清远市住房和城乡建设管理局关于市政协六届五次会议第20160105号提案答复的函

陈慧委员：

您提出的《理顺机制，激活房屋维修基金，维护小区业主维修房屋的共同权益》（第20160105号）收悉。经研究，您提案中提出的“房屋维修基金”概念等同于“住宅专项维修资金”概念，经综合清新区人民政府的意见，现答复如下：

一、住宅专项维修资金账目有关情况向公众公开

《住宅专项维修资金管理办法》第三十条规定，由“负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会”每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布有关情况。目前我市的住宅专项维修资金由各县（市、区）的住建或财政部门按辖区直接监管，市住建局每年统计汇总2-3次全市的住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存总额等情况。相关账目明细由直接管理住宅专项维修资金的部门负责整理。由于涉及银行多，部分县（市、区）确实存在数据统计滞后、信息公开不到位的情况。下一步我局将要求各县（市、区）进一步规范住宅专项维修资金的数据统计和信息公开工作。

按照《住房城乡建设办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）文件要求，住宅专项维修资金管理部门将充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与小区共同事务决策，提高业主参与维修资金使用表决的投票率，保证计票的准确率，解决业主到场投票表决的难题。建立统一的维修资金信息管理系统，推进维修资金归集、使用、核算、查询和监督等工作的信息化和网络化，逐步实现维修资金管理流程规范化、过程要件格式化、监督管理透明化，开辟方便快捷的查询渠道，切实保障业主维修资金的知情权和监督权。为加大维修资金使用管理的公开力度，维修资金管理部门拟建立维修资金公告制度，将本地区年度维修资金交存、支出、增值和结余等情况在当地政府网站、报刊等媒体上进行公告。指导监督业主委员会、物业服务企业建立维修资金公示制度，将本小区年度维修资金使用、增值和结余等情况在住宅小区内的显著位置公示。目前该项工作仍在筹划阶段。　

此外，关于您提到我市住宅专项维修资金使用率低的问题，根据《住宅专项维修资金管理办法》中“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造……”有关规定，我局建议将住宅专项维修资金主要用于保修期满后、涉及业主多的重要维修改造事项中，而且我市业主开始交存该项资金年限较短，因此住宅专项维修资金使用率较低有一定的现实因素，仅着力于提高目前的住宅专项维修资金使用率反而不利于房屋保修期满后的维修改造工作。

二、依法对住宅专项维修资金进行监管

（一）我市物业服务行业现处于物业管理体制改革、行业转型升级的关键阶段

为减少我省停止审批物业服务企业二级以下资质给企业正常经营造成的影响，做好物业服务企业管理工作，实现行业自律，进一步规范广东省物业管理市场秩序，经广东省物业管理行业协会第四届第五次常务理事会会议研究，决定以资信等级认定的方式开展广东省物业管理行业自律管理。广东省物业管理行业协会印发《关于落实广东省物业管理行业自律开展物业服务企业资信等级认定工作的通知》（粤物协通字[2016]13号），要求2016年6月1日起以《广东省物业服务企业资信证书》作为物业服务企业市场准入的依据。目前广东省物业管理行业协会已将清远市物业服务企业资信等级证书初审工作委托给清远市物业管理行业协会。

（二）在物业管理体制改革阶段，我市主要按照《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规规范物业服务行业秩序

现我省物业管理行业自律管理模式仍不成熟，处于起步期和发展期，对物业服务行业管理的立法应慎重对待。我局建议继续按照《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》规范我市物业服务行业秩序，原因是该条例目前在我市运用范围广，有关部门、企业对相关条款较为熟悉，以上条例、办法能适用于我市大部分物业纠纷，有效维护我市物业服务行业秩序。待条件成熟、有关部门充分进行调研后，再开展我市物业行业相关立法工作。

（三）2010年7月28日，我局制定发布了《提取住宅专项维修资金须知》，简化了相关办理流程。其中第二条规定，使用住宅专项维修资金必须经列支范围内专有部分占总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主讨论通过使用。“双三分之二”是《住宅专项维修资金管理办法》中明确要求的，为确保公平性和依法行政，不可随意更改。

（四）为进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用，在《广东省住房和城乡建设厅 广东省财政厅转发住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（粤建房〔2015〕267号）中，住建部文件提到，未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，可以使用维修资金加装电梯。省住建厅为解决业主表决难问题，结合我省实际，将表决条件放宽到：业主大会可经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上业主同意后，在《管理规约》或《业主大会议事规则》中约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等表决方式决定老旧小区和电梯更新改造中维修资金的使用。此外，该文件明确了维修资金应急使用范围，将电梯使用安全相关紧急情况纳入应急使用范围，为旧住宅加装电梯后的更新、维修提供保障。针对许多老旧小区未成立业主委员会、无物业服务企业管理的情况，亦作出了使用住宅维修资金应对紧急维修情况的操作指引。我市已要求各县（市、区）认真落实住房城乡建设部和广东省住房和城乡建设厅的文件精神。

三、住宅专项维修资金增值保值问题

目前《住宅专项维修资金管理办法》中关于住宅专项维修资金增值保值的问题，主要为“第二十六条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债……”

对于您提出的“建议参照住房公积金做法，将房屋维修基金转为定存，这样利息高而最终成为业主收益；但考虑到转定后，如果某一个社区要用而钱拿不出来，因此建议定活灵活账户，这样为住宅小区维修提供一定的补助资金来源，有利于维修基金增值保值……”建议，我局认为理论上有一定可行性，下一步我局拟向金融机构了解有关情况，研究该方式是否适用于住宅专项维修资金。

此外，对于您“建议引入房屋维修保险机制”我局认为较为创新，思路值得借鉴，但限于现行法律法规要求，以及我市实际情况，此类型做法难以由地级市牵头落实。

感谢您对我市物业服务行业的关心和支持，欢迎您继续为推动我市各行业健康发展建言献策。

清远市住房和城乡建设管理局   

                          2016年7月20日  

与人大代表、提案人沟通情况登记表 

领衔代表（第一提案人）姓名（名称）:陈惠委员 

建议（提案）标题：理顺机制，激活房屋维修基金，维护小区业主维修房屋的共同权益 

建议（提案）编号：第20160105号

填报单位：（单位公章） 清远市住房和城乡建设管理局

填报人：罗静                 联系电话：3375805 

2016年8月2日 

备注：该登记表须加盖单位公章， 与答复文件（复文摘要）一并报市政府。