清远市住房和城乡建设局关于市政协七届会议第20200294号提案答复的函

来源:市住房和城乡建设管理局访问量:-发布时间:2020-09-22

杨伟委员

您提出的《关于进一步加强我市物业管理工作的建议》20200294号)收悉我局经研究,并结合市文化广电旅游体育局的协办意见,现答复如下:

一、加快地方立法,进一步规范物业管理活动

今年我局按照市人大2020年立法计划的要求,负责起草《清远市住宅小区物业管理条例》工作。目前《清远市住宅小区物业管理条例(征求意见稿)》已完成征求意见的环节,我局已根据征求的意见进行修改形成了《清远市住宅小区物业管理条例(草案)》(送审稿,以下简称《条例(草案)》),正在报送市政府审核,计划明年上半年由市人大颁发实施。《条例(草案)》根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》广东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和规章制度,参考了北京市、上海市、重庆市、广州、深圳、佛山、中山等省、市的经验制定。《条例(草案)》一百六十,分别为总则物业管理区域及共用设施设备业主和业主组织前期物业服务、物业服务、共有物业安全管理与使用维护、物业服务收费管理、监督管理、法律责任及附则。该条例符合清远市的实际,条款细致全面操作性强。随着该条例的出台,将进一步规范物业管理活动中业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业、各职能部门及相关单位的行为,促进我市物业管理行业健康、有序发展。

二、依法加强对物业管理活动的监督管理

(一)明确各职能部门在物业管理中的工作职责。

    住宅小区是社的重要组成部分,既有业主、建设单位、物业服务企业之间的关系,也有相关政府部门对业主、建设单位、物业服务企业监督管理的关系。但部分政府部门把物业管理区域视为“法外之地”,认为物业管理区域内的违法违规问题应该由物业服务企业去管理,对物业管理区域内的违法违规问题查处不力,导致住宅小区内业主违法违规的行为没有得到及时查处。因此,要进一步强化政府相关部门和街道办事处、镇人民政府、居民委员会的指导和监督职责,有效解决管理中缺位、越位、不到位等问题。《条例(草案)》的第六条、第七条规定了市、县(市、区)住建部门在物业管理中的工作职责,第八条、第十一条规定了街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会或村民委员会在物业管理中的工作职责,第十二条规定了发展和改革部门、市场监管部门、自然资源部门、城市管理行政执法部门、公安部门、生态环境部门、消防救援部门、卫生健康部门、民政部门、供水和排水主管部门、司法部门在物业管理中的工作职责。明确各职能部门在物业管理中的工作职责,目的就是防止各职能部门和相关单位推诿责任,让投诉的企业和业主“投诉有门”,让人大和纪检监察部门对失职、不作为的职能部门和相关单位进行监督和问责。

(二)建立物业管理联席会议制度。

由于住宅小区内的业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业之间的矛盾错综复杂,住宅小区内的违法违规问题涉及多个职能部门和相关单位。因此,《条例》的第九条、第十条参考了其他省市“政府吹哨,部门报到”的成功经验,规定街道办事处、镇人民政府一项工作职责组织召开物业管理联席会议”。街道办事处、镇人民政府设立物业管理联席会议,由县(市、区)住建、城市管理和综合执法、自然资源、生态环境、公安派出所、司法所、应急办、信访、居(村)民委员会、社区工作站等相关部门和建设单位代表、物业服务企业代表、业主委员会等相关人员组成。联席会议主要协调处理辖区内业主委员会任期届满未完成换届选举工作新旧物业服务企业交接中发生的矛盾纠纷设立业主大会组织召开业主大会会议过程中出现法律法规规章制度没有规定的相关情形在物业管理区域增建电动自行车集中停放和充电点等比较重大和复杂的问题。物业管理联席会议成员单位应当指定专人参加会议。物业管理联席会议成员单位应当在法定职责范围内执行物业管理联席会议决定的事项,无正当理由拒不执行的,依法追究行政责任。据其他城市的经验,物业管理联席会议能够集中多方力量,较好地解决住宅小区中问题严重、情况复杂、容易引起社会稳定的纠纷。

