清自然资规字〔2021〕3号
高新区管委会，各县（市、区）人民政府，市直有关部门，各产业园区（含集聚地）：
为进一步加强工业用地要素保障，提高节约集约用地水平，推动工业经济高质量发展，根据市委市政府实施制造业高质量发展的决策部署以及国家有关法律法规和相关政策，结合我市实际，经市人民政府同意，现就有关要求通知如下：
一、严格把控工业项目准入
坚持底线思维，守牢安全、环保、效益三条底线，把好产业准入关。各地应并严格按照《清远市招商引资项目遴选评审办法（试行）》等相关规定，成立招商引资项目遴选评审小组，从产业政策、投资强度、产出效益、环境保护、建设规划等方面，严格审查工业项目准入要求，严格筛选符合我市产业定位和园区规划的优质项目，确保把有限的土地资源投入到最优质的工业项目中。坚决杜绝向淘汰落后、污染严重等禁止类工业项目供地。选定优质的工业项目后，须将产业类型、投资强度、产出效益、节能环保等指标和要求作为硬性指标纳入项目投资协议和土地出让（租赁）合同中，实行严格履约监管，对达不到约定要求的应建立项目和土地退出机制。
二、加强国土空间规划和用地指标保障
（一）落实工业用地空间规划。通过划定工业用地控制线，进一步明确产业园区布局和工业发展空间，引导市场预期，促进园区精准招商，产业链招商，实现产业集聚发展。
1.严格管控一级工业用地控制线。一是一级工业用地控制线为严格保护的工业用地范围线，在规划期内（至2035年）规划工业用地和以工业为主导方向的发展备用地禁止房地产及公寓式商品住宅项目开发。除因公共服务设施、市政和交通设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要，原则上不得作为其他非工业用途。二是线内工业用地实行总量控制，动态维护的机制。编制的国土空间规划及控制性详细规划在衔接协调基础上对控制线调整须遵循底线控制和等量置换原则，在保障线内工业用地总量的前提下，可对控制线及线内工业用地具体布局和边界进行调整优化。三是城市、县规划主管部门及镇各级人民政府在组织编制控制性详细规划时，在保障工业空间结构合理，工业用地集约高效，工业用地总量不减少的前提下，允许在各自管辖范围权限内对控制线间的工业用地进行调出调入，调整后的工业控制线及工业用地占比数据须报原编制机关进行动态更新。
2.强化保护二级工业用地控制线。一是二级工业用地控制线内规划的工业用地在近期内（至2025年）予以保护，除因公共服务设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外，原则上不得作为其他非工业用途。二是线内如确需开展以居住、商业为主导功能的三旧改造或相关用地性质变更工作，应符合相关规定，按调整程序调出工业控制线，并按照已批准的城市规划予以实施。三是鼓励将已有控制性详细规划中规划功能为商住用地，但近期不具备商住开发条件的用地转化为工业用途。对线内的现状工业用地，在符合环保等政策条件下鼓励和支持继续生产经营。
在统筹划定落实生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线的基础上，结合国土空间规划编制，优先利用县（市、区）批而未供、闲置和低效利用土地支持工业发展。
（二）建立新增工业用地保障机制。按照“存量缺口+新增量”的模式，框定我市新增工业用地总量规模。优先安排新产业发展用地。用地供应应按“先存量、后增量”的原则，对新产业发展快、用地集约且需求大的地区，可适度增加年度新增建设用地指标。原则上所有落地工业项目一律入园，新增工业用地优先向产业园区倾斜。各地年度土地利用计划指标、林地指标优先保障工业园区用地，对土地节约集约利用较好的省产业转移工业园按规定给予用地指标奖励。
三、实行差异化供应方式
（一）鼓励实行弹性年期出让。根据企业意愿，对有弹性用地出让需求的工业企业实行弹性年期出让供地。在不超过法定最高土地使用年限的前提下，可以灵活选择弹性出让年期。
（二）鼓励以租赁方式使用土地。租赁国有工业用地，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式；有条件的，必须采取招标拍卖挂牌方式。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的，租赁期限不得超过20年。依法租赁国有建设用地用于工业项目的，土地承租方可凭与自然资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。
