清自然资发〔2023〕42号
清远高新技术开发区管理委员会，清城区人民政府、清新区人民政府，市直有关单位：
经市人民政府同意，现将《关于清远市区历史用地明确土地使用条件的处理意见的通知》印发给你们，请遵照执行。执行中如有问题和建议，请径向市自然资源局反映。
清远市自然资源局
2023年11月14日
关于清远市区历史用地明确土地使用条件的处理意见
为进一步规范建设用地使用管理和规划许可等审批事项，妥善解决历史已出让、划拨土地因出让、划拨时没有规划条件或出让、划拨合同未附规划条件等情形，根据相关法律法规、政策规定，结合我市实际情况，现就历史用地完善用地手续提出以下处理意见。
一、适用范围
本处理意见适用于清城区、清新区行政辖区范围内，在2010年前（含2010年）已出让、划拨取得国有建设用地使用权的历史用地(“已建成用地”符合“清自然资登记发〔2019〕1号”办理要求的，按该文件办理），土地证载用途包括综合用地、商住用地、混合住宅用地、住宅用地、单一住宅用地、商业用地、科教用地、工业用地、旅游用地、实业用地等。主要包括以下情形：
（一）无土地出让、划拨合同的。
（二）有土地出让、划拨合同但规划条件未纳入出让、划拨合同的。
（三）无出让、划拨合同或有出让、划拨合同但规划条件未纳入出让、划拨合同，只将规划条件纳入转让时土地估价报告书的。
（四）规划条件已纳入出让、划拨合同，规划条件有可兼容用地性质但未明确兼容比例的。
二、处理办法
历史用地按以下意见确定原土地使用条件，完善不动产登记：
（一）土地用途的确定
1.经核查其历史档案，档案中明确土地用途的，可按历史档案的土地用途确定。
2.无法确定具体土地用途的，尊重历史因素，分类确定如下：
（1）证载用途为综合用地、商住用地、混合住宅用地、实业用地的土地，规划用地性质统一确定为居住用地兼容商业用地，土地用途统一确定为城镇住宅用地兼容批发市场用地、零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、其他商服用地。
（2）证载用途为住宅用地、单一住宅用地的土地，规划用地性质统一确定为居住用地，土地用途统一确定为城镇住宅用地。
（3）证载用途为商业用地的土地，规划用地性质统一确定为商业服务业设施用地，土地用途统一确定为批发市场用地、零售商业用地兼容商务金融用地、餐饮用地、旅馆用地、其他商服用地。
（4）证载用途为旅游用地的土地，规划用地性质统一确定为其他建设用地，土地用途统一确定为风景名胜设施用地或公园与绿地（或相应地类）。
（5）证载用途为科教用地视项目类型情况确定为教育用地或科研用地。
（二）容积率的确定
1.出让、划拨前已有原规划部门批准的修建性详细规划的历史用地，或原规划部门已根据早期批准的修建性详细规划核发了建筑设计要点（或规划条件）的历史用地，该类历史用地容积率可按批准的修建性详细规划确定。
2.已经市政府或规委会确定基准容积率的项目，原土地价值的容积率按市政府或规委会相关意见执行。
3.出让、划拨前已核发用地红线或已签订《清远市城市国有土地开发建设合同》约定规划设计要点，明确容积率为1.8-2.2区间的项目，原土地价值的容积率按2.2确定。
4.上述三种情形之外，早期供应的历史用地在办理相关业务需界定原土地价值的容积率时，参照2002年公布实施的《清远市市区基准地价》中各土地用途对应的基准容积率进行确定，具体如下：商业服务业用地为1.0；科研教育用地为1.0；旅游用地为1.0；工业用地为1.0；居住用地（含证载用途为综合用地、混合住宅用地、商住用地、单一住宅、实业用地）：（1)若土地现行规划条件中容积率＜2.0的，则原土地价值的容积率按现行规划条件的容积率确定；（2）若土地现行规划条件的容积率≥2.0的，则原土地价值的容积率为2.0。
（三）兼容比例的确定
1.出让、划拨前已有原规划部门批准的修建性详细规划的历史用地，或原规划部门已根据早期批准的修建性详细规划核发了建筑设计要点（或规划条件）的历史用地，该类历史用地原土地价值的兼容比例可按原规划部门批准的修建性详细规划确定。
