皮建军委员：
您提出的《关于加强社区物业管理工作的建议》（第20220239号）收悉，经研究，我局现答复如下：
一、加强对物业管理的立法工作
我局按照市人大立法计划的要求，负责《清远市住宅小区物业管理条例》起草工作，按照立法程序，已完成了《清远市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）》并报送市政府审核；市政府七届68次常务会议审议通过了《清远市住宅小区物业管理条例（草案）》，并以市政府名义提交市人大常委会审议。2022年6月24日市八届人大常委会第五次会议表决通过了《清远市住宅小区物业管理条例》，将由市人大常委会按规定报请省人大常委会批准后公告实施，预计今年8、9月可以正式出台。《清远市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和规章制度，参考了北京市、上海市、重庆市、广州、深圳、佛山、中山等省、市的经验制定。《条例》共六章六十九条，分别为总则、物业管理区域、业主组织和物业管理委员会、物业服务和管理、法律责任及附则。《条例》符合清远市的实际，条款细致全面，操作性强。《条例》的出台，将进一步规范物业管理活动中业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业、各职能部门及相关单位的行为，促进我市物业管理行业健康、有序发展。
二、明确各职能部门在物业管理中的工作职责，防止相关职能部门推诿管理责任
住宅小区是社区的重要组成部分，既有业主、建设单位、物业服务企业之间的关系，也有相关政府部门对业主、建设单位、物业服务企业监督管理的关系。但部分职能部门把物业管理区域视为“法外之地”，认为物业管理区域内的违法违规问题应该由物业服务企业去管理，对物业管理区域内的违法违规问题查处不力，导致住宅小区内业主违法违规的行为没有得到及时查处。因此，要进一步强化政府相关职能部门和街道办事处、镇人民政府、居民委员会的指导和监督职责，有效解决管理中缺位、越位、不到位等问题。《条例》第四条【市、县级人民政府职责】规定了市、县级人民政府在物业管理中的工作职责，第五条【市人民政府房地产行政主管部门职责】、第六条【县级人民政府房地产行政主管部门职责】规定了市、县（市、区）住建部门在物业管理中的工作职责，第八条【街道办事处、乡镇人民政府职责】、第九条【居民委员会或村民委员会的职责】规定了街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会或村民委员会在物业管理中的工作职责，第七条【相关行政管理部门职责】规定了市场监督管理、城乡规划、城市管理行政执法、公安、消防救援部门、发展和改革、生态环境、卫生健康、民政、农业农村、水利、应急管理等其他行政管理部门在物业管理中的工作职责。明确各职能部门在物业管理中的工作职责，目的就是防止各职能部门和相关单位推诿责任，让投诉的企业和业主“投诉有门”，方便人大和纪检监察部门对失职、不作为的职能部门和相关单位进行监督和问责。
三、加强对物业服务企业的监管
（一）加强对物业服务企业的行业管理。
1.在国务院于2018年3月取消了物业企业资质管理的情况下，为了加强对物业服务行为的事中事后监管，《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2019〕75号）要求各级住建部门加快推进物业服务行业信用体系建设，建立信用信息共享平台，定期向社会公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。我局于2019年印发了《清远市住房和城乡建设行业企业诚信信息管理办法》《清远市住房和城乡建设行业企业诚信行为记分办法》，制定了包括物业服务企业在内的住建行业企业诚信信息管理和诚信行为记分的制度，建设了物业服务企业诚信管理系统并于2019年8月开始运行，对有不良行为的物业服务企业进行诚信扣分，对有良好行为的物业服务企业进行诚信加分，落实守信联合激励和失信联合惩戒机制。特别是对被政府相关部门进行了行政处罚、在安全检查中被发现存在严重安全隐患、创文测评中被扣分、被责令整改后拒不整改或整改不到位的物业服务企业，应当对其进行诚信扣分处理。《条例》第四十六条【企业诚信档案管理】规定了在本市从事物业服务的物业服务企业应当向县级人民政府房地产行政主管部门提交相关资料建立诚信档案。物业服务企业未向县级人民政府房地产行政主管部门提交相关资料建立诚信档案的，县级人民政府房地产行政主管部门应当先行为其建立临时物业服务企业诚信档案，纳入企业信用管理。
2.《条例》第四十九条【物业服务人的禁止行为】规定了物业服务企业禁止9种的行为，第六十四条【物业服务人的法律责任】规定了物业服务企业违反本条例应当承担的法律责任（处罚条款）。这些法律责任（处罚条款）是在《物业管理条例》《广东省物业管理条例》规定的法律责任（处罚条款）以外新增的，能更全面地约束、规范物业服务企业的行为，保护业主的合法权益，有利于督促物业服务企业更好地服务于业主与社会。
（二）大力整治物业管理领域涉黑涉恶涉乱突出问题。