（三）大力推进先租后让、租让结合方式使用土地。 1.先租后让。通过招标拍卖挂牌方式竞得土地，采取先租后让方式使用土地的，中标人或竞得人可与自然资源主管部门签订“2+3+N”的土地出让合同，明确约定2年基建租赁期、3年投产租赁期和N年出让期的土地价款、分期届满前验收评估要求等。租赁期届满前，受让方提出验收评估申请并经出让方验收评估达到合同约定要求的，受让方可凭验收评估合格证明办理下一期土地使用手续。未达到合同约定要求的，应采取限期整改方式进行处理，整改总期限不得超过1年。租赁期间土地使用权不得转让、转租或抵押。2.租让结合。通过招标拍卖挂牌方式取得土地使用权，采取租让结合方式使用土地的，厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等生产办公必需用地，可采取出让方式使用土地。露天堆场、露天操作场地、停车场用地及其他用地等生产配套设施用地，可采用租赁方式使用土地，单次租赁年限不得超过5年。
（四）探索工业项目“标准地”出让。一是建立区域评估制度。以各工业园区为实施范围，由属地政府全面组织对节能、地质灾害、压覆矿产资源、气候可行性、地震安全、水土保持、洪水影响、考古调查勘探等事项进行区域评估评审。二是明确使用“标准”。在完成区域评估的基础上，把每一块工业用地的产业类型、投资强度、产出效益、税收要求、单位能耗、单位排放、R&D经费支出与主营业务收入占比等基本指标予以明确，带着“标准”出让工业用地。
（五）严格控制工业用地改用途。原则上现状工业用地不得转变为非工业经营性用地。改变工业用途用于非工业经营性用途的，一律由市、县人民政府收回土地并重新公开供应（“三旧”改造用地除外）。2018年9月1日以后签订或核发的涉及非经营性用地或工业用地的国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书，必须有条款约定或明确改变土地用途为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地的，由有批准权的人民政府收回土地使用权后，重新公开供应。在工业用地土地使用权收回、转让或者变更为住宅以及商业、幼儿园、学校、医院、疗养院、养老院等用地的过程中，应落实《中华人民共和国土壤污染防治法》及《广东省实施 <中华人民共和国土壤污染防治法>办法》有关管理要求，依法开展土壤污染状况调查和风险评估。
四、降低工业项目用地成本
（一）实行差异化地价优惠政策。根据国家、省的有关规定，对省确定的优先发展且用地集约的工业项目（用地集约是指容积率和建筑系数超过工业控制指标的40%、投资强度超过10%），以及以农林牧渔产品初加工为主的工业项目，工业用地出让底价可按不低于全国工业用地最低价标准的70%执行。在不低于国家统一规定工业用地出让最低价标准的前提下，各地应按照不高于珠三角和粤北地区同类城市平均地价水平的要求，合理确定出让底价。
（二）鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，在工业用地仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不再增收土地价款差额。上述工业项目应符合投资强度、环境承载力、市政容量、交通容量等指标规定。
（三）鼓励降低工业用地取得成本。鼓励各地采取弹性年期出让和租赁等方式供应工业用地的，按照出让（租赁）年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数，确定供应底价，降低项目取得用地成本。
（四）建立园区工业用地补偿机制。各工业园区可按照统一配套、依法供应、统筹管理的原则，在符合规划的前提下，适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设，推动相关区域从单一生产功能向城市综合功能转型，并将商品零售、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等经营性用地的土地出让收益按有关规定完成政策性计提后，优先用于补偿工业园区建设及配套设施等投入，综合降低工业用地的取得成本。
支持各地按规定设立园区工业用地“反哺”基金，补贴园区工业用地出让亏损，反哺园区发展，激发园区发展内生动力；在用地补偿的基础上，具备条件的园区根据省赋予的一级财政管理权限，设立独立金库，形成园区“投入-产出-投入”的可持续循环发展机制。
五、支持工业项目盘活土地提高利用率
（一）积极推动“三旧”改造“工改工”。支持纳入“三旧”改造的旧厂房项目实施“工改工”改造，促进产业转型升级。政府实施城乡规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市、县自然资源主管部门审核并报同级人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。
