根据《重大行政决策程序暂行条例》（中华人民共和国国务院令第713号）、《广东省重大行政决策程序规定》（粤府令第288号）、《广东省重大行政决策专家咨询论证办法（试行）》（粤府办(2012)37号）等文件规定，市住房城乡建设局于2024年7月31日组织相关行业专家及代表，就《清远市住房和城乡建设局 清远市财政局关于物业专项维修资金管理办法（修订征求论证意见稿)》（以下简称《办法》）的合法性、科学性、合理性、可行性、各种负面影响及风险分析、其他必要的相关因素等方面进行了论证。现将有关情况报告如下：
一、专家论证会议情况
2024年7月31日，市住房城乡建设局在建设大厦403会议室召开了《办法》专家论证会，会议由市住房城乡建设局主持，市财政局、清城区住房城乡建设局、清新区住房城乡建设局、市物业管理协会及特邀的6名专家参加了会议。专家组由谢道清（市物业管理协会会长、物业管理专家库专家、专家组组长）、郑顺福（市物业管理协会常务副会长、清城区政协委员、物业管理专家库专家、物业管理师）、张奇（市物业管理协会副会长、物业管理专家库专家、物业管理师）、柯国良（物业管理专家库专家、物业管理师）、葛志军（物业管理师）、何娟娟（中国农业银行清远城南支行高级副经理、中级经济师），共6名专家组成。市住房城乡建设局代表就《办法》的实施情况（期满前）评估、修订、征求意见的采纳情况等内容进行了简要介绍和说明。专家组成员逐一发言，也听取了参会相关单位人员的意见，就有关内容展开了深入的交流。
二、《办法》的修订说明
（一）修订过程
1.1月25日，市住房城乡建设局向各县（市、区）住建局和9个市直单位发出《关于征求《清远市住房和城乡建设局 清远市财政局关于物业专项维修资金管理办法》实施后评估意见的函》，征求对《办法》实施情况的意见。
2.3月24日，市住房城乡建设局召集相关单位和专家召开了《办法》实施情况（期满前）评估会议，到会的各单位代表和评估专家都认为《办法》应当继续施行，但应当对一些不符合新颁发的《中华人民共和国民法典》规定和在施行中难以操作的内容进行修改。评估专家根据评估情况形成了《清远市住房和城乡建设局 清远市财政局关于物业专项维修资金管理办法》实施情况（期满前）的评估报告。
3.市住房城乡建设局根据评估报告和相关单位的意见，完成了初步修订，形成了《清远市住房和城乡建设局 清远市财政局关于物业专项维修资金管理办法（修订征求意见稿）》，并于5月14日发到各县（市、区）政府、高新区管委会和9个市直相关单位征求意见，并于2024年5月15日至2023年6月14日市住房城乡建设局挂网征求社会公众的意见，收到了2个相关单位的3条修改意见和社会公众的2条修改意见。经研究，市住房城乡建设局采纳了两个相关单位的3条修改意见，不采纳社会公众的2条修改意见。
（二）修订主要内容。
《办法》修订了19处，其主要内容包括：
1.《办法》于2018年11月12日印发，将在2024年11月30日到期，因此，在原第五十六条（现第五十五条）将《办法》有效期再延长5年。
2.由于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定修改了业主表决同意的票数占总票数的比例，《办法》原来沿用《物业管理条例》对业主表决同意的票数占总票数的比例的表述已不适用，因此将《办法》中第十七条、第十八条、第二十三、第二十九、原第三十二条（现三十一条）关于业主表决同意的票数占总票数的比例的表述都改为“应当经业主表决同意，业主参与表决和同意的票数应当符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定”。
3.由于《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）第二百七十八条规定参与表决的业主比例，《办法》原第三十条根据《住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）要求制定的在业主大会会议中可以使用“默认表决”“异议表决”的表决方式已不适用，因此，删除了第三十条。
4.根据《住房和城乡建设部等十部委关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）关于采用公开招标方式择优确定专户管理银行和提高资金收益水平并将收益分配给业主的要求，在第六条增加了采用公开招标方式择优确定专户管理银行和提高资金收益水平的规定。
5.由于我市相关部门并未给业主委员会核发组织机构代码证，因此，在第十九条第一款要求业主委员会提供的资料中删除要求提供“业主委员会组织机构代码证”的资料。
