农工党清远市委员会：
你们提出的《关于加强规范我市物业管理行为的建议》（第20210099号）收悉，我局经研究，现答复如下：
一、加快地方立法，进一步规范我市物业管理活动
我局按照市人大立法计划的要求，完成了《清远市住宅小区物业管理条例》起草工作。按照立法程序，我局已完成了《清远市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）》，并于2020年9月9日报送市政府审核；10月13日市司法局已完成法律审查工作，11月6日市政府七届68次常务会议审议通过了《清远市住宅小区物业管理条例（草案）》（以下简称“《条例（草案）》”），以市政府名义提交市人大常委会审议；12月29日市七届人大常务委员会第四十四次会议审议第一次通过了《清远市住宅小区物业管理条例（草案）》。市人大常委会计划今年8月份通过第二次审议，10月份通过第三次审议，然后报送省人大审核，争取今年年底正式出台。《条例（草案）》根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和规章制度，参考了北京市、上海市、重庆市、广州、深圳、佛山、中山等省、市的经验制定。《条例（草案）》共十章一百六十条，分别为总则、物业管理区域及共用设施设备、业主和业主组织、前期物业服务、物业服务、共有物业安全管理与使用维护、物业服务收费管理、监督管理、法律责任及附则。该条例符合清远市的实际，条款细致全面，操作性强。随着该条例的出台，将进一步规范物业管理活动中业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业、各职能部门及相关单位的行为，促进我市物业管理行业健康、有序发展。
二、依法加强对物业管理活动的监督管理
（一）明确各职能部门在物业管理中的工作职责，防止相关职能部门推诿管理责任。
住宅小区是社区的重要组成部分，既有业主、建设单位、物业服务企业之间的关系，也有相关政府部门对业主、建设单位、物业服务企业监督管理的关系。但部分职能部门把物业管理区域视为“法外之地”，认为物业管理区域内的违法违规问题应该由物业服务企业去管理，对物业管理区域内的违法违规问题查处不力，导致住宅小区内业主违法违规的行为没有得到及时查处。因此，要进一步强化政府相关职能部门和街道办事处、镇人民政府、居民委员会的指导和监督职责，有效解决管理中缺位、越位、不到位等问题。《条例（草案）》的第六条、第七条规定了市、县（市、区）住建部门在物业管理中的工作职责，第八条、第十一条规定了街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会或村民委员会在物业管理中的工作职责，第十二条规定了发展和改革部门会、市场监管部门、自然资源部门、城市管理行政执法部门、公安部门、生态环境部门、消防救援部门、卫生健康部门、民政部门、供水和排水主管部门、司法部门在物业管理中的工作职责。明确各职能部门在物业管理中的工作职责，目的就是防止各职能部门和相关单位推诿责任，让投诉的企业和业主“投诉有门”，方便人大和纪检监察部门对失职、不作为的职能部门和相关单位进行监督和问责。
（二）加强对物业服务企业的行业管理。
1.在国务院于2018年3月取消了物业企业资质管理的情况下，为了加强事中事后监管，《条例（草案）》第一百三十八条至第一百四十条规定了住建部门对物业服务企业实施信用管理制度，对企业有不良行为可以进行诚信扣分，对企业优秀守信可以进行诚信加分，对信用等级最低级的企业可以暂停其承接新的物业服务项目，同时也制定了对物业服务企业拒绝建立诚信档案的处理措施。
2.《条例（草案）》第十三条详细规定了物业服务企业的职责，第一百四十四条规定了物业服务企业禁止11种的行为，第一百五十三条至第一百五十五条详细规定了物业服务企业违反本条例应当承担的法律责任（处罚条款）。这些物业服务企业应当承担的法律责任（处罚条款），是在《物业管理条例》《广东省物业管理条例》规定的法律责任（处罚条款）以外新增的，能更全面地约束、规范物业服务企业的行为，保护业主的合法权益，有利于督促物业服务企业更好地服务于业主与社会。
（三）大力整治物业管理领域涉黑涉恶涉乱的突出问题。
我局根据省住建厅的统一部署，在2019年、2020年都开展了对全市住建领域扫黑除恶专项斗争2020年行业专项整治工作，其中就包括整治物业管理领域涉黑涉恶涉乱突出问题。整治范围包括物业服务企业和业主委员会，整治重点是：（1）实施聚众斗殴、寻衅滋事、故意伤害、殴打等暴力方式和非法手段扰乱业主委员会选举秩序和正常工作，阻碍物业服务企业正常交接和运作；（2）实施言语威胁、勾结不法人员滋扰业主等软暴力手段垄断小区物业停车场、商铺经营；（3）实施停水、停电、阻止业主回家等不法手段，侵害业主合法权益，勾结不法人员并为其提供保护伞，强揽小区装修、垃圾清运生意；（4）擅自利用属于业主共用的道路、绿地或其它场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,并非法占有相关收益,挪用物业维修资金。各县（市、区）住建局将开展专项整治工作中发现的物业管理领域涉黑涉恶线索及时移交当地公安部门。今年5月，清城区人民检察院依法对清远市清城区敏捷水岸生活物业管理有限公司工作人员被告人刘荣坤、陶盛宇、胡兵、陈木杜等4人以非国家工作人员受贿罪提起公诉。这4人利用自己是小区物业经理和保安的身份，非法收受、索取他人财物，收受业主金钱后就允许业主运送违法建设的筑材料进入小区，否则就禁止进入，从而收取了巨额的钱财。市住建局及各县（市、区）住建局将继续整治物业管理领域涉黑涉恶涉乱突出问题，并以上述案例教育业主，鼓励业主遇到这种涉黑涉恶的“黑物业”，要及时收集证据，及时向公安部门举报，让“黑物业”落入法网。
（四）建立物业管理联席会议制度协调处理住宅小区复杂问题。