(三)加强对物业服务企业的行业管理。

物业服务企业行为是否规范,是否依法履行了企业义务,直接影响到业主、物业使用人享受的物业服务质量。针对我市物业服务企业在物业管理活动中存在的一些突出问题,《条例(草案)》在第四章、第五章、第六章制定了多项制度规范物业服务企业行为,并在第七章设定了相应的法律责任,确保制度的权威和落实。包括:

1.在国务院于2018年3月取消了物业企业资质管理的情况下,为了加强事中事后监管,我们《条例(草案)》一百三十八一百四十规定了住建部门对物业服务企业实施信用管理制度,对企业有不良行为可以进行诚信扣分,对企业优良守信行为可以进行诚信加分,对信用等级最低级的企业可以暂停其承接新的物业服务项目,同时也制定了对物业服务企业拒绝建立诚信档案的处理措施

2.《条例(草案)》十三详细规定了物业服务企业的职责一百四十四规定了物业服务企业禁止11种的行为一百五十三一百五十五详细规定了物业服务企业违反本条例应当承担的法律责任(处罚条款)这些物业服务企业应当承担的法律责任(处罚条款),是在《物业管理条例》《广东省物业管理条例》规定的法律责任(处罚条款)以外新增的,能更全面地约束、规范物业服务企业的行为,保护业主的合法权益,有利于督促物业服务企业更好地服务于业主与社会

(四)加强对业主大会和业主委员会的指导和监督。

1.制定、完善召开业主大会会议的相关制度,堵塞容易出现的漏洞,尽量减少召开业主大会会议出现的程序违法问题。《条例(草案)》参考了广州、深圳、佛山、中山等市的经验,详细地规定了召开业主大会会议的每个环节、步骤和注意的事项,尽量把能想到的漏洞都堵上,防止因选举业主委员会和选聘物业服务企业的业主大会会议因出现程序违法而引发业主与业主委员会、物业服务企业的纠纷

2.提高首次业主大会筹备组成员和业主委员会候选人的门槛。为尽量减少有不良企图的业主进入业主委员会搅风搅雨,煽动不明真相的业主去闹事,影响社会的稳定,按照市人大领导的要求和参考其他城市的做法,《条例(草案)》规定筹备组由七至十名成员组成,其中街道办事处、镇人民政府代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、居(村)民委员会代表一名、建设单位代表一名,筹备组组长由街道办事处、镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处、镇人民政府在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示,应当优先推荐中国共产党党员、人大代表、政协委员、在职或者退休的公职人员。

为防止部分信用差和有不良记录的业主成为业主委员会委员《条例(草案)》还规定因犯罪被判处刑罚执行期满未逾五年的,因物业管理相关违法行为受到行政处罚的,欠缴物业管理费或者欠缴物业专项维修资金记录的,因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退的,被列为失信被执行人或者严重违反社会公德造成恶劣影响的,有物业管理区域禁止的行为的,伪造或者指使他人伪造业主签名行为的业主,不得担任业主委员会委员、候补委员首次业主大会筹备组成员。为防止部分业主既当球员又当裁判,《条例(草案)》参考深圳市的做法,规定筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。

