清远市住房和城乡建设局关于市政协七届会议第20210282号提案答复的函

来源:市住房和城乡建设管理局访问量:-发布时间:2021-07-14


清城工作组:

你们提出的《加快建立物业管理机制和体系,促进社区文明和谐建设的建议》20210282)收悉市住房城乡建设局结合市自然资源局、市公安局、市城市管理综合执法局的会办意见,现答复如下:

一、加强对物业管理的立法工作

市住房城乡建设局按照市人大立法计划的要求,完成了《清远市住宅小区物业管理条例》起草工作。按照立法程序,市住房城乡建设局已完成了《清远市住宅小区物业管理条例(征求意见稿)》,并于202099日报送市政府审核;1013日市司法局已完成法律审查工作,116日市政府七届68次常务会议审议通过了《清远市住宅小区物业管理条例(草案)》,以市政府名义提交市人大常委会审议;1229日市七届人大常务委员会第四十四次会议第一次审议通过了该条例(草案)。市人大常委会对该条例进行修改后,在2021623开始公开征求《清远市住宅小区物业管理条例(草案修改稿)》(以下简称“《条例(草案修改稿)》”)的修改意见,计划今年8月份通过第二次审议,10月份通过第三次审议,然后报送省人大审核,争取今年年底正式出台。《条例(草案修改稿)》根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》广东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和规章制度,参考了北京市、上海市、重庆市、广州、深圳、佛山、中山等省、市的经验制定。《条例(草案修改稿)》九十三,分别为总则物业管理区域业主和业主组织物业服务、物业的管理与使用维护、监督管理、法律责任及附则。该条例符合清远市的实际,条款细致全面操作性强。随着该条例的出台,将进一步规范物业管理活动中业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业、各职能部门及相关单位的行为,促进我市物业管理行业健康、有序发展。

二、明确各职能部门在物业管理中的工作职责,防止相关职能部门推诿管理责任。

住宅小区是社的重要组成部分,既有业主、建设单位、物业服务企业之间的关系,也有相关政府部门对业主、建设单位、物业服务企业监督管理的关系。但部分职能部门把物业管理区域视为“法外之地”,认为物业管理区域内的违法违规问题应该由物业服务企业去管理,对物业管理区域内的违法违规问题查处不力,导致住宅小区内业主违法违规的行为没有得到及时查处。因此,要进一步强化政府相关职能部门和街道办事处、镇人民政府、居民委员会的指导和监督职责,有效解决管理中缺位、越位、不到位等问题。《条例(草案修改稿)》的第五条【市住房和城乡建设行政主管部门职责】、第六条【县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门职责】 规定了市、县(市、区)住建部门在物业管理中的工作职责,第八条【街道办事处、乡镇人民政府职责】、第九条【居民委员会或村民委员会的职责】规定了街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会或村民委员会在物业管理中的工作职责,第七条【其他主要行政管理部门职责和分工】规定了发展和改革部门会、市场监管部门、自然资源部门、城市管理行政执法部门、公安部门、生态环境部门、消防救援部门、卫生健康部门、民政部门、供水和排水主管部门、司法部门在物业管理中的工作职责。明确各职能部门在物业管理中的工作职责,目的就是防止各职能部门和相关单位推诿责任,让投诉的企业和业主“投诉有门”,方便人大和纪检监察