清远市住房和城乡建设局关于市政协七届会议第20200058号提案答复的函

来源:市住房和城乡建设管理局访问量:-发布时间:2020-09-27


 

李洁委员

您提出的《关于加快清远入珠融湾,降低珠三角产业转移企业物业维修基金的建议》(20200058号收悉,我局经研究,并结合市财政局、市工业和信息化局和市税务局的协办意见,现答复如下:

一、关于物业专项维修资金交存标准的问题

《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第七条规定:“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”目前我市高层住宅建筑安装工程每平方米造价已达到2400元,即使按5%的最低标准折算,高层建筑首期物业专项维修资金的交存标准最低也达到每平方米120元,是2007年制定标准每平方米25元4.8;低、多层住宅建筑安装工程每平方米造价已1950元,即使按5%的最低标准折算,低、多层建筑首期物业专项维修资金的交存标准最低也达到每平方米97.5元,是2007年制定标准每平方米204.8考虑到交存标准一下调整太快,广大业主难以承受,参考了我省其他地级市的交存标准,也考虑到今后5年都不再修改交存标准,《清远市住房和城乡建设局、清远市财政局关于物业专项维修资金管理办法》(清建﹝2019﹞180号,以下简称“《办法》”)参考中山市2018年制定的交存标准规定首期物业专项维修资金的具体交存标准是有电梯房屋每平方米70元,无电梯房屋每平方米50元。市司法局对《办法》进行法律审查时还认为我局和市财政局制定的标准偏低,不符合建设部、财政部要求按“当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”制定标准的规定。

二、关于工业厂房开发项目首期物业维修资金交存标准的问题

由于工业厂房开发经营在我市还是处于试点阶段,与传统房地产开发经营有一定的区别。参考我省其他地级市的做法,《办法》并未规定工业厂房交存首期物业维修资金的标准。英德市、佛冈县住建局都曾发函给我局询问工业厂房首期物业专项维修资金交存标准问题。我局复函明确,工业厂房业主是否参照《办法》第八条第二款规定的非住宅的首期物业专项维修资金交存标准交存物业专项维修资金,由(市、区)人民政府根据实际需要确定,目的是把制定工业厂房首期物业专项维修资金交存标准的权利交给各(市、区)人民政府,方便各(市、区)人民政府为减轻工业企业的负担降低工业厂房首期物业专项维修资金交存标准。英德市、佛冈县人民政府都根据实际制定了工业厂房首期物业专项维修资金交存标准(见附件1、2)。

为方便其他(市、区)制定工业厂房首期物业专项维修资金交存标准我局7月23日向各(市、区)住建局发出《关于工业厂房开发项目首期物业专项维修资金交存标准问题的通知》(清建〔2020〕48号,见附件3),要求各(市、区)住建局请示(市、区)人民政府确定其辖区工业厂房首期物业专项维修资金交存标准

建议清城区政府会同高新区管委会参考英德市、佛冈县政府制定的工业厂房首期物业专项维修资金的交存标准制定其辖区工业厂房首期物业专项维修资金的交存标准。

三、关于工业厂房缓期三年交存物业专项维修资金的问题

国家制定物业交存物业专项维修资金制度的目的,是为了防止多业主的物业的共用部位、共用设施设备保修期过后需维修时,临时由各业主筹集资金进行维修难以实施,因此规定新建物业的业主提前交存一定数额的物业专项维修资金存在政府部门设立的专管账户里。在工业厂房的业主共同拥有产权的共用部位、共用设施设备保修期过后需维修时,如果没有物业专项维修资金,则需各业主筹集资金进行维修;如果有物业专项维修资金,经业主同意可以使用物业专项维修资金在进行维修,无需业主再筹集资金进行维修。如果允许工业厂房缓期三年交存物业专项维修资金,很多物业的共用部位、共用设施设备保修期只有两年,需要维修时将没有物业专项维修资金可以使用。临时由各业主筹集资金进行维修难以实施,将导致一些共用部位、共用设施设备无法维修而无法正常运行和使用,甚至会危及业主和使用人的生命财产安全(如电梯或消防系统出现故障)。因此,工业厂房缓期三年交存物业专项维修资金的建议暂时难以实施。

四、关于工业厂房交存维修资金进行财政补贴的问题

《办法》第八条第四款规定“业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。”工业厂房的业主交存物业专项维修资金,不属于交给政府的税费,而是存进物业专项维修资金专管账户中这套(单元)工业厂房的分账户内,是工业厂房的“养老金”,属于工业厂房的业主所有,是工业厂房业主的财产。在工业厂房的业主共同拥有产权的共用部位、共用设施设备保修期过后需维修时,经业主同意可以使用物业专项维修资金在进行维修,无需业主再筹集资金进行维修。业主转让工业厂房时,可以将剩余的物业专项维修资金折算进总价,一起卖给新的业主。因此,对交存物业专项维修资金进行财政补贴,因没有国家的相关法律法规依据,目前难以实施。

 

附:1.英德市人民政府关于有效应对疫情促进建筑和

房地产业平稳发展的指导意见;

2.佛冈县政府常务会议决定事项通知;

3.清远市住房和城乡建设局关于工业厂房开发项目首期物业专项维修资金交存标准问题的通知。

 

 

 

              清远市住房和城乡建设局

                2020年9月25日

 

 

(联系人:莫开勇, 联系电话:3376689)

 


 
                                                                       
附件1英德市人民政府关于有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展的指导意见(英府〔2020〕20号).pdf                                                                         
附件2佛冈县政府常务会议决定事项通知(关于工业厂房交存维修资金标准).doc                                                                         
附件3清远市住房和城乡建设局关于工业厂房开发项目首期物业专项维修资金交存标准问题的通知(清建〔2020〕48号).pdf                                                                         
与人大代表、提案人沟通情况登记表(李洁).jpg                                                         
                        
                 
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