民革清远市基层委员会：
你们提出的《关于破解小区“父建子管”问题 全面实行物管电子招标的建议》（第20220242号）收悉，经研究，我局现答复如下：
一、目前我国前期物业管理招投标的相关制度
（一）《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《广东省物业管理条例》第三十六条规定“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。”明确了选聘前期物业服务企业的主体是建设单位（开发商），建设单位有权利也有义务为新建住宅小区选聘前期物业服务企业，防止房屋交付使用时出现物业服务真空。
（二）住建部颁发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）第八条规定“前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标”“招标人采取邀请招标方式的，应当向不少于3个以上（含3个）物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项”，明确了建设单位在选聘前期物业服务企业时，可以自主选择采用“公开招标”或“邀请招标”。目前我市所有的建设单位在为新建住宅小区选聘前期物业服务企业时都采用“邀请招标”的方式，符合我国前期物业管理招投标的相关制度。由于没有上位法规定前期物业管理招标必须采用公开招标的方式，因此，暂时无法强制要求前期物业管理招标必须采用公开招标的方式并采用电子交易平台选聘前期物业服务企业。按国家的相关规定，目前只有达到400万元的政府采购物业服务项目才必须采取公开招标的方式并在公共资源交易中心平台进行招标。
（三）建设单位为其开发建设的住宅小区选聘自己看中的前期物业服务企业难以避免。正是由于目前我国前期物业管理招投标的制度规定必须由建设单位选聘前期物业服务企业，建设单位有权采用“邀请招标”的方式选聘前期物业服务企业，考虑到住宅小区的分期开发和分期交付使用以及交付使用时需要物业服务企业的密切配合等问题，建设单位肯定会选聘自己看中或长期合作良好的前期物业服务企业为其开发建设的住宅小区提供物业服务。这种情况在全国绝大部分地方还会长期存在。从法理上理解，如果前期物业服务企业不是建设单位看中的，以建设单位大业主（拥有绝大部分物业产权）的身份不配合或进行刁难，前期物业服务根本无法进行。只有等住宅小区房屋交付使用超过一半，广大业主拥有超过一半的物业产权，可以召开业主大会会议自主选聘物业服务企业，才可以解决彻底这个问题。
二、加强对前期物业管理招投标的管理
正由于在选聘前期物业服务企业时，建设单位处于主动位置，而业主处于被动位置，住建部才颁发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，对前期物业管理的招标、投标、开标评标、中标备案等作出了详细的规定，各县（市、区）住建部门按规定建立前期物业服务评标专家库、办理招标前备案和中标后备案手续，发展改革部门也对前期物业服务收费进行审核管理。为解决此前各县（市、区）对已划为一个物业管理区域、分期开发的大型住宅小区在选聘前期物业服务企业时分期进行前期物业服务招标投标，有的住宅小区因只办理了第一期的备案手续，未办理后面几期备案手续而被业主投诉的问题，我局和市发展改革局于2021年12月23日发出《关于规范前期物业服务招投标行为的通知》（清建〔2021〕114号），要求：
（一）根据《物业管理条例》第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”新建住宅划为一个物业管理区域的，无论分多少期开发建设，建设单位都应当对整个物业管理区域进行前期物业服务招标，不得分期进行招标。各县（市、区）住房城乡建设部门应当只给整个物业管理区域的前期物业服务招标和中标、前期物业服务合同办理备案手续，不应给同一物业管理区域分期进行招投标的住宅物业办理相关备案手续。
（二）同一物业管理区域已经分期进行了前期物业服务招投标的，其后续开发部分还有未进行前期物业服务招投标的，建设单位对所有后续开发部分进行一次性前期物业服务招标，不得再进行多期招标。建设单位招标的前期物业服务收费不得高于发展改革（物价）部门核定的最高收费标准。中标后，物业服务企业到住房城乡建设部门办理后续开发部分的前期物业服务合同备案手续。
（三）新建住宅的建设单位通过招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务费需超出政府指导价基准价及浮动幅度确定的最高标准的，应在发布招标公告或发出邀请招标书前两个月向物业所在地的发展改革部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准，经核定的收费标准，作为新建住宅前期物业服务招标的最高收费标准。建设单位与前期物业服务企业在不高于最高收费标准的范围内，根据招投标结果协商确定具体收费标准。
三、通过立法完善前期物业服务管理制度
2022年6月24日市八届人大常委会第五次会议表决通过了《清远市住宅小区物业管理条例》，将由市人大常委会按规定报请省人大常委会批准后公告实施，预计今年8、9月可以正式出台。《清远市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）第四章第三节对前期物业管理行为进行了规范。第三十四条【前期物业服务人选聘】规定物业管理区域依法成立业主大会之前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资格的物业服务人提供前期物业服务。分期开发的住宅物业，应当按照划定的物业管理区域进行前期物业服务招标；分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务人提供服务，前期物业服务招标的服务范围是整个物业管理区域。第三十五条【前期物业服务人的续聘和更换】规定在前期物业服务合同期间，物业服务人因被吊销营业执照、被依法解散或无法正常经营导致前期物业服务合同终止或者解除的，前期物业服务合同一方在办理注销前期物业服务合同备案手续后，建设单位可以通过招投标方式选取物业服务人提供物业服务。前期物业服务合同期满，尚未成立业主大会，原物业服务人不愿按照原合同约定继续提供服务的，建设单位应当通过招投标方式选取物业服务人提供物业服务。第三十六条【物业承接查验】规定业主大会成立之前建设单位选聘前期物业服务人的，建设单位应当与前期物业服务人在街道办事处、乡镇人民政府的监督指导下进行物业承接查验。
