清城区人民政府、清新区人民政府、英德市人民政府、佛冈县人民政府，市直有关部门：
为助力我市建立国家城乡融合发展实验区广清接合片区发展，加快推进符合国土空间规划、用途管制和依法取得、确权登记的集体经营性建设用地入市，经市人民政府同意，现将《清远市（广清接合片区）集体经营性建设用地入市暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
清远市自然资源局
2021年6月25日
清远市（广清接合片区）集体经营性建设用地入市暂行办法
第一章 总则
第一条 为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》、《关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知》（发改规划〔2019〕1947号）和《清远市人民政府关于印发国家城乡融合发展试验区广清接合片区清远市（片区）实施方案的通知》（清府函〔2021〕125号）等法律法规及相关政策规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 试点期间，在我市广清接合片区（清城区、清新区、佛冈县、英德市连樟样板区）行政辖区范围内实施农村集体经营性建设用地入市的，适用本办法。
本办法所称农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业用地、仓储用地、商服用地等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。
本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。
农村集体经营性建设用地入市应按国土空间规划管控要求开发利用，但不得进行商品住宅建设。
第三条 农村集体经营性建设用地入市主体为具有土地所有权的农村集体经济组织。
土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；属村内两个以上农村集体经济组织分别所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织代表集体行使所有权。
第四条 入市主体以全资方式设立的土地股份合作社等具有法人资格的组织机构，经集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。
在保持集体土地所有权不变的前提下，镇域内或者一定区域内各农村集体经济组织通过履行民主程序，以入股方式组建的具有独立法人资格的土地股份合作社，可由其代表入股各集体经济组织行使与入市有关的权利和义务。
第二章 入市途径及条件
第五条 依法取得、符合规划的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确就地直接使用的，可以直接就地入市。
第六条 农村集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：
（一）符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）；
（二）依法取得集体所有土地权属或集体土地使用权证书；
（三）土地权属清晰，不存在权属争议；
（四）地上建筑物、构筑物及其他附着物权属清晰、不存在权属争议，且已补偿完毕，或经地上建筑物、土地所有权人等产权人书面同意随土地一同入市流转；
（五）未被司法机关、行政机关限制土地权利；
（六）法律法规规定的其他条件。
第三章 入市方式及入市程序
第七条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出让，是指具有土地所有权的农民集体经济组织，将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。
第八条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出租，是指具有土地所有权的农民集体经济组织，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。
第九条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指具有土地所有权的农民集体经济组织，根据有关规定及约定将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价，与他人以合作、联营等形式共同兴办企业的行为。
第十条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股），应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。未经公开入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议。
第十一条 农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）的最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限，其中商服用地不超过40年，工业、仓储用地不超过50年。
农村集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。
第十二条 农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：
（一）申请。符合本办法规定的入市条件的，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地乡镇（街）人民政府递交入市申请书，并提交村民成员或村民代表的表决书等相关材料。入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。
（二）审查。乡镇（街）人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。同意入市的，乡镇（街）人民政府将相关资料呈报县（市、区）自然资源主管部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，由县（市、区）自然资源主管部门依据详细规划或村庄规划明确拟入市宗地的土地使用条件。
（三）地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质的单位进行地价评估，并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置（土地界址）、面积、权属、土地用途、规划条件、使用期限、动工期限、土地评估价格、配置方式(出让、出租或作价出资)、入市交易方式(招标、拍卖、挂牌或协议)等内容。
入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素确定土地入市价格。以出让方式入市的，底价或起始价不得低于入市成本，不得低于宗地所在区域基准地价的70%。
（四）入市方案表决。入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并形成表决材料。土地属乡镇集体经济组织所有的，入市方案应当经乡镇（街）党政联席会议或乡镇（街）长办公会议集体研究决定。
（五）入市方案审批。入市方案经表决通过后，入市主体提交入市方案及相关材料给县（市、区）自然资源主管部门。县（市、区）自然资源主管部门组织有关部门审查并报用地审批委员会审议通过后，报请县（市、区）人民政府批准。
（六）公告及交易。入市方案经批准后，可委托农村产权交易平台或公共资源交易平台公开交易，在当地政府门户网、公共资源交易信息网以及本地媒体上发布入市交易公告。
