林英营
（2019年7月30日）
一问：《实施细则》制定的背景是什么？
答：为做好我市“三旧”改造工作，2010年6月以来，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）等文件精神，市政府陆续下发了《印发<关于清远市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施意见>的通知》（清府办〔2010〕40号）、《印发<清远市区实施“三旧”改造促进节约集约用地若干配套政策>的通知》（清府办〔2010〕41号）、《印发清远市区“三旧”改造实施办法和配套政策的补充意见（试行）的通知》（清府办〔2011〕57号）等“三旧”改造政策文件，其中,《印发清远市区“三旧”改造实施办法和配套政策的补充意见（试行）的通知》（清府办〔2011〕57号）文件试行期已满,省的政策也在不断完善，需出台新的政策文件继续规范和推动“三旧”改造工作。2015年初，市“三旧”办牵头着手启动《清远市辖区“三旧”改造实施细则》拟订工作。
二问：《实施细则》制定的过程是怎么样的过程？
答：根据市政府有关指示精神，为进一步加快我市“三旧”改造工作，盘活存量土地资源，深入推进节约集约用地，切实推动新型城镇化和产业化转型升级。2017年，我局在《清远市辖区“三旧”改造实施细则》（审议稿）基础上，根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等政策文件，参考借鉴了广州、湛江、中山等市的做法，结合我市“三旧”改造工作的实际情况和其他地区的“三旧”改造政策，重新修改完善制订形成《实施细则》。
该《实施细则》属于规范性文件，按相关规定程序，已征求了相关部门意见，通过网站进行了公开征求意见，市领导主持召开研讨会，征求市自然资源局法制科室意见，并提请了市司法局进行合法性审查，且根据合法性审查反馈的意见进行了修改完善；同时，由于该《实施细则》属于重大行政决策，也提交了局班子会议、市政府常务会议、市委常委会会议研究审定后颁布实施。
三问：《实施细则》的主要内容是什么？
《实施细则》总共11章31条，主要内容是：
第一章总则，含第一条至二条，主要讲“三旧”改造的总则规定，包含适用范围、机构设置及职能；
第二章标图建库，含第三条至四条，主要讲“三旧”改造标图建库标准及调整；
第三章“三旧”改造规划和年度实施计划编制与审批，含第五条至六条，主要讲“三旧”改造专项的编制与审批、年度实施计划的编制和审批；
第四章“三旧”改造模式，含第七条至九条，主要讲“旧城镇”、“旧村庄”、“旧厂房”改造开发模式；
第五章“三旧”改造方案编制和项目审批，含第十条至十四条，主要讲“三旧”项目改造方案编制主体及基本内容、规划论证、“三旧”改造方案和项目审批；
第六章“三旧”用地审批，含第十五条，主要讲完善历史用地手续、“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地报批方式；
第七章土地及房屋的征收、补偿、安置及纠纷处理，含第十六条至十八条，主要讲征收工作的监管、土地及房屋的征收补偿和安置标准、征收纠纷处理；
第八章土地出让，含第十九条至二十二条，主要讲土地出让方式、公益用地移交；
第九章鼓励措施，含第二十三条至二十五条，主要讲公建配套项目鼓励措施、土地出让金鼓励措施、分割核发不动产权证、拓宽融资渠道；
第十章政府监管制度，含第二十六条至二十八条，主要讲“三旧”项目监管协议制度、资金监管制度、退出机制；
第十一章附则，含第二十九条至三十一条，主要讲附则的一些规定。
四问：“三旧”改造范围包括哪些？
答：“三旧”改造是指旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造。下列建设用地都可列入“三旧”改造范围：
1.因城市规划调整需“退二进三”产业用地；
2.城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
3.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；
4.不符合安全生产和环保要求的厂房用地；
5.布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；
6.国家和省的政策规定可以实施改造的其他旧城镇、旧村庄、旧厂房用地。
五问：“三旧”改造项目主体有哪些？
答：“三旧”改造按不同情况，以不同的方式确定改造主体：
旧城镇改造，旧城镇原则上实行成片连片改造，改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，可由该单一主体申请实施改造。涉及国有资产处置的，按国有资产处置程序办理。旧城镇改造项目在实际中存在诸多的权属人、土地权属归宗较难的，原则上由政府统一组织实施改造。
旧村庄改造，可选择自行改造、引入市场主体合作改造或由政府统一组织实施改造等模式进行改造。
旧厂房改造，符合相关规划的，原土地权利人可自行实施改造或由政府统一组织实施改造。
六问：旧村庄改造是否须经村民及国有土地权利人同意？
