一、制定背景
随着社会的发展，房屋老龄化问题日趋严峻，物业专项维修资金作为房屋的“养老金”，其重要性日益凸显。根据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》和住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号，以下简称“住建部52号文”）等规定，经过多年的探索，实践证明目前针对物业专项维修资金的法律、法规，已经不能满足我市的发展需要。尤其是老旧小区在面临共用部位、共用设施设备维修时，缺乏明确的使用指引，导致大量物业专项维修资金沉淀，不能发挥有效用途；资金不到位、被挪用等情况屡有发生；容易引发业主、物业服务企业、建设单位之间的多重纠纷。为进一步加强和规范我市物业维修资金的交存、使用和管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，适时出台《清远市住房和城乡建设局 清远市财政局关于物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）。
二、《办法》的主要内容
《办法》分为总则、交存、使用、监督管理、附则五个章节，共五十六个条款。重点内容如下：
（一）关于适用范围和定义
《办法》适用于我市范围内（包括各县、县级市、区）所有物业（不单指住宅，还包括了多业主的非住宅）的专项维修资金的交存、管理使用和监督；明确物业专项维修资金是指专项用于物业共有部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
（二）关于基本原则和管理体制
《办法》确定了物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理原则。建立管理机制，市住建行政主管部门指导、监督全市物业专项维修资金管理工作，各县（市、区）住建行政主管部门具体负责本辖区物业专项维修资金的日常监督管理工作，财政、审计主管部门加强对物业专项维修资金代管期间的会计监督和审计监督工作。
（三）关于交存标准
《办法》规定首期物业专项维修资金的具体交存标准是有电梯房屋每平方米70元，无电梯房屋每平方米50元。《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”目前我市高层住宅建筑安装工程每平方米造价已超过2000元，即使按5%的最低标准折算，高层建筑首期物业专项维修资金的交存标准最低也达到每平方米100元，是现行标准（2007年制定）每平方米25元的4倍。考虑到交存标准一下调整太快，广大业主难以承受，参考了我省其他地级市的交存标准，也考虑到今后5年都不再修改交存标准，因此确定参考中山市的交存标准制定了我市首期物业专项维修资金的交存标准。
《办法》于2019年12月1日施行，凡在2019年12月1日以前办理了《商品房买卖合同》网签的物业，按照旧标准交存首期物业专项维修资金；凡在2019年12月1日以后（含2019年12月1日）办理了《商品房买卖合同》网签的物业，按照新标准交存首期物业专项维修资金。
（四）关于交存方式
一是以预售方式销售房屋的沿用现行方式，由买受人在办理《商品房买卖合同》备案前将首期物业专项维修资金存入专户管理银行。
二是以现楼方式销售房屋和规划用于停放汽车的地下车位的，建设单位（开发商）在房屋竣工验收合格后、办理提取商品房预售款监管账户5%的保证金或解除商品房预售款账户监管前按照房屋和地下车位的实测面积交存首期物业专项维修资金，在办理《商品房买卖合同》备案前，向买受人收回首期物业专项维修资金的余额。这是针对目前我市开发商已竣工验收合格但仍未售出的房屋和地下车位没有交存物业专项维修资金，在使用物业专项维修资金进行维修时其账户无法划扣维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号)第二十一条规定，住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。但很多开发商不愿意支付应分摊的维修费用，最后大都是通过提高已交存维修资金的小业主分摊的维修资金，由广大小业主变相承担了本应由开发商承担的维修费用。根据《物权法》第三十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，已竣工验收合格后未售出的物业（包括房屋和地下车位）的业主是建设单位（开发商）。《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务…（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金”。作为业主的建设单位，与其他小业主拥有同样的权利，依法全额交纳维修资金。目前我省有9个地级市都规定开发商已竣工验收合格但仍未售出或空置的物业要代交或直接交存物业专项维修资金，广州、珠海、惠州等市还规定开发商在申请商品房预售证时就先代交所有物业的物业专项维修资金。
（五）关于管理原则
《办法》明确了专户管理银行应当每年至少一次向县（市、区）住建行政主管部门、业主委员会、物业服务企业发送物业专项维修资金对账单。县（市、区）住建行政主管部门、业主委员会、物业服务企业对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
（六）关于划转业主大会管理
《办法》明确了经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业专项维修资金可以划转业主大会管理，还明确了划转业主大会管理的程序和账户变更的程序。物业专项维修资金划转业主大会管理后，使用物业专项维修资金还需报县（市、区）住建部门备案，确保物业专项维修资金的使用安全。
（七）关于使用原则
《办法》明确了物业专项维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则；对不得从物业专项维修资金中支列的情形，以及对物业专项维修资金使用的分摊方式进行了规定；申请使用人对使用过程中提供的资料的真实性、合法性负责，县（市、区）住建部门对资料是否齐备、填报内容是否规范进行审核；规定专户监管银行应当通过转账方式进行结算，不得支取现金；规范了物业专项维修资金的使用，保障物业专项维修资金所有者的权益，使用方案中维修和更新、改造项目的费用预算总额在5万元以上（含5万元）的，应当委托具备审价条件的专业机构进行审价，防止组织实施单位虚报费用。
（八）关于使用流程
《办法》对物业专项维修资金的常规使用和紧急使用分别制定了详细的使用流程。常规使用需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。紧急使用流程适用于发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况时，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，无需业主大会表决通过的程序。紧急情况范围根据住建部52号文规定确定了7个方面的紧急情况，包括：电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，楼体外立面存在脱落危险，未移交供水公司的二次供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断，排水设施坍塌、堵塞、爆裂导致无法正常排水，其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