（二）鼓励工业用地原址升级改造。一是鼓励企业在符合规划及安全标准、且不改变用途的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径，促进工业用地、仓储用地二次开发，从单一工业用地向特色园区和创新型产业功能混合开发转型，依法淘汰落后产能项目。二是在符合相关规划、安全和环保要求的前提下，鼓励现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构的方式，增加服务型制造业设施和经营场所；增加的建筑面积比例不超过原总建筑面积的15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。三是利用存量房产、土地资源兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经属地政府（管委会）批准，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期为5年。过渡期满及涉及转让需办理相关用地手续的，可按新用途、新权利类型、市场价以协议方式办理。
（三）鼓励标准厂房及科技企业孵化器建设。加强标准厂房建设的土地供应，对符合市级标准厂房奖补政策的项目，通过市财政专项资金、用地扶持等方式给予支持。对于利用新增工业用地开发建设的科技企业孵化器，可按一类工业用地性质供应土地，在不改变其服务用途的前提下，其载体房屋可按幢、层等不动产单元进行产权登记并出租或转让。
（四）加大低效和闲置工业用地盘活力度。健全节约集约用地长效机制，按照“属地负责、台帐管理、分类处置”原则开展批而未供土地、闲置土地和低效工业用地清理处置工作。严格按照我市闲置土地处置实施办法落实闲置土地的调查、认定、处置、利用、预防和监督等工作。充分挖掘存量工业用地资源，采取限期开发、转型升级、鼓励流转、重组共建、土地置换、协议收回、享受“三旧”改造优惠政策等措施逐步盘活利用低效工业用地。
（五）明确物业产权分割转让登记。允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。在符合规划、不改变用途的前提下，在工业用地、仓储用地上对工业厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间，可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦，严格遵守工业建筑和高层建筑的消防要求，容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦，除可进行变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记外，还可以按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记。
（六）加强园区整治和园区发展质量提升。结合环保督察、生态园区建设等要求，着力对老旧园区、村级工业园开展专项整治和质量提升行动，加大对污水处理、管网建设的监督检查力度，督促园区通过科学规划、征地拆迁、建设标准化厂房等措施节约集约使用土地，解决要素资源紧缺导致的发展受限问题，进一步促进园区提质增效。
六、加强工业用地全流程闭合管理
（一）严格执行“净地”出让规定。拟出让的土地须土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件。
（二）开展土地集约利用评价。参照国家统一部署开展的开发区土地集约利用评价工作，每年度开展产业转移工业园土地集约利用评价工作。各产业转移工业园扩区、调区和升级必须以最新一轮开发区土地集约利用评价结果作为依据，对未按要求参与最新一轮评价的产业转移工业园，对其扩区、调区和升级要求不予支持。
（三）明确工业项目监管责任。县级人民政府（管委会）作为土地管理和产业发展监管的责任主体，负责与中标人或竞得人签订产业发展承诺书等文件。按照“谁提出，谁监管”的原则，在土地出让成交后，由提出关联条件的部门要求土地竞得人提交项目用地产业发展承诺书，并对产业发展承诺书进行监督。制造业项目落户园区要在项目用地产业发展承诺书等文件中明确约定投资、产出、节约集约用地等事项，并将产业发展承诺书作为土地出让合同的附件；土地出让合同补充条款中应约定，未达到项目用地产业发展承诺书约定目标的，出让方可终止土地出让合同，返还剩余年期土地出让价款。
七、其他
（一）本通知中引用的国家、省、市有关政策和规范性文件在本通知施行期间有修改的，适用修改后的新规定。
（二）本文件自印发之日起施行，有效期至2025年12年31日。
清远市自然资源局 清远市工业和信息化局