由于住宅小区内的业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业之间的矛盾错综复杂，住宅小区内的违法违规问题涉及多个职能部门和相关单位。因此，《条例（草案）》的第九条、第十条参考了其他省市“政府吹哨，部门报到”的成功经验，规定街道办事处、镇人民政府的一项工作职责是“组织召开物业管理联席会议”。街道办事处、镇人民政府设立的物业管理联席会议，由县（市、区）住建、城市管理和综合执法、自然资源、生态环境、公安派出所、司法所、应急办、信访、居（村）民委员会、社区工作站等相关部门和建设单位代表、物业服务企业代表、业主委员会等相关人员组成。联席会议主要协调处理辖区内的业主委员会任期届满未完成换届选举工作、新旧物业服务企业交接中发生的矛盾纠纷、设立业主大会和组织召开业主大会会议过程中出现法律法规和规章制度没有规定的相关情形、在物业管理区域增建电动自行车集中停放和充电点等比较重大和复杂的问题。物业管理联席会议成员单位应当在法定职责范围内执行物业管理联席会议决定的事项，无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。据其他城市的经验，物业管理联席会议能够集中多方力量，较好地解决住宅小区中问题严重、情况复杂、容易引起社会稳定的纠纷。
（四）充分发挥业主和业主委员会对物业服务企业的监督。
业主是房屋所有权人，是物业管理的权利和责任主体，业主大会是业主的决策机制，业主委员会是业主大会的执行机构，充分发挥业主大会和业主委员会的作用是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度，要加强对组建业主大会和业主委员会的指导，街道办事处（乡镇人民政府）要按照《物业管理条例》《广东省物业管理条例》的规定，进入小区组织业主召开业主大会会议，选举业主委员会。二是要强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，广大业主要充分行使对业主委员会和物业服务企业的监督权。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。《条例（草案）》第五十条就规定了业主委员会十二方面的职责，只要业主委员会委员们尽职尽责，就能充分发挥业主和业主委员会对物业服务企业的监督作用。
针对业主委员会难以组建的问题，借鉴北京市、南京市、重庆市、广州市、深圳市、珠海市等城市的立法经验，《条例（草案）》第三章第五节规定了“物业管理委员会”制度，主要内容有：
一是对无法成立业主大会和选出业主委员会的小区，街道办事处、乡镇人民政府牵头组织成立物业管理委员会，代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项。物业管理委员会由社区居民委员会或村民委员会组织社区居民委员会或村民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成。物业管理委员会中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府推荐产生。
二是对于不具备成立业主大会条件或者未成立业主大会的住宅小区，物业管理委员会还可以起到牵头与物业服务企业协调物业管理工作，在紧急情况下组织业主共同决定物业管理重要事务的作用。物业管理委员会是业主大会议事制度缺位时的及时补位。
（五）创新管理模式。
1.我局委托清新区住建局已完成全市物业专项维修资金管理系统的建设，结果接近一年的试用，已基本成熟，我局将向全市推广使用。该系统将大大方便对小区物业专项维修资金的网上交存、查询、使用、管理工作。
2.我局已委托国家建行已设计使用的“粤安居”系统增加物业服务行政管理系统。该系统将包括网上办理物业管理区域备案、申请前期物业服务招投标备案、前期物业服务中标备案、（前期）物业服务合同备案、业主委员会备案等各种物业管理方面的手续，以及召开业主大会会议的网上投票等功能。该系统建成使用后，将大大方便群众办事、主管部门、镇街进行管理以及业主召开业主大会会议对小区物业服务重大事项进行表决。
3.目前对物业服务纠纷的投诉，是由政府设置12345投诉系统受理、派发任务，并督促相关办理单位限期办理，对超时办理的单位进行问责，有效解决了群众投诉的问题。
三、充分发挥物业管理行业协会的作用
清远市物业管理协会在为政府制定相关政策、协调政府与企业的关系、配合政府部门做好疫情防控工作、加强物业党组织建设、配合住建部门对住宅小区开展安全生产检查工作等方面作了大量的工作，取得很好的效果。协会还制定了《清远市物业服务行业自律评价办法评分标准（试行）》、《清远市物业服务行业自律评价等级划分标准（试行）》，确定各企业的自律评价等级，市住建局的物业服务企业诚信档案管理系统根据协会对企业的自律评价等级，对自律评价等级高的企业进行不同等次的加分。《条例（草案）》第十四条规定了物业管理行业协会是由物业服务企业组成的社会团体法人，是物业管理行业自律组织。行业协会负责依法制定和组织实施行业自律性规范，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，组织行业培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。物业管理行业协会接受民政部门和住房和城乡建设部门的业务指导和监督管理。鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会。物业管理行业协会履行保障物业服务企业依法执业，维护行业合法权益；总结、交流物业服务工作经验，推广先进物业服务技术；行业诚信管理、行业规范；组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育，进行考核；组织物业服务项目的评优工作；编制物业服务标准，规范从业人员行为；监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则；对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责；接受政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会或村民委员会的委托，提供物业服务相关专业服务工作等职责。
清远市住房和城乡建设局
2021年6月25日
（联系人：莫开勇，联系电话：3376689）