市住房城乡建设局根据省住房城乡建设厅的统一部署，在2019--2022年每年都开展了对全市住建领域扫黑除恶专项整治工作和全市物业管理专项整治工作，其中就包括整治物业管理领域涉黑涉恶涉乱突出问题。整治范围包括物业服务企业和业主委员会，整治重点是：（1）实施聚众斗殴、寻衅滋事、故意伤害、殴打等暴力方式和非法手段扰乱业主委员会选举秩序和正常工作，阻碍物业服务企业正常交接和运作；（2）实施言语威胁、勾结不法人员滋扰业主等软暴力手段垄断小区物业停车场、商铺经营；（3）实施停水、停电、阻止业主回家等不法手段，侵害业主合法权益，勾结不法人员并为其提供保护伞，强揽小区装修、垃圾清运生意；（4）擅自利用属于业主共用的道路、绿地或其它场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,并非法占有相关收益,挪用物业维修资金。各县（市、区）住房城乡建设局将开展专项整治工作中发现的物业管理领域涉黑涉恶线索及时移交当地公安部门。2021年5月，清城区人民检察院依法对清远市清城区敏捷水岸生活物业管理有限公司工作人员被告人刘荣坤、陶盛宇、胡兵、陈木杜等4人以非国家工作人员受贿罪提起公诉。这4人利用自己是小区物业经理和保安的身份，非法收受、索取他人财物，收受业主金钱后就允许业主运送违法建设的筑材料进入小区，否则就禁止进入，从而收取了巨额的钱财。市住房城乡建设局及各县（市、区）住房城乡建设局将继续整治物业管理领域涉黑涉恶涉乱突出问题，并以上述案例教育业主，鼓励业主遇到这种涉黑涉恶的“黑物业”，要及时收集证据，及时向公安部门举报，让“黑物业”落入法网。
四、充分发挥业主和业主委员会对物业服务企业的监督作用
业主是房屋所有权人，是物业管理的权利和责任主体，业主大会是业主的决策机制，业主委员会是业主大会的执行机构，充分发挥业主大会和业主委员会的作用是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度，要加强对组建业主大会和业主委员会的指导，街道办事处、乡镇人民政府要按照《物业管理条例》《广东省物业管理条例》的规定，进入小区组织业主召开业主大会会议，选举业主委员会。二是要强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，广大业主要充分行使对业主委员会和物业服务企业的监督权。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。《条例》第十七条【业主委员会职责】规定了业主委员会十二方面的职责，只要业主委员会委员们尽职尽责，就能充分发挥业主和业主委员会对物业服务企业的监督作用。
针对业主委员会难以组建的问题，根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）的要求，借鉴北京市、南京市、重庆市、广州市、深圳市、珠海市等城市的立法经验，《条例》第三章第三节规定了“物业管理委员会”制度，规定对无法成立业主大会和选出业主委员会的小区，街道办事处、乡镇人民政府牵头组织成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。物业管理委员会由社区居民委员会或村民委员会组织社区居民委员会或村民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成。物业管理委员会中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府推荐产生。物业管理委员会履行推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；召集业主大会会议或者全体业主会议，报告年度物业管理的实施情况和物业管理委员会履职情况；组织业主选聘、解聘物业服务人，与解聘的物业服务人进行交接；组织业主决定共用部分的经营方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；组织业主筹集、管理和使用专项维修资金；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止等职责。
五、加强对小区业主和用户违法违规行为的监督管理
《条例》第四十六条【业主和物业使用人义务】规定了业主、物业使用人在物业管理活动中应当遵守法律法规、管理规约、公序良俗以及当地习惯。业主、物业使用人应当对其所有或者使用物业的窗户、阳台、搁置物、悬挂物、防盗网等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。第五十二条【电动自行车、电动摩托车、电动三轮车管理】规定了电动自行车、电动摩托车、电动三轮车的所有人、使用人在物业管理区域内不得有违规私拉电线、电缆为上述车辆及其电池等充电；携带上述车辆及其电池进入电梯轿厢；在住宅小区建筑物的公共门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间以及不符合消防安全条件的室内场所停放上述车辆或者为上述车辆及其电池充电等行为。物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会可以采用智慧监控设施设备进行监督，发现上述违法行为时，应当及时劝阻和制止；对不听劝阻、制止的，应当及时报告公安机关、街道办事处、乡镇人民政府，接到报告的机关应当及时依法处理。第六十六条【电动自行车、电动摩托车、电动三轮车违法充电、违法进入电梯轿厢、违法停放的法律责任】规定了违反本条例第五十二条的处罚条款。这些条款的实施，将大大减少楼宇内业主的电动自行车违法违规充电、停放的行为。