答：涉及旧村庄改造的，须经相关权利人表决同意。应当坚持村民自治原则，对所涉及的重大事项按规定进行表决。具体应当达到以下条件：（1）按《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，经村民会议或村民代表会议讨论决定实施旧村庄改造；（2）如改造项目内存在国有土地权利人的，也应当取得国有土地权利人的同意。
七问：“三旧”改造土地出让方式有哪些？
答：涉及“三旧”改造的供地，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让。
八问：由政府组织实施的“三旧”改造项目，对原权利人有什么鼓励政策？
答：“三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。
九问：“三旧”改造项目如何补缴地价？
答：1.旧城镇由单一主体实施改造项目，通过公开方式选取评估机构评估土地市场价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价的20%收取。
2.旧城镇由政府通过招标等公开方式确定改造主体（土地使用人）的，土地出让金起始价按不低于新用途评估土地市场价的20%确定。
3.自行改造（包括合作改造）旧村庄项目，通过公开选定评估机构评估土地市场价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格的20%收取。
4.旧村庄由政府通过招标等公开方式确定改造主体（土地使用人）的，土地出让金起始价按不低于新用途评估土地市场价的20%确定。
5.自行改造旧厂房项目，属于“工改工”类型的，完善土地征收等有关用地手续后，协议出让的土地出让金按评估市场价格的40%收取。对于现有工业用地改造后不改变用途，只提高容积率、提高利用率的，不须补缴土地出让金。
6.有合法出让手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，通过公开选定评估机构评估。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估市场价的差价收取。
7.有合法划拨手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，通过公开选定评估机构评估土地市场价格和原用途评估划拨权益价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估划拨权益价的差价收取。
8.无合法用地手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，完善有关用地手续后，通过公开选定评估机构评估土地市场价格和原用途评估划拨权益价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估划拨权益价的差价收取。
十问：旧村庄改造成本包含哪些？
答：旧村庄改造成本包含前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用、拆迁奖励、不可预见费、补缴出让金等相关费用。
十一问：如何对“三旧”改造项目进行监管？
答：“三旧”改造项目实施进行动态监管。“三旧”项目应当在改造方案正式获批之日起的三个月内，由区政府与改造主体签订监管协议。具体监管措施由区政府制定后报市“三旧”办备案。重点监管实施改造进度、改造方案、无偿移交公益性用地，落实改造范围内配套建设义务、补偿安置义务等方面。
“旧城镇”、“旧村庄”项目改造主体在签订土地使用权出让合同前，由改造主体到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户，足额存入复建安置资金，监管账户内资金由改造主体、“三旧”改造主管部门和监管账户开户银行三者共同监管，确保专款专用；也可以在签订土地使用权出让合同之前由改造主体向“三旧”改造主管部门提供专项监管保证资金的银行保函，银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函，由“三旧”改造主管部门监管。
十二问：“三旧”改造项目有何退出机制？
答:“三旧”项目原则上不得转让（包括股权转让）。如果“三旧”项目在完成拆迁补偿以及安置等事项，由改造主体提出申请，经过镇（街道）确认，区政府审定，并上报市“三旧”办备案后，则允许项目转让。在批复规定期限内，没有实施拆迁和动工改造的项目，可申请退出，经区政府审核，并报市“三旧”改造工作领导小组批准后，可以退出。并可向区政府申请退回项目监管资金（不计利息）。
列入“三旧”年度实施计划的项目2年内有效，2年内未实施的，取消该项目。“三旧”改造项目经省、市政府批复并签订国有土地出让合同后，项目改造主体1年内未动工建设的，或提出延期申请动工建设未获批准的项目，区政府发函催促，仍然不按规定落实的，报市政府批准后，取消“三旧”项目改造主体资格。被取消“三旧”项目改造主体资格的，5年内不得再申请参与我市市辖区的“三旧”改造。