3.通过培训提高各县(市、区)住建局、街道办事处(镇人民政府)及居(村)委会工作人员的业务素质和工作能力。我局联合各县(市、区)住建局已举办多次业主大会和业主委员会相关法律法规知识培训班,对各县(市、区)住建局、街道办事处(镇人民政府)及居(村)委会工作人员进行培训,对各县(市、区)住建局、街道办事处(镇人民政府)及居(村)委会工作人员进行培训,解释业主大会和业主委员会相关法律法规条款,指导他们如何组织开展业主大会会议,如何选举业主委员会和选聘物业服务企业,如何办理业主委员会备案和物业服务企业合同备案手续。同时要求各县(市、区)住建局也举办业主大会和业主委员会相关法律法规知识培训班,对辖区各街道办事处(镇人民政府)及居(村)委会工作人员进行业务培训。下一步,我局《清远市住宅小区物业管理条例》正式出台后,还将继续对各县(市、区)住建局、街道办事处(镇人民政府)及居(村)委会工作人员进行培训,各县(市、区)住建局也将加强对街道办事处(镇人民政府)及居(村)委会工作人员进行培训。

4.各街道办事处(镇人民政府)应加强对业主大会、业主委员会监督指导工作。国家、省、市的法律法规和规章制度都规定,由各街道办事处(镇人民政府)负责组织业主召开首次业主大会会议,但街道办事处(镇人民政府)组织和指导业主召开首次业主大会会议方面的制度落实不到位,有的是街道办事处(镇人民政府)不愿去组织或指导,有的是街道办事处(镇人民政府)对法律法规不熟悉,指导错误,导致被部分业主质疑程序违法。因此,《条例(草案)》第八条明确规定街道办事处(镇人民政府)的工作职责包括:审查首次业主大会设立的书面要求,指导和监督成立业主大会筹备组;对业主委员会委员、候补委员候选人进行资格审查,确定业主委员会委员、候补委员候选人名单;指导和监督业主成立换届选举小组;依法组织召开业主大会会议;对业主委员会的成立及换届进行备案;负责业主大会业主委员会、物业管理委员会在物业管理活动的业务指导与监督管理;负责调查、撤销业主大会、业主委员会、物业管理委员会违反法律法规的决定。这些制度的出台和实施,将更加明确各街道办事处(镇人民政府)组织召开首次业主大会会议和监督指导业主大会、业主委员会的职责,令各街道办事处(镇人民政府)无法推卸责任,更利于业主大会会议的召开和对业主大会和业主委员会的监督指导。

5.强化物业管理行业协会的作用。目前我市只有市区、英德市、佛冈县成立了物业管理行业协会。为强化物业管理行业协会的作用,通过行业协会自律管理和物业服务标准化建设,促进物业管理行业健康发展,《条例(草案)》第十四条【行业协会】第二款规定“鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会”,第三款规定“物业管理行业协会履行以下职责:(一)保障物业服务企业依法执业,维护行业合法权益;(二)总结、交流物业服务工作经验,推广先进物业服务技术;(三)行业诚信管理、行业规范;(四)组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育,进行考核;(五)组织物业服务项目的评优工作;(六)接受政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会或村民委员会的委托,提供物业服务相关专业服务工作。”

三、建立物业管理信息化平台

目前我局在清远市房产交易系统平台上增加“物业服务企业诚信系统”和“物业专项维修资金管理系统”,方便查询各小区按规定在预售前必须落实物业服务的情况,也方便业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业查询各小区、各楼宇、各业主交存、使用维修资金的情况。为方便业主通过信息平台进行电子投票表决召开业主大会会议,确立电子投票表决的合法性,参考广州市的经验,《条例(草案)》第四十条【会前告知、公告、意见收集】第三款规定“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过住房和城乡建设部门建设的信息平台进行电子投票的形式。”第四十五条【投票】第一款规定“业主大会会议表决采用书面记名投票或者通过住房和城乡建设部门建设的信息平台进行电子记名投票的方式。”第三款规定“采用电子投票方式的,应当核实业主身份。电子投票视为业主真实意思表示,与书面记名投票具有同等法律效力。”同时,我局还要求各县(市、区)住建局加快物业管理公共服务综合信息平台的建设。