四、推动业主召开业主大会会议自主选聘物业服务企业
目前业主难于自主选聘物业服务企业的一个重要原因就是业主大会会议难以召开。制定业主大会会议电子投票制度和建设业主大会会议电子投票系统，可以大大推动业主大会会议的召开，更方便业主通过召开业主大会会议选聘物业服务企业、选举业主委员会。《条例》第十六条【业主大会会议表决方式】规定了“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等方式表决事项。电子投票视为业主真实意思表示，与书面投票具有同等法律效力。电子投票应当采用房地产行政主管部门提供的信息平台进行，并核实业主身份。”我局在2021年已经建成了清远市业主大会会议电子投票系统，各小区的业主大会筹备组、业主委员会、物业服务企业及当地镇街都可以发动召开业主大会会议表决选举业主委员会、选聘物业服务企业、使用物业维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修等业主共同决策的事项。该电子投票系统最大的优势是属于市房产交易系统的子系统，可以直接提取市房产交易系统中某个小区的全体业主的信息，无需建设单位、物业服务企业提供业主的通讯录，会议召集人就可以掌握小区全部业主的姓名、房屋建筑面积、联系方式等，可以自动统计参加业主大会会议的业主数、专有建筑面积数、赞成票数、反对票数、弃权票数及是否达到《民法典》规定的合法票数等，业主只要通过合法的身份验证就可以通过APP或进入小程序进行投票，基本解决了此前因建设单位、物业服务企业不提供业主通讯录或外地业主无法来投票导致业主大会会议难以召开的问题。
五、充分发挥业主、业主委员会和物业管理委员会对物业服务企业的监督作用
业主是房屋所有权人，是物业管理的权利和责任主体，业主大会是业主的决策机制，业主委员会是业主大会的执行机构，充分发挥业主大会和业主委员会的作用是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度，要加强对组建业主大会和业主委员会的指导，街道办事处、乡镇人民政府要按照《物业管理条例》《广东省物业管理条例》的规定，进入小区组织业主召开业主大会会议，选举业主委员会。二是要强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，广大业主要充分行使对业主委员会和物业服务企业的监督权。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。《条例》第十七条【业主委员会职责】就规定了业主委员会十二方面的职责，只要业主委员会委员们尽职尽责，就能充分发挥业主和业主委员会对物业服务企业的监督作用。
针对业主委员会难以组建的问题，根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）的要求，借鉴北京市、南京市、重庆市、广州市、深圳市、珠海市等城市的立法经验，《条例》第三章第三节规定了“物业管理委员会”制度，规定对无法成立业主大会和选出业主委员会的小区，街道办事处、乡镇人民政府牵头组织成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。物业管理委员会由社区居民委员会或村民委员会组织社区居民委员会或村民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成。物业管理委员会中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府推荐产生。物业管理委员会履行推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；召集业主大会会议或者全体业主会议，报告年度物业管理的实施情况和物业管理委员会履职情况；组织业主选聘、解聘物业服务人，与解聘的物业服务人进行交接；组织业主决定共用部分的经营方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；组织业主筹集、管理和使用专项维修资金；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止等职责。
六、通过信用管理加强对物业服务企业的监督管理
在国务院于2018年3月取消了物业企业资质管理的情况下，为了加强事中事后监管，《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2019〕75号）要求各级住建部门加快推进物业服务行业信用体系建设，建立信用信息共享平台，定期向社会公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。我局于2019年印发了《清远市住房和城乡建设行业企业诚信信息管理办法》《清远市住房和城乡建设行业企业诚信行为记分办法》，制定了包括物业服务企业在内的住建行业企业诚信信息管理和诚信行为记分的制度，建设了物业服务企业诚信管理系统并于2019年8月开始运行，对有不良行为的物业服务企业进行诚信扣分，对有良好行为的物业服务企业进行诚信加分，落实守信联合激励和失信联合惩戒机制。物业服务企业的基本情况、服务的项目、被通报批评和行政处罚情况、被表彰和奖励情况、实时信用分值和信用等级都通过诚信管理系统向全社会公布，建设单位、业主委员会可以参考物业服务企业的实时信用分值和信用等级选聘信用佳、服务质量好的物业服务企业。
为防止部分企业企图通过不建立诚信档案逃避诚信扣分处理的行为，我局于2021年9月6日发出《关于加强物业服务企业信用管理工作的通知》，要求各县（市、区）住房城乡建设局对未主动向县（市、区）住房城乡建设局报送资料申请建立诚信档案的物业服务企业，应当直接在诚信管理系统输入物业服务企业信息为其建立临时诚信档案，纳入企业信用管理。《条例》第四十五条【企业诚信档案管理】规定了在本市从事物业服务的物业服务企业应当向县级人民政府房地产行政主管部门提交相关资料建立诚信档案。物业服务企业未向县级人民政府房地产行政主管部门提交相关资料建立诚信档案的，县级人民政府房地产行政主管部门应当先行为其建立临时物业服务企业诚信档案，纳入企业信用管理。
清远市住房和城乡建设局
2022年7月28日
（联系人：莫开勇，联系电话：3376689）
