清远市住房和城乡建设管理局关于市政协六届五次会议第20160179号提案答复的函

清远市住房和城乡建设管理局关于市政协六届五次会议第20160179号提案答复的函

民进清远市基层委员会：

你们提出的《加快地方立法，规范物管行业》（第20160179号）收悉，经综合清城区人民政府、清新区人民政府的意见，现答复如下：

一、进一步加强物业管理地方规章或法规建设

（一）我市物业服务行业现处于物业管理体制改革、行业转型升级的关键阶段

根据广东省住房和城乡建设厅《关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》（粤建房函[2015]1359号）和《广东省住房和城乡建设厅关于做好暂时停止实施部分企业资质行政许可后续监管工作的通知》（粤建办[2016]102号）的有关规定，自2015年6月8日起，我省全面停止物业服务企业二级、三级、暂定三级资质（以下简称为二级以下）审批工作，同时要求广东省物业管理行业协会会同全省各地协会，结合行业管理工作需要，尽快制订广东省物业服务企业自律管理的相关办法。

为减少我省停止审批物业服务企业二级以下资质给企业正常经营造成的影响，做好物业服务企业管理工作，实现行业自律，进一步规范广东省物业管理市场秩序，经广东省物业管理行业协会第四届第五次常务理事会会议研究，决定以资信等级认定的方式开展广东省物业管理行业自律管理，并印发《关于落实广东省物业管理行业自律开展物业服务企业资信等级认定工作的通知》（粤物协通字[2016]13号）。目前广东省物业管理行业协会已将清远市物业服务企业资信等级证书初审工作委托给清远市物业管理行业协会。2016年6月1日起，《广东省物业服务企业资信证书》将作为物业服务企业市场准入的依据。

（二）在物业管理体制改革阶段，我市主要按照《广东省物业管理条例》规范物业服务行业秩序

现我省物业管理行业自律管理模式仍不成熟，处于起步期和发展期，对物业服务行业管理的立法应慎重对待。我局建议继续按照《广东省物业管理条例》规范我市物业服务行业秩序，原因是该条例目前在我市运用范围广，有关部门、企业对相关条款较为熟悉，且该条例能适用于我市大部分物业纠纷，有效规范我市物业服务行业秩序。

（三）计划在条件成熟时，开展我市物业行业立法工作

结合清城区、清新区人民政府意见，我局认为，地方立法进程应循序渐进。一是做好调研，在市人大指导下，由市法制、住建部门牵头，由专人负责，首先开展立法调研，摸清我市物业服务行业特点、研究行业存在问题、确定行业发展方向；二是充分征求各方意见，组织内容论证，起草法规文本。住建部门会同财政、物价等部门，需对物业专项维修资金管理办法、物业服务等级和收费标准等现行规章、标准进行调整，立足于解决业主、企业关注的重点难点问题，制定物业承接查验、物业服务质量评估等地方标准，促进行业运行更加规范有序；三是制定规范物业服务行业的法规要与《物业管理条例》、《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《广东省物业管理条例》等有关法律法规对接，充分发挥物业所在地街道办事处、乡镇人民政府对物业管理的主导作用，优化职能分工，明确行政业务职能部门的政策制定、监督指导和检查考核等工作职责，切实发挥综合协调作用，区级主要行使各项具体行政监管职能，切实发挥属地管理作用。　

二、暂不建议成立“物业管理委员会”

按照属地管理原则，目前由各县（市、区）住建部门行使物业行业管理各项具体行政监管职能，相应的物业管理问题和市民诉求皆由当地住建部门负责调处。各辖区行使具体行政监管职能的部门对当地情况掌握度高，能有效把握事件最新动态和倾听群众诉求，与当地物业服务企业建立直接联系，因此比“物业管理委员会”更为高效。目前各地物业服务企业的直接管理部门为当地住建部门，街道办在协助管理和调处矛盾中亦发挥重要作用，并主要负责对业主委员会进行备案和管理，为防止造成职能划分不清晰问题，暂不建议成立“物业管理委员会”和街道办工作站。此外，我市已有多种途径供市民反映物业服务行业有关问题、反映诉求，市民可通过“12345热线”、“市长信箱”、“省信访网”或到当地物业管理部门、信访局反映物业管理问题。