四、加强社区文化建设,共建文明和谐社区

1.市创文办、区创文办、各街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会结合我市创建国家文明城市的工作,开展各种各样的弘扬社会主义核心价值观进社区的活动。如开展“清远红色文化展”进社区、“文明健康有你有我”主题宣传教育活动进社区、宣传“六进”活动进社区、“我和我的祖国”系列主题活动进社区、“核心价值观”书法进社区活动等等活动,用通俗易懂的方式向广大群众阐述社会主义核心价值观基本内容,倡导居民坚守诚孝善义,为社会注入正能量,促进社会主义核心价值观深入百姓心中,引导大家做社会主义核心价值体系的践行者,做社会主义文明新风的倡导者,争当文明公民,共建文明和谐社区。

2.建立健全道德评议机制,树立道德模范。市创文办、区创文办、各街道办事处(镇人民政府)深入开展文明家庭的推荐评选、宣传学习活动,创新形式、注重实效,广泛宣传、传播爱国爱家、相亲相爱、孝老爱亲、向上向善的家庭故事、家庭文化。市文明办在8月19日公布了2020年清远市文明家庭名单,谭兵家庭等清远15个家庭入选。清城区选出了清远市“文明家庭”、清城区“最美家庭”共32户。8月13日,2020年清远市诚信示范企业、诚信单位、诚信示范街区、诚信经营示范店表彰仪式在城市广场举行,对44家诚信示范企业、7家诚信单位(3家物业服务诚信示范单位,4家环境保护诚信示范单位)、2个诚信示范街区和97家诚信经营示范店进行了集中表彰。清城区还评选出清城区时代楷模3人、道德模范14人、最美人物53人,1人被评为“清远市时代楷模”,2人被评为“清远市道德模范”,12人被评为“清远市行业最美人物”,15人被评为“清远市身边好人”。这些道德模范的树立,为提升公民文明素养、道德素养,强化典型引领、教育引导,激发向上向善的正能量起到重要作用。

3.加强公共文化服务体系建设。加强公共文化服务体系建设,对于丰富人民群众精神文化生活,弘扬社会主义核心价值观,增强文化自信,促进中国特色社会主义文化繁荣发展具有重要意义。近年来,市政府高度重视文艺繁荣工作,自2018年秋季开班以来,我市“艺培工程”开展了三期总共开设123个班,4000多人享受艺术培训。目前,“艺培工程”以“遍地开花之势”在全市6个县(市区)相继开展,31所艺术培训机构共开设了109个培训班,丰富社区群众文化艺术生活。在非遗传承方面,持续开展非遗进社区活动。市文化广电旅游体育局先后组织非物质文化遗产项目进社区展览,非物质文化遗产项目代表性传承人作品制作技艺现场展示、展演活动等,大力弘扬中华优秀传统文化。

4.物业服务企业在小区开展丰富多彩的社区文化活动,营造和谐的社区环境。随着社会的发展,物质生活水平的提高,人们对于物业服务企业的要求从最基础生活服务的提供者变成了安全、和谐、文明生活环境的提供者。物业服务公司除了要给业主提供优质的服务和安全的环境以外,更要积极的推动社区的文化建设,定期开展丰富多彩的社区文化活动,营造和谐的社区环境。社区的文化建设除了体现在丰富多彩的社区活动上,也体现在整个社区的文化氛围营造上,通过营造氛围对社区的居民产生潜移默化的影响。如在春节开展新春游园,元宵节开展猜灯谜,在妇女节开展送玫瑰花活动,在母亲节开展送康乃馨活动,在端午节开展包粽子精神活动,在中秋节开展赏月亲子活动等等。社区文化建设能够增加物业服务企业和业主之间的黏性,增加业主和物业之间的互动,丰富业主的业余生活,增进邻里之间的沟通,提升业主的归属感,提高社区整体的凝聚力。

 

 

 

                  清远市住房和城乡建设局

                  2020年9月21

 

(联系人:莫开勇,联系电话:3376689)

 


 
                                                                       
与人大代表、提案人沟通情况登记表(杨伟委员).pdf                                                         
                        
                 
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