2.土地用途为商住用地、综合用地、混合住宅用地的历史用地，未明确住宅和商业比例的，根据以下情形确定其原土地价值的商业服务业兼容比例：（1）若土地现行规划条件中商业服务业计容建筑面积占总计容建筑面积≤10%的，则其原土地价值的兼容比例按现行规划条件中的兼容比例确定；（2）若土地现行规划条件中商业服务业计容建筑面积占总计容建筑面积＞10%的，则地块原土地价值的兼容比例按照住宅计容建筑面积占总计容建筑面积≥90%、商业服务业≤10%确定。
（四）土地使用年期的确定
1.上述土地的具体土地用途明确后，其使用年期为其剩余年期，即明确具体土地用途后的使用权终止期日与其原用地使用权终止期日一致，但剩余年期超过具体用途法定最高年限的，按最高年限确定。
2.对涉及多宗土地联合开发项目终止期日不一致的，按其国有土地使用证或不动产权证中证载最短年限的为准。对土地使用权人要求按证载最长年限或用途法定最高年限确定的，按改变土地使用条件经评估补缴地价款后，可按最长年限或用途法定最高年限予以确定终止日期，但不得高于法定最高年限。
三、其他
（一）建设单位应根据核发的规划条件，向自然资源局完善用地手续，将规划条件重新纳入出让、划拨合同或签订补充协议。建设单位可同步办理建设工程设计方案审查。
建设项目须完善用地手续后方可办理建设工程规划许可证核发。
（二）历史用地在完善相关用地手续过程中，应以本意见为准确定此类用地的土地用途、兼容比例、容积率等原土地使用条件。因土地使用条件变化导致土地价值增加的，按相关规定缴纳土地出让金。早期经批准为商住用地、综合用地、混合住宅用地，但经核实未缴交变更土地出让金价款的，须先缴清出让金价款，方可按本处理意见参照商住用地、综合用地、混合住宅用地办理相关手续。
（三）土地置换、协议出让时已将规划条件纳入土地估价报告书、合同或批准文件，以当时出让的规划条件作为原土地价值的评估依据。
（四）由原高新扶贫开发区（现高新区管委会）或镇政府（街道办）与项目单位签订了转让合同或转让协议并办理不动产权证的,或国有企业、集体企业、公有制经济占主导地位的公司、企业经公开招拍挂方式转让的土地，转让时有评估报告，以评估报告设定的规划条件作为原土地价值的评估依据。
（五）若土地证载用途为综合用地、混合住宅用地、商住用地、单一住宅的，对照上述条文确定此类用地的土地用途、兼容比例、容积率规划指标等原土地使用条件和现行规划条件一致的，可申请自然资源局以批复形式明确土地用途，无需办理改变土地使用条件业务。
（六）已核发房屋产权证的独栋单体楼，其已核发国土证土地出让时无规划指标的，土地容积率、计容建筑面积指标按其已核发房屋产权证的认定。
（七）农村集体留用地（包括由村集体成立的100%持股的独资企业，已转让给个人或其他公司的除外），证载用途为综合类或实业用地的，以最新核发的规划条件为依据明确其土地用途、兼容比例及容积率等使用条件，以批复形式载明规划条件完善用地手续。
（八）现行规划条件用地性质为二类居住用地或二类居住用地兼容商业用地，未明确商业服务业兼容比例的，现行规划条件的商业服务业兼容比例按≤5%确定，无需重新核发规划条件。
（九）针对早期经批准由工业用地变更为综合用地且已缴清改变土地用途出让金价款；或经核查历史档案，土地出让时按非工业用地(综合用地）标准收取了土地出让金，已核发工业用途房产证的综合用地，在缴清土地出让金价款的前提下，该类用地可按本处理意见的商住用地、综合用地、混合住宅用地办理相关手续。
（十）对在本处理意见印发实施前已受理的项目，已出具评估报告的可不再重新委托评估；如选择按本处理意见办理的，申请退件再受理。
（十一）对不属于上述情形的其他历史用地有异议的，
单独以个案的形式报市建设用地审批（审核）委员会审议。
（十二）本处理意见自印发之日起实施，有效期三年。本市区在此前颁布的有关规定与本处理意见不一致的，以本处理意见为准。
清远市自然资源局
2023年11月14日
