清远市住房和城乡建设管理局关于市政协六届五次会议第20160196号提案答复的函

来源:市住房和城乡建设管理局访问量:-发布时间:2016-08-18

 

清远市住房和城乡建设管理局关于市政协六届五次会议第20160196号提案答复的函

 

民盟清远市委员会:

你们提出的《关于制定<清远市业主大会筹备委员会管理办法>的提案(第2次交办)》(第20160196号)收悉,经综合清城区人民政府、清新区人民政府的意见,现答复如下:

一、业主委员会运作存在问题

广东省物业管理条例第十一条明确指出业主依法成立业主大会,选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。”但是在实际操作中,确实存在业主不配合、选举不规范等问题。原因主要是由于我市购房人群中,外地户籍购房者占比重。特别是新建小区,过半业主是外地户籍或在外地工作,这部分业主对于参与小区治理的积极性较低。而部分积极参与业主委员会工作的业主素质较低,或是服务意识不够,对法律、业主委员会相关职责不清晰,导致业主委员会成立初衷不能实现。

因此近年来,不少小区业主大会与业主委员会的运作并不顺利,还存在业主身份难以确认、开发商不配合、业委会选举工作有始无终、新旧业委会交接难、投票率低、暗箱操作、权力集中、缺乏监督等问题,凸显了不同利益群体间的矛盾。

二、《业主大会和业主委员会指导规则》约束力不足

为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定,国家住建部制定并实施了《业主大会和业主委员会指导规则》。

《业主大会和业主委员会指导规则》第九条“符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。”由于大部分新建小区分多期建设,小区范围大、业主人数多,业主难以自发提出“筹备业主大会书面申请”,因此在实际操作中,小区业主大会成立的首要步骤是由开发商和业主成立筹备组,再到主管部门或街道办等管理部门备案。因此,不少小区因开发商不配合提供资料、不参与筹建筹备组,甚至阻挠而一直无法成立业主大会。

《指导规则》第十条:“首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任”,清晰明确了行政主管部门介入首次业主大会的筹备,在限期内负责组织、指导成立筹备组,担任筹备组组长,并由其组织业主推荐筹备组业主代表。清城区人民政府提出,虽然《指导规则》明确了行政介入的角色,但在实际操作过程中,由于《指导规则》既不是法规,也不是部门规章,而只是国务院部门颁布的规范性文件。理论上说,行政机关依照法定职权、按照法定程序所制定的规范性文件,对行政法律关系的主体具有普遍约束力。但在司法实践中,规范性文件多具指导性,缺乏强制性,更不具执行力。从《指导规则》仅有“指导与监督”,而未设立“法律责任”,即可看出其实际约束力之弱。

三、制定《清远市业主大会筹备委员会管理办法》必要性

鉴于我市在物业方面法律法规不足,我局和清城、清新区政府都认为制定《清远市业主大会筹备委员会管理办法》确实很有必要,不但填补了这一行业的法律法规的不足,对行政职能部门实施依法行政、更好地服务群众具有深远的指导意义。立法需要严谨、专业的态度,进程应循序渐进,我局计划在条件成熟时,开展我市物业行业立法工作。我局已将物业方面立法纳入今年我市地方立法计划中,并通过以下步骤做好立法工作。

一是做好调研。现我局已委托市物业管理协会进行物业立法工作的初步调研工作,首先摸清我市物业服务行业特点、研究行业存在问题、确定行业发展方向;收集各部门、各县(市、区)、各组织反映的物业方面存在问题,包括提案所提建议,做好分析摸查工作。

二是充分征求各方意见,组织内容论证,起草法规文本。住建部门会同财政、物价等部门,需对物业专项维修资金管理办法、物业服务等级和收费标准等现行规章、标准进行调整,立足于解决业主、企业关注的重点难点问题制定物业承接查验、物业服务质量评估等地方标准,促进行业运行更加规范有序。

三是反复推敲,规范立法。制定规范物业服务行业的法规要与《物业管理条例》、《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《广东省物业管理条例》等有关法律法规对接,充分发挥物业所在地街道办事处、乡镇人民政府对物业管理的主导作用,优化职能分工,明确行政业务职能部门政策制定、监督指导和检查考核等工作职责,切实发挥综合协调作用,区级主要行使各项具体行政监管职能,切实发挥属地管理作用。 

感谢你们对我市物业服务行业的关心和支持,欢迎你们继续为推动我市各行业健康发展建言献策。

 

 

清远市住房和城乡建设管理局   

2016年7月21日        

 

 

 

附件 

 

与人大代表、提案人沟通情况登记表 

 

领衔代表(第一提案人)姓名(名称):民盟清远市委员会 

建议(提案)标题:关于制定<清远市业主大会筹备委员会管理办法>的提案(第2次交办) 

建议(提案)编号:第20160196

 

沟通方式及沟通 的领导(上门拜访、邀请座谈、电话、邮件等)

沟通时间

 

代表(提案人)是否同意将答复公开,如不同意公开,请说明理由

代表(提案人)对答复稿是否满意

 

其他意见

 

民盟换届,暂未回复。

2016.7.21

 

 

 

 

 

填报单位:单位公章)清远市住房和城乡建设管理局 

填报人:罗静                 联系电话:3375805 

2016721日 

备注:该登记表须加盖单位公章,与答复文件(复文摘要)一并报市政府。

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