六、各街道办事处、乡镇人民政府应加强对业主大会、业主委员会监督指导工作
《条例》第八条【街道办事处、乡镇人民政府职责】规定了街道办事处、乡镇人民政府应当加强对本行政区域内住宅小区物业管理活动的指导、协助和监督，履行将住宅小区物业管理融入基层治理体系；为业主大会、业主委员会、物业管理委员会提供业务指导和协助，依法依规监督业主委员会、物业管理委员会和物业服务人履行职责；指导和监督业主委员会成立换届选举小组；组织设立物业管理委员会；办理业主委员会备案；监督公共收益开支公开情况；指导和监督物业服务招标投标活动；协助市、县级人民政府相关行政管理部门做好物业管理区域内的有关工作；根据需要设立物业纠纷人民调解委员会，调解物业管理活动纠纷；协调处理住宅物业消防安全管理问题等职责。《条例》第四条【市、县级人民政府职责】第二款规定县级人民政府应当为住宅小区物业管理活动监督管理工作提供经费保障，为有需要的街道办事处、乡镇人民政府配备物业管理的专职工作人员。这些制度的出台和实施，将更加明确各街道办事处（镇人民政府）监督指导小区业主、业主大会、业主委员会的职责，令各街道办事处、乡镇人民政府无法推卸责任，更利于小区业主、业主大会和业主委员会依法履行职责。
七、建立物业管理联席会议制度协调处理住宅小区复杂问题
由于住宅小区内的业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业之间的矛盾错综复杂，住宅小区内的违法违规问题涉及多个职能部门和相关单位。因此，《条例》第十一条【联席会议制度】规定县级人民政府应当建立物业管理联席会议制度，统筹解决物业管理重大问题。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府依法召集，成员由房地产行政、城市管理行政执法、城乡规划、生态环境、公安、司法、应急管理、消防救援、农业农村等行政管理部门，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会等相关单位组成。物业服务人代表、建设单位代表、业主委员会或者物业管理委员会负责人根据工作需要出席物业管理联席会议。物业管理联席会议能够集中多方力量，较好地解决住宅小区中问题严重、情况复杂、容易引起社会稳定的纠纷。
八、充分发挥物业管理行业协会的作用
（一）发挥物业管理行业协会的自律管理的作用。
由于政府部门无法对物业服务企业的服务质量进行考核，物业管理行业协会的自律管理可以补充对物业服务企业的服务质量进行评价。《条例》第十条【行业协会职责】规定了物业管理行业协会履行“加强行业自律管理、保障物业服务人依法执业、维护行业合法权益”“对物业服务人违反法律法规和行业规范的行为给予行业处分”“组织物业服务项目的评优工作”的职责。清远市物业管理协会在2019年2月制定了《清远市物业服务行业自律评价办法评分标准（试行）》、《清远市物业服务行业自律评价等级划分标准（试行）》，成立了清远市物业管理行业协会自律管理专门委员会，负责从企业的配备服务人员的素质、执行法律法规和规章制度、履行合同、业主满意率测评、被业主投诉等等方面评定企业的自律评价等级。自律评价等级分为五个等级，满分是800分。2019年市物业管理协会评出了11个AAAAA企业（最高等级），并给予表彰。市住房城乡建设局的物业服务企业诚信档案管理系统根据协会对企业的自律评价等级，对自律评价等级高的3个等级的企业给予不同等次的加分。清远市物业管理协会每年都开展市级物业服务示范项目考评工作，评出清远市物业服务示范小区、大厦等，为企业树立标杆和榜样，对提高全市整体的物业服务质量作用极大。
（二）物业管理行业协会开展编制物业服务标准、监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则的工作。
根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）中“物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考”的规定。《条例》第十条【行业协会职责】规定了物业管理行业协会履行“编制物业服务标准”“监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则”的职责。物业管理行业协会公布的物业服务标准、物业服务成本信息和计价规则，可以方便业主和物业服务企业协商物业费时参考，可以作为业主、业主委员会监督物业服务企业服务品质的依据。
九、利用我市创建文明城市的时机加强对小区的管理工作
目前我市正在开展创文工作，而小区里的清洁卫生、停车秩序维护、楼道垃圾杂物的清理、物业共用部位和共用设施设备的维护等日常的物业服务工作，就是创文测评的打分项。市、两区住房城乡建设局、当地镇街、社区居委会都对物业服务小区的创文工作非常重视，检查进入小区现场检查，发现问题，督促物业服务企业立即整改，或动员业主使用维修资金进行维修，防止被扣分，从而大大加强了小区的管理，促进了文明小区的建设。
清远市住房和城乡建设局
2022年7月28日
（联系人：莫开勇，联系电话：3376689）
