一、制定背景
《清远市人民政府办公室关于印发清远市市辖区“三旧”改造实施细则的通知》（清府办函〔2019〕111号）于2019年6月印发，有效期5年，至2024年6月14日到期。根据评估结论，该《细则》施行以来对于我市市辖区推动“三旧”改造工作有良好的指导作用，对“三旧”改造标图建库条件、项目改造模式、“三旧”改造涉及的土地出让方式、土地出让金补缴标准、公益性用地移交以及项目监管等提出了原则性指导意见。但随着“三旧”改造工作的不断深入，该《细则》所依据的上位政策法规存在更新情况，以及“三旧”改造项目涉及的用地、规划管控流程及要求需进一步明确，因此原《细则》的内容需重新制定以适应上位政策法规更新和“三旧”改造实际操作的要求。
二、制定依据
本《细则》制定的主要依据：《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）、《广东省自然资源厅关于印发〈广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）〉的通知》（粤自然资函〔2021〕935号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件》（包括《广州市旧村庄改造实施细则》《广州市旧厂房改造实施细则》《广州市旧城镇改造实施细则》）、《湛江市人民政府关于印发湛江市城市更新（“三旧”改造）管理暂行办法的通知》（湛府规〔2021〕5号）、《中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）》等法律法规规章和相关政策。
三、适用范围
本细则适用范围为市辖区,是指清城区(含高新区)、清新区行政辖区，各县（市）参照执行。
四、本《细则》的制订过程
为规范指导我市“三旧”改造工作，盘活存量土地资源，深入推进节约集约用地，切实推动新型城镇化和产业化转型升级。在原《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》基础上，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）、《广东省自然资源厅关于印发〈广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）〉的通知》（粤自然资函〔2021〕935号）等政策文件，参考借鉴了广州、湛江、中山等市的做法，结合以往“三旧”改造项目工作推进中涉及的堵点难点问题，制定形成《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》。
本《细则》已征求了相关部门意见，通过网站进行了公开征求意见，并提请了市司法局进行合法性审查以及市市场监督管理局进行公平竞争审查，且根据合法性审查反馈的意见进行了修改完善；同时，提请市“三旧”改造工作领导小组会议和市政府常务会议审议，并审议通过。
综上所述，本《细则》符合规范性文件的制定程序，符合上级有关政策文件的规定。
五、主要内容
本细则总共十一章三十二条，第一章总则，含第一条至第二条，主要内容为“三旧”政策适用范围、机构设置及职能；第二章标图建库，含第三条至第四条，主要内容为纳入标图建库的条件和申请入库的办理流程；第三章“三旧”改造规划和年度实施计划编制与审批，含第五条至第六条，主要内容为专项规划和年度计划的编制内容及审批机关；第四章“三旧”改造模式，含第七条至第九条，主要内容为旧城镇、旧厂房、旧村庄改造可自行改造（合作改造）以及政府主导实施改造；第五章“三旧”改造方案编制和项目审批，含第十条至第十四条，主要内容为改造方案编制内容、涉及的规划调整程序以及改造方案批准后的调整、延期的情形；第六章“三旧”用地审批，含第十五条至第十六条，主要内容为“三旧”涉及的主体图斑地块、“三地”、“其他用地”报批以及涉及违法用地处罚标准；第七章土地及房屋的征收、补偿、安置及纠纷处理，含第十七条至第十九条，主要内容为“三旧”项目涉及房屋征收、补偿标准以及征收纠纷处理；第八章土地出让，含第二十条至第二十三条，主要内容为“三旧”改造项目土地出让方式；第九章鼓励措施，含第二十四条至第二十六条，主要内容为“三旧”项目土地出让金优惠以及分割发证、拓宽融资渠道等鼓励政策；第十章政府监管制度，含第二十七条至第二十九条，主要内容为项目监管、“三旧”改造资金监管以及项目退出机制；第十一章附则，含第三十条至第三十二条，主要内容为附则的规定。
本细则与《清远市人民政府办公室关于印发清远市市辖区“三旧”改造实施细则的通知》（清府办函〔2019〕111号）相比较，主要修订内容如下：