（七）签订成交确认书及公示。土地成交后，由村集体与受让人或承租人签订土地成交确认书或作价出资（入股）确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和政府门户网、公共资源交易信息网等进行公布，接受社会和群众监督。
（八）签订书面合同。土地交易结束之日起10个工作日内，交易双方应当按照成交确认书或作价出资（入股）确认书的约定签订合同。
土地书面合同应当包括土地界址、面积、土地用途、土地使用期限、规划条件、动工期限、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、土地使用权收回、造成土地闲置处置方式、违约责任和双方其他权利义务等内容。
第十三条 农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)入市交易的，相关税费按照国家有关规定执行。
第十四条 受让人（承租人）按照合同约定向入市主体付清土地出让金及其他税费，或所缴交租金达到出租合同约定的条件后，方可申请办理《不动产权证书》。
以作价出资（入股）方式交易的出资（入股）方，按国家规定缴纳其他法定税费，并完成出资（入股）手续后，向属地不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。
第十五条 农村集体经营性建设用地入市取得的收益，农村集体经济组织应当按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理，接受审计监督和监管。
农村集体经济组织应当根据有关规定，制订收益分配方案，并依法履行民主决策程序，在集体经济组织内部进行公示公告。县（市、区）和乡镇（街）人民政府应当对收益收支情况进行监督检查，严格规范土地收益的分配、使用和管理。
第四章 转让、转租和抵押
第十六条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指以出让、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其有偿转让给他人的行为。
第十七条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给他人的行为。
第十八条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。
已办理土地登记，取得集体土地使用权证农村的集体经营性建设用地，可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。
第十九条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当签订书面合同，原土地使用者的权利、义务随之转移。
土地出让（出租）合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。
第二十条 通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让（出租）合同或作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。
第二十一条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费。
第二十二条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：
（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形；
（二）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议的约定，履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，并取得不动产权证书；
（三）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；
（四）以出让、作价出资（入股）方式取得集体商服用地使用权的，应当在土地出让合同、土地作价出资（入股）合同或协议中明确约定不得对房屋及土地使用权进行分割登记转让。
（五）出让、出租合同或作价出资（入股）协议约定、相关法律法规规定的其他条件。
第二十三条 农村集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记。集体经营性建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第二十四条 农村集体经营性建设用地的最高年限、转让、互换、出资、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。
第五章 开发管理
第二十五条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和出让、出租合同或作价出资(入股)合同确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。
第二十六条 因详细规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。
第二十七条 改变土地用途和提高容积率的，土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构，参照地价评估技术规范进行地价评估。
第二十八条 土地使用权人擅自改变合同确定的土地用途及容积率等其他规划条件，违法使用土地的，应按合同约定承担违约责任，并由县（市、区）自然资源主管部门依法查处。
第二十九条 农村集体经营性建设用地土地使用权人，未按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议约定的开发期限开发土地的，按合同约定进行闲置土地认定和处理。
农村集体经营性建设用地土地使用权的出让、出租或作价出资(入股)所签订的合同或协议应当明确约定闲置土地的认定和处理方式，保障农村集体经济组织和土地使用权人权益。
第三十条 鼓励村集体在农民自愿前提下，依法把闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地（如失去教育功能和办公功能的闲置校舍和村委会办公用地）转变为集体经营性建设用地入市。
村集体可委托专业机构通过村庄规划、土地综合整治、土地整备、土地复垦、增减挂钩等途径，整合、盘活属于村集体细碎、零散、低效的建设用地及废弃宅基地资源，创造农村集体经营性建设用地入市的有利条件。
第三十一条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）期限届满的，土地使用权及其地上建筑物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。
第三十二条 因公共利益需要征收集体经营性建设用地的，可以依法实施征收，并对土地所有权人依法给予合理补偿。土地所有权人和使用权人应当服从。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
第六章 法律责任
第三十三条 违反《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，按有关规定处理。
第三十四条 有关单位相关工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第三十五条 农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。
第七章 附则
第三十六条 试点县（市、区）应参照本办法制定本县（市、区）集体经营性建设用地入市的实施细则。
第三十七条 本办法自公布之日起30日后施行，有效期至2025年12月31日，本办法与新颁布上位法及政策等不一致的，以新颁布的上位法及政策为准。
第三十八条 本办法由市自然资源局负责解释。
