清自然资函〔2025〕9号
各相关单位：
《关于在清远市区推行高品质新型住宅建筑试点的实施方案（试行）》业经市人民政府同意，现予以印发，请认真遵照执行。
清远市自然资源局
2025年4月27日
关于在清远市区推行高品质新型住宅建筑试点的实施方案（试行）
为学习贯彻习近平生态文明思想和新发展理念，推动生态城市建设，提升人居环境品质，提供更丰富的住宅产品，不断满足人民群众对“好房子”的向往，以提振市场信心，促进房地产高质量发展。根据中央和省委省政府促进房地产市场平稳健康发展的有关精神和《清远市区建设用地容积率管理办法》（清府办〔2024〕11号）、《清远市区建设工程规划条件核实管理办法》（清自然资发〔2024〕22号）、《清远市国土空间规划管理技术规定及计算规则》的有关规定，现结合清远实际，按照先行先试、逐步推广的原则，特制定本实施方案。
一、试点范围和项目选择
（一）试点范围
在清城区和清新区辖区范围内开展立体生态高品质新型住宅建筑的试点工作。
（二）项目选择
高品质新型住宅建筑以“绿色建筑、共享空间、智慧社区”为核心理念，倡导通过垂直绿化、低碳节能、智慧建造以及智能化管理系统等技术，打造集生态良好、功能完善与科技智能于一体的高品质居住环境。适用于建设空中花园或空中开敞式公共平台，建筑风貌与周边环境景观相协调，满足相应建筑层高、绿化种植、采光、安全等技术要求的改善型住宅项目。项目容积率不高于2.5并应符合规划管控要求。由开发建设单位提出申请，经市规委会专业技术委员会审议同意作为高品质新型住宅建筑的项目。
二、技术要求
（一）空中花园设计要求
1.空中花园应设置在建筑主体结构外，通高应不低于两个自然层高，至少两面（不小于空中花园周长的1/2）连续对外通透开敞、不封闭、无围护结构、外侧无立柱；
2.空中花园外挑尺寸不小于3.8米，不宜大于6米，投影面积宜为30㎡-50㎡，绿化覆土深度不低于0.5米，其绿化覆土面积不小于空中花园面积的40%；
3.空中花园应保证住宅“私密性”和“安全性”，绿化空间与同一栋楼相邻住房的窗户不宜形成通视。
（二）空中开敞式公共平台设计要求
1.空中开敞式公共平台通高应不低于两个自然层高，至少一面对外通透开敞、不封闭、无围护结构；
2.空中开敞式公共平台应连接不少于两户的住户并供本栋全体业主共享；
3.空中开敞式公共平台面积不小于所属两层总计容建筑面积的25%且不少于200㎡，其开敞面不宜小于其周长的1/4。
（三）建筑层高要求
为保障高品质新型住宅空间的舒适性，住宅的建筑层高不应小于3.0米，并不应大于3.6米。
（四）建筑凸窗设计要求
从减少视线干扰和避免凸（飘）窗改建引发邻里纠纷出发，高品质新型住宅居室的凸（飘）窗原则在一面外墙上设置，如需在两面外墙都设置凸（飘）窗或设置转角凸（飘）窗时，其总长度不超过居室两面外墙长度的四分之三；厨房、储藏间不得设置凸（飘）窗。凸（飘）窗外边线到建筑墙体外边线的距离不大于0.8米，且窗台面高出居室的地面不小于0.3米，并采用现浇结构，在报送建设工程设计方案审查时应附凸（飘）窗做法大样图。
（五）绿化种植要求
1.空中花园、空中开敞式公共平台的景观设计方案应符合相关规范要求，充分考虑本土气候对种植条件和植物根系对建筑结构的影响，种植植物品种应统一设计和施工，后期应有维护管理的保障措施。
2.植物在符合安全要求的前提下宜靠外立面配植。
3.空中花园、空中开敞式公共平台的绿化景观等内容应与主体工程同步设计、同步竣工、同步验收。
（六）采光要求