（一）增加了纳入标图建库图斑的特殊情形以及审核的的具体流程。具体为：土地原权利人或其他市场主体拟实施改造的地块，原权利人（土地所有权人、使用权人或者实际用地人）或其委托的市场主体需向县级以上自然资源主管部门提出入库申请。对于符合标图建库条件，改造条件成熟、改造需求迫切的地块，特别是贫困村改造用地，可将标图建库、年度计划、项目改造方案以及完善用地手续材料一并上报审批。同时，简化了审批流程，缩短了审批时间。
（二）增加了改造方案的主要内容以及改造方案征求意见时相关单位的审查要点。具体为：“三旧”改造项目在征集改造意愿的基础上，由县级以上自然资源主管部门组织编制改造方案，原权利人、改造主体等相关主体可参与改造方案编制工作。改造方案基本内容包含改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监督。其中“工改工”项目需提供项目改造的总平面方案示意图，明确拟拆除、新建建筑情况。涉及不可移动文物的,应按照文物保护相关法律法规执行。不可移动文物不得拆除,应按原状修复。涉及不可移动文物保护范围和建设控制地带的建设工程应按照相关法律法规完成报批手续后方可实施。
（三）明确了“三旧”改造项目因成本效益难以平衡需要调规的具体流程。具体为：改造项目所在区级人民政府（含高新区管委会）负责改造成本核算工作，经审核后确因效益无法平衡的，根据《清远市控制性详细规划管理办法》申请规划调整及组织开展编制工作。开展规划调整编制工作前，规划调整方案编制主体需根据《清远市控制性详细规划管理办法》第十三条、第十四条开展必要性论证、启动规划调整等工作。市自然资源主管部门根据《清远市控制性详细规划管理办法》开展单元（社区）功能与空间布局、居住人口规模、公益性用地、建设容量、重点地段城市设计等控制内容审查，并按程序报市政府批复。
（四）增加改造方案批复后需要调整、延期的情形，以及明确改造方案调整及延期的审批机关。具体为：已批准的方案，因改造范围调整或用地规划条件改变调整改造方案的可按照程序报市人民政府批准。
项目改造方案调整涉及拆迁补偿安置等直接与村民利益相关内容的，应当经农村集体经济组织成员大会或者成员代表会议表决通过后，按照程序报批。
对于市场主导的拆除重建类改造项目，市场主体已征得规定比例的原权利主体同意，但项目仍难以推进，或因规划调整、土地整合等，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。市县级人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。
改造方案的延期。改造项目因政策调整、规划调整或不可抗力未能在改造方案批复的有效期内办理供地手续，确需延长有效期的，由项目方在批复有效期结束前6个月按程序向区“三旧”改造主管部门申请，按程序报市人民政府批准。原则上延长有效期限为1年。
在批复规定期限内，没有实施拆迁和动工改造的项目，可申请退出。由改造主体向区“三旧”改造主管部门申请，报经所在区级人民政府（含高新区管委会）审核同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准后退出。并向项目所在的区级人民政府（含高新区管委会）申请退回项目保证金（不计利息）。
（五）明确“三旧”改造用地完善土地征收手续的涉及违法用地处罚标准问题。具体为：用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，符合国土空间规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实补偿，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理后，直接按照土地现状办理征收手续。用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的,符合国土空间规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实补偿，按照1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理后，直接按照土地现状办理征收手续。
（六）增加公服改造的模式。具体为：其中公服改商住用途的项目由政府收储。
六、咨询方式
对本《细则》有疑问的市民，可向清远市自然资源局联系。联系地址：清远市清城区人民二路行政服务中心十二楼审批科二室；联系电话：0763-3369337；邮箱：qysjxz@163.com。
