对《清远市城市规划区建设用地容积率管理办法》几个问题的解读
清远市城乡规划局党组书记、局长朱磊
为规范国有建设用地容积率调整行为，保障城乡规划管理的顺利实施，维护房地产市场的正常秩序，市政府印发了《清远市城市规划区建设用地容积率管理办法》（以下简称《新办法》），针对社会各界人士对我市城市规划区建设用地容积率管理问题的关注，现就该《新办法》的几个问题作解读：
一、 制定《新办法》的必要性
根据《中共清远市委办公室印发<关于落实省委第十巡视组反馈意见整改工作方案>的通知》精神，为规范我市国有建设用地容积率调整行为，建立长效机制，保障城乡规划管理的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、住建部《建设用地容积率管理办法》等法律法规和规章，我局牵头对2010年4月2日市政府印发的《清远市城市规划区经营性用地超容积率管理暂行办法》（试行，以下简称《原办法》）进行了修订，修订后的《新办法》严格规定了容积率调整的前置条件，进一步完善了出让或划拨土地容积率调整程序，规范了容积率调整的行为，维护了城乡规划的严肃性。
二、 《新办法》制定的过程
《新办法》于2015年11月16日起在我局网站向社会公开征求意见，同时分别发函向市住建局、市国土局等14个单位征求意见，共提出24条意见，其中没修改意见3条，有修改意见21条，已采纳18条，不采纳3条。《新办法》于2015年12月4日经我局法规科合法性审查；2015年12月16日经我局班子会议讨论通过；2015年12月25日通过市法制局合法性审查；2016年4月27日市人民政府审议通过；2016年5月30日清远市人民政府办公室关于印发《新办法》的通知；2016年6月1日起在我局及市政府网站公布。
三、 《新办法》的基本框架和主要内容
《清远市城市规划区建设用地容积率管理办法》主要从以下几方面进行了修订。
1、严格规定了容积率调整的前置条件。《原办法》对“在出让范围内增加广场等城市公共空间，或者增建中小学校、幼儿园、医院等公共配套设施以及市政公用设施等，并符合周围整体环境要求的”、“增加用地范围内小区绿地，改善小区环境的”、“原建设限制条件现在发生重大变化的，包括规划道路调整、高压线走廊取消等”均允许增加容积率。《新办法》第九条提出，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合“因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化的”、“因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要，导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的”、“法律、法规规定的其他条件”等四种情形方可调整。
2、严格规定了容积率调整的程序。《新办法》第十条、第十一条对建设用地容积率调整的情形、对拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的调整程序、对拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的调整程序都作了严格规定。《新办法》对容积率可调整的情形规定的更加严格，对拟调整容积率的程序作了严格限制。
3、为节约集约利用土地，对工业用地、市政设施用地、非经营性的公共设施用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率而增加容积率的，原则上不再补缴土地出让价款。
4、明确以市场评估价核定增容须补缴的土地出让金。《原办法》中，应补交的土地出让金差价=超容面积×楼面地价；《新办法》第八条明确：提高容积率的，应以批准变更时日为土地评估基准日，即按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。补缴土地出让价款后方可办理后续的规划审批手续。
2016年6月1日