建筑日照应按国家相关建筑日照技术标准执行，建筑间距按空中花园外挑尺寸的二分之一进行计算；当外挑空中花园、空中开敞式公共平台临城市道路时，相应部分退让道路红线按外挑尺寸的二分之一进行计算且外挑边线退让道路红线不少于3米；对项目周边建筑的日照、建筑间距等应满足《清远市国土空间规划管理技术规定及计算规则》相关要求；消防和安全距离按相关规定执行。
（七）安全要求
1.开敞式空中花园类型住宅应做好预防高空坠物的措施，在建筑首层对应区域外围设置不少于1.5米的防护绿地，并避免通道设置在空中花园的对应下方区域。
2.高层开敞式空中花园及开敞式公共平台应结合南方的雷雨大风多发、春季梅雨潮湿等气候特点，配备相关预警安防设施。
除以上明确的具体事项外，其他均需满足规划条件和通用规范等相关技术标准及法律法规要求。
三、政策支持
（一）容积率
符合高品质新型住宅建筑技术要求的空中花园、空中开敞式公共平台的建筑面积不计入容积率。每户除一个空中花园外（复式住宅可设置两个空中花园除外），其他阳台不再认定为不受进深限制的主景观阳台且容积率计算执行《清远市国土空间规划管理技术规定及计算规则》的相关规定。高品质新型住宅不受每套住宅套内阳台面积不得超过套内建筑面积的25%（含25%）的比例限制。
在满足用地规划条件的基础上，为鼓励增加高品质新型住宅建筑项目的公共活动空间，由建设主体在建筑首层、地下室及半地下室新增配建的公共服务设施，其建筑面积不计入容积率。
（二）建筑密度和建筑面宽
建筑密度按首层建筑基底面积的标准进行计算；可结合户型实际适当放宽高层建筑面宽控制，滨水、临山和城市重点地段的高层建筑连续面宽不得大于70米，其他地段的高层建筑连续面宽不得大于80米。
四、实施保障
（一）部门分工
1.市自然资源局做好高品质新型住宅建筑的规划管理试点政策的拟定工作。
2.市住房城乡建设局应加强对施工图审查机构的监督管理，督促其对设计图纸的合理性、安全性开展审查，同时结合高品质新型住宅建筑的特点，对建筑节能、绿色建筑等专项进行审查，并加强对建筑工程质量监管。同时，负责制定高品质新型住宅建筑物业管理服务细则，加强对空中花园、空中开敞式公共平台等开敞式平台的管理和服务，明确开发建设单位建设责任及业主后期维护义务，明确告知业主严禁私自改变用途、违法违规封闭空中花园和空中开敞式公共平台，保障高品质新型住宅建筑正常运行。
3.市城市管理综合执法局负责对试点项目绿化设计的指导，负责制定绿化种植的负面清单和推荐目录。应在并联审批过程中，加强对试点项目的绿化专项内容审查，结合经济性、美观性和生态性等原则，合理确定绿化设计方案、施工图。同时，要强化执法监督和巡查，加强指导属地乡镇（街道）做好高品质新型住宅建筑试点项目违法违规建设查处工作，建立巡查、查处工作机制。
4.市住房城乡建设局、市自然资源局和市城市管理综合执法局要将试点项目空中花园、空中开敞式公共平台（含空中停车及绿化休闲平台）的绿化实施情况纳入建筑主体工程同步验收，确保项目绿化按绿化设计方案和施工图落实。
（二）主体责任
1.开发建设单位要将空中花园、空中开敞式公共平台（含空中停车及绿化休闲平台）用途及业主相关义务纳入房屋销售合同，明确业主后期管理和维护义务，并取得业主承诺，严禁业主私自改变用途，违法违规封闭空中花园和开敞式公共平台（含空中停车及绿化休闲平台）。
2.物业管理公司负责对空中花园、空中开敞式公共平台（含载车电梯、空中停车及绿化休闲平台）的巡查、管理和维护，发现问题及违法违规行为要及时向有关职能部门报告。
本实施方案自2025年5月1日起试行，试行期2年。试行期满前已纳入试点项目的均享受本实施方案的政策支持。本方案试行期间，如与国家和省出台的新政策、规定有冲突的，按国家和省的规定执行。
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