三、加强物业服务行业监管，进一步优化小区管理模式

清城区人民政府认为首先应规范两大主体，进一步加强物业管理市场监管，加强对业主的规范和引导。一是强化组织形式创新。大力推广业主代表大会制度，积极引导住宅小区设立业主代表大会，提高管理决策效率。二是建立小区联席会议制度。定期召开社区、业主组织、物业企业、派出所四方参加的联席会议，加强沟通交流，共同协商解决小区问题。三是加强对企业的规范和监督。第一，监督有关部门做好资信申办工作。第二，强化信用运用关。开展企业信用等级评定，促进“讲信誉、比服务、重质量”在物业管理行业中蔚然成风。第三,狠抓专项检查关。将专项检查作为整改存在问题、提升业主满意度的重要手段，在检查范围、检查深度和整改成效上下功夫，促进检查工作的制度化、规范化。第四，加强小区分类指导。针对老旧居民小区、商品房小区、保障房小区等不同特点，加强分类指导，督促企业提供质价相符物业服务，满足不同类型服务需求。四是鼓励企业加强学习，学习本地优秀企业的模式，学习外地企业的创新做法，结合我市实际，创新管理模式。五是要求企业做好对车位的销售、管理工作，要求企业必须按照相关法律法规销售管理车位。根据《广东省物业管理条例》“第五十四条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。”

四、加大老旧小区改造升级力度

（一）进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中的支持作用

根据《住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）和《广东省住房和城乡建设厅 广东省财政厅转发住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（粤建房〔2015〕267号），我局要求各县（市、区）住建局将文件精神落实到住宅专项维修资金相关工作和具体事项中，及时与财政部门、街道办、物业公司等业务相关部门做好沟通工作，真正发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中的支持作用。

一是住建部文件要求，未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，可以使用维修资金加装电梯。省住建为解决业主表决难问题，将表决条件放宽到：业主大会可经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上业主同意后，在《管理规约》或《业主大会议事规则》中约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等表决方式决定老旧小区和电梯更新改造中维修资金的使用。

二是明确维修资金应急使用范围，将电梯使用安全相关紧急情况纳入应急使用范围，为旧住宅加装电梯后的更新、维修提供保障。针对许多老旧小区未成立业主委员会、无物业服务企业管理的情况，亦作出了使用住宅维修资金应对紧急维修情况的操作指引。

（二）拓宽老旧小区改造的资金筹集渠道

鉴于部分老城区旧住宅至今仍未交存住宅专项维修资金，我局建议小区业主（业委会）拓宽老旧小区改造的资金筹集渠道。

一是由房地产所有权人共同出资，考虑楼层等因素由房地产所有权人按照一定的分摊比例共同出资。

二是公有住房售房单位也可以作为费用筹集的主体之一，承担部分经费。

三是社会投资等其他合法来源资金。

五、加大物业管理法律法规宣传

物业行政主管部门运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，推广宣传国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和地方性的物业管理法律法规。同时加强业主的道德教育，提高业主的维权意识、明确业主关于享受物业服务和缴纳物业管理费用等方面的权利和责任。

感谢你们对我市物业服务行业的关心和支持，欢迎你们继续为推动我市各行业健康发展建言献策。

清远市住房和城乡建设管理局   

2016年7月21日        

与人大代表、提案人沟通情况登记表 

领衔代表（第一提案人）姓名（名称）:民进清远市基层委员会 

建议（提案）标题：加快地方立法，规范物管行业（第2次交办） 

建议（提案）编号：第20160179号

填报单位：（单位公章） 清远市住房和城乡建设管理局

填报人：罗静                 联系电话：3375805 

2016年7月21日 

备注：该登记表须加盖单位公章， 与答复文件（复文摘要）一并报市政府。