6.根据《住房和城乡建设部等十部委关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）关于“探索维修资金购买电梯安全责任保险”的要求，在第二十六条增加了“购买电梯安全责任保险”的维修资金用途。根据《住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）关于“根据本地的实际情况，积极探索在维修资金使用中引入商业保险”的要求和方便业主直接使用商业保险进行维修，在第二十六条增加了购买“电梯维修保险”的维修资金用途。
7.为方便发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况时无需业主大会表决同意立即使用维修资金对共用部位、共用设施设备进行紧急抢修，在原第四十三条（现第四十二条）第二款第一项的电梯故障中增加电梯检测机构的安全技术评估资料作为电梯故障的证明资料；在第二款第二项中增加了消防救援机构向住建行政主管部门出具督促企业整改建议书，或街道办事处、乡镇人民政府消防安全管理部门向企业、业主委员会、物业管理委员会出具整改通知书作为消防设施故障的证明资料。
同时为了完善抢修的资料和确保抢修的实施，在第四十三条第一款增加了组织实施单位应当“及时书面报告物业所在地的县（市、区）住建行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府”和“同时做好现场记录、拍照、摄影等证据保全工作”的规定，增加了一款“发生危及房屋安全等紧急情况,任何人都不得无故阻挠紧急抢修”的规定。
8.由于清远市物业专项维修资金管理系统已经投入使用，原第四十六条（现第四十五条）规定房屋所有权完成转移后，系统可以自动将该房屋分账户户主名称变更为新业主姓名，但也保留了如物业专项维修资金管理系统无法自动变更，新业主可以持不动产权证书、业主身份证明到专户管理银行办理该房屋分账户户主名称变更手续，以及如新业主需要办理该房屋物业专项维修资金卡（存折），可以持不动产权证书、业主身份证明到专户管理银行去办理。
9.在《办法》施行中发现，原第四十八条规定的业主委员会与专户管理银行核对物业专项维修资金对账单（包括每一笔维修资金的存款、使用、结息）的职责无法履行，只有住建行政主管部门可以履行此项职责，因此，将原第四十八条（现第四十七条）和第四十九条（现第四十八条）进行重新整合，删除了业主委员会对账的职责，只保留住建部门的对账职责，但规定专户管理银行应协助业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业查询上一年度物业管理区域的物业专项维修资金管理情况，方便在物业管理区域进行公布；增加了可以要求专户管理银行进行复核的具体情形及银行回复的期限。
三、专家组对《办法》修订的意见
专家组审阅了《办法》及有关材料，听取了《办法》修订过程、办法内容、主要修改内容的介绍，经过质询和讨论，形成了如下意见：
（一）《办法》是为进一步规范物业专项维修资金的交存、使用、管理等行为，保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，维护各方的合法权益而制定颁发的部门规范性文件。施行期间，《办法》有效指导、规范了各建设单位、物业服务企业、业主、业主委员会、住建部门、专户管理银行及有关单位的行为的规定，有序推动了我市物业专项维修资金的交存、使用、管理工作，保障了物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，及时消除了安全隐患。
（二）《办法》根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《清远市住宅小区物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）等法律、法规、规章制度要求，结合我市的实际，针对我市物业专项维修资金的交存、使用、管理存在的问题而进行的修订，依据充分，资料翔实可靠，总体思路清晰，目标明确，科学可行，能充分满足我市物业专项维修资金交存、使用、管理的相应要求。
（三）论证专家一致认为《办法》经过修订，并经有关部门审定后，正式发布，将进一步完善完善我市物业专项维修资金的管理制度，进一步规范物业专项维修资金的交存、使用、管理行为，能更好保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
五、结论
我局认为《办法》的修订是可行的，并且具有延续性，符合清远市的实际情况。《办法》经过修订后，能够进一步完善完善我市物业专项维修资金的管理制度，进一步规范物业专项维修资金的交存、使用、管理行为，能更好保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
附件：《清远市住房和城乡建设局 清远市财政局关于物业专项维修资金管理办法》专家论证意见
清远市住房和城乡建设局
2024年8月6日
