物业服务企业的业主大会会议因出现程序违法而引发业主与业主委员会、物业服务企业的纠纷

2.提高首次业主大会筹备组成员和业主委员会候选人的门槛。为尽量减少有不良企图的业主进入业主委员会搅风搅雨,煽动不明真相的业主去闹事,影响社会的稳定,按照市人大领导的要求和参考其他城市的做法,《条例(草案)》三十二筹备组立】规定筹备组由七至十名成员组成,其中街道办事处、镇人民政府代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、居(村)民委员会代表一名、建设单位代表一名,筹备组组长由街道办事处、镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处、镇人民政府在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示,应当优先推荐中国共产党党员、人大代表、政协委员、在职或者退休的公职人员。

为防止部分信用差和有不良记录的业主进入业主委员会委员《条例(草案)》五十一业主委员会委员、候补委员的条件】规定因犯罪被判处刑罚执行期满未逾五年的,因物业管理相关违法行为受到行政处罚的,欠缴物业管理费或者欠缴物业专项维修资金记录的,因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退的,被列为失信被执行人或者严重违反社会公德造成恶劣影响的,有物业管理区域禁止的行为的,伪造或者指使他人伪造业主签名行为的业主,不得担任业主委员会委员、候补委员首次业主大会筹备组成员。为防止部分业主既当球员又当裁判,《条例(草案)》参考深圳市的做法,规定筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。

3.通过培训提高各县(市、区)住建局、街道办事处(镇人民政府)及居(村)委会工作人员的业务素质和工作能力。我局联合各县(市、区)住建局已举办了多次业主大会和业主委员会相关法律法规知识培训班,对各县(市、区)住建局、街道办事处(镇人民政府)及居(村)委会工作人员进行培训,解释业主大会和业主委员会相关法律法规条款,指导他们如何组织开展业主大会会议,如何选举业主委员会和选聘物业服务企业,如何办理业主委员会备案和物业服务企业合同备案手续。同时要求各县(市、区)住建局也举办业主大会和业主委员会相关法律法规知识培训班,对辖区各街道办事处(镇人民政府)及居(村)委会工作人员进行业务培训。下一步,我局《清远市住宅小区物业管理条例》正式出台后,还将继续对各县(市、区)住建局、街道办事处(镇人民政府)及居(村)委会工作人员进行培训,各县(市、区)住建局也将加强对街道办事处(镇人民政府)及居(村)委会工作人员进行培训。

4.各街道办事处(镇人民政府)应加强对业主大会、业主委员会监督指导工作。国家、省、市的法律法规和规章制度都规定,由各街道办事处(镇人民政府)负责组织业主召开首次业主大会会议,但街道办事处(镇人民政府)组织和指导业主召开首次业主大会会议方面的制度落实不到位,有的是街道办事处(镇人民政府)不愿去组织或指导,有的是街道办事处(镇人民政府)对法律法规不熟悉,指导错误,导致被部分业主质疑程序违法。因此,《条例(草案)》第八条明确规定街道办事处(镇人民政府)的工作职责包括:审查首次业主大会设立的书面要求,指导和监督成立业主大会筹备组;对业主委员会委员、候补委员候选人进行资格审查,确定业主委员会委员、候补委员候选人名单;指导和监督业主成立换届选举小组;依法组织召开业主大会会议;对业主委员会的成立及换届进行备案;负责业主大会业主委员会、物业管理委员会在物业管理活动的业务指导与监督管理;负责调查、撤销业主大会、业主委员会、物业管理委员会违反法律法规的决定。这些制度的出台和实施,将更加明确各街道办事处(镇人民政府)组织召开首次业主大会会议和监督指导业主大会、业主委员会的职责,令各街道办事处(镇人民政府)无法推卸责任,更利于业主大会会议的召开和对业主大会和业主委员会的监督指导。

三、强化对住宅小区的治安管理,营造安全和谐的环境

(一)强化治安巡逻防控,确保辖区社会治安稳定。公安机关通过科学调整部署警力,加大重点区域、社区、小区的巡逻密度,不断提升辖区管控力和威慑力,最大限度挤压和震慑违法犯罪活动。

(二)强化安全监督检查,确保人民生命财产安全。为做好物业小区日常治安巡查和消防监督,公安治安部门、派出所大力开展消防安全大排查大整治工作,及时发现并督促整改安全隐患,全力保护人民生命财产安全。

(三)强化走访沟通,加强警企警民联系。结合正在开展的“平安+满意”创建行动和“百万警进千万家”活动,公安民警通过进社区、进小区、进家庭,强化警民互动,积极推动物业小区邻里守望、互防联动、协作共防等治安联防多元化,切实做好辖区社会治安防控工作,努力提升群众平安感和满意度




清远市住房和城乡建设局

2020917



(联系人:莫开勇,联系电话:3376689





抄 送:市政协提案委、市政府督查室市公安局、市城市管

理和综合执法局。

 
                                                                       
与人大代表、提案人沟通情况登记表(成兆源委员).jpg                                                         
                        
                 
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