清远市住房和城乡建设管理局关于市政协六届五次会议第20160196号提案答复的函

清远市住房和城乡建设管理局关于市政协六届五次会议第20160196号提案答复的函

民盟清远市委员会：

你们提出的《关于制定<清远市业主大会筹备委员会管理办法>的提案（第2次交办）》（第20160196号）收悉，经综合清城区人民政府、清新区人民政府的意见，现答复如下：

一、业主委员会运作存在问题

《广东省物业管理条例》第十一条明确指出“业主依法成立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。”但是在实际操作中，确实存在业主不配合、选举不规范等问题。原因主要是由于我市购房人群中，外地户籍购房者占比重。特别是新建小区，过半业主是外地户籍或在外地工作，这部分业主对于参与小区治理的积极性较低。而部分积极参与业主委员会工作的业主素质较低，或是服务意识不够，对法律、业主委员会相关职责不清晰，导致业主委员会成立初衷不能实现。

因此近年来，不少小区业主大会与业主委员会的运作并不顺利，还存在业主身份难以确认、开发商不配合、业委会选举工作有始无终、新旧业委会交接难、投票率低、暗箱操作、权力集中、缺乏监督等问题，凸显了不同利益群体间的矛盾。

二、《业主大会和业主委员会指导规则》约束力不足

为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，国家住建部制定并实施了《业主大会和业主委员会指导规则》。

《业主大会和业主委员会指导规则》第九条“符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。”由于大部分新建小区分多期建设，小区范围大、业主人数多，业主难以自发提出“筹备业主大会书面申请”，因此在实际操作中，小区业主大会成立的首要步骤是由开发商和业主成立筹备组，再到主管部门或街道办等管理部门备案。因此，不少小区因开发商不配合提供资料、不参与筹建筹备组，甚至阻挠而一直无法成立业主大会。

《指导规则》第十条：“首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任”，清晰明确了行政主管部门介入首次业主大会的筹备，在限期内负责组织、指导成立筹备组，担任筹备组组长，并由其组织业主推荐筹备组业主代表。清城区人民政府提出，虽然《指导规则》明确了行政介入的角色，但在实际操作过程中，由于《指导规则》既不是法规，也不是部门规章，而只是国务院部门颁布的规范性文件。理论上说，行政机关依照法定职权、按照法定程序所制定的规范性文件，对行政法律关系的主体具有普遍约束力。但在司法实践中，规范性文件多具指导性，缺乏强制性，更不具执行力。从《指导规则》仅有“指导与监督”，而未设立“法律责任”，即可看出其实际约束力之弱。

三、制定《清远市业主大会筹备委员会管理办法》必要性

鉴于我市在物业方面法律法规不足，我局和清城、清新区政府都认为制定《清远市业主大会筹备委员会管理办法》确实很有必要，不但填补了这一行业的法律法规的不足，对行政职能部门实施依法行政、更好地服务群众具有深远的指导意义。立法需要严谨、专业的态度，进程应循序渐进，我局计划在条件成熟时，开展我市物业行业立法工作。我局已将物业方面立法纳入今年我市地方立法计划中，并通过以下步骤做好立法工作。

一是做好调研。现我局已委托市物业管理协会进行物业立法工作的初步调研工作，首先摸清我市物业服务行业特点、研究行业存在问题、确定行业发展方向；收集各部门、各县（市、区）、各组织反映的物业方面存在问题，包括提案所提建议，做好分析摸查工作。

二是充分征求各方意见，组织内容论证，起草法规文本。住建部门会同财政、物价等部门，需对物业专项维修资金管理办法、物业服务等级和收费标准等现行规章、标准进行调整，立足于解决业主、企业关注的重点难点问题，制定物业承接查验、物业服务质量评估等地方标准，促进行业运行更加规范有序。

三是反复推敲，规范立法。制定规范物业服务行业的法规要与《物业管理条例》、《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《广东省物业管理条例》等有关法律法规对接，充分发挥物业所在地街道办事处、乡镇人民政府对物业管理的主导作用，优化职能分工，明确行政业务职能部门的政策制定、监督指导和检查考核等工作职责，切实发挥综合协调作用，区级主要行使各项具体行政监管职能，切实发挥属地管理作用。　

感谢你们对我市物业服务行业的关心和支持，欢迎你们继续为推动我市各行业健康发展建言献策。

清远市住房和城乡建设管理局   

2016年7月21日        

与人大代表、提案人沟通情况登记表 

领衔代表（第一提案人）姓名（名称）:民盟清远市委员会 

建议（提案）标题：关于制定<清远市业主大会筹备委员会管理办法>的提案（第2次交办） 

建议（提案）编号：第20160196号

填报单位：（单位公章）清远市住房和城乡建设管理局 

填报人：罗静                 联系电话：3375805 

2016年7月21日 

备注：该登记表须加盖单位公章，与答复文件（复文摘要）一并报市政府。