清远市住房和城乡建设局关于市人大七届五次会议第2019072号建议答复的函
尊敬的朱绍伟代表：
您在市人大七届五次会议上提出的《关于政府主导推进住宅小区设立业主委员会的建议》（第2019072号）收悉，经研究，我局现答复如下：
您提出住宅小区的前期物业服务企业是开发商选聘的，不是业主选聘的，业主与物业服务企业的纠纷较多，而业主想召开业主大会会议选举业主委员会和选聘新物业服务企业，往往收到物业服务企业的阻挠，难以进行。因此，您建议由镇政府或居委会负责组织和监督召开业主大会会议选举业主委员会和选聘新物业服务企业。
您的建议非常好，也符合国家、省的法律、法规和规章制度关于业主大会和业主委员会的规定：
一、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》都规定，开发商在预售商品房前必须为开发项目选聘物业服务企业进行前期物业服务，省住建厅还规定开发商未落实前期物业服务企业的开发项目不得申办商品房预售许可证，目的是避免出现物业服务真空。待业主召开业主大会会议选举业主委员会和选聘新物业服务企业以后，原来的前期物业服务合同无论是否到期都要终止，由业主大会选聘的新物业服务企业为业主提供物业服务。
二、召开首次业主大会会议选举产生业主委员会，应当由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。《物业管理条例》第十条规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”，住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第九条规定“符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组”，第十条规定“首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任”。清城区有多个小区要召开首次业主大会会议选举产生业主委员会时，都受到开发商和物业服务企业的阻扰，但后来在街道办、居委会出面组织下，都顺利地召开了首次业主大会会议，并选举产生首届业主委员会。可见，只要街道办事处、乡镇人民政府按照《物业管理条例》《广东省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》规定的筹建和选举办法，真正履行组织召开首次业主大会会议选举产生首届业主委员会的职责，开发商和物业服务企业都不敢阻扰。
三、业主大会选聘或者续聘的物业服务企业后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同，并将合同送区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。《广东省物业管理条例》第四十四条第一款规定“业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。”第三款规定“物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”
四、对业主大会依法选聘了新的物业服务企业后原来的物业服务企业拒绝撤出的行为，原来的《物业管理条例》规定是注销该物业服务企业的资质证书，禁止其从事物业服务业务，但在国务院取消了物业服务企业资质核准制度后，新的处理措施未出台，现在的主管部门都把这种行为作为企业诚信档案管理扣分的行为或列入黑名单进行处理。当地街道办事处、乡镇人民政府也可以借助公安部门的力量采取强制手段对非法占用小区的物业服务企业进行清场，让业主大会依法选聘的新物业服务企业进场服务。
五、对业主委员会的日常办公经费，由于国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）第十一条规定的“物业服务成本或者物业服务支出构成”中没有包括业主委员会的日常办公经费，因此不宜在物业服务费中提取业主委员会的日常办公经费。目前，大部分小区业主委员会的日常经费都是从小区的公共收益中提取，如电梯广告、楼宇外墙面广告、公共道路和绿地改为停车位等等公共收益。
因此，各县（市、区）人民政府应当加强对各街道办事处、乡镇人民政府的指导、监督，要求街道办事处、乡镇人民政府真正履行组织小区召开首次业主大会会议选举产生业主委员会的职责，小区首次业主大会会议难以召开和业主委员会难以产生的难题将迎刃而解。
诚恳感谢您对我市物业服务行业的关心和支持，希望您以后继续关心和指导我市物业服务行业的管理工作，维护物业服务行业的正常秩序和广大业主的合法权益。
清远市住房和城乡建设局
2019年4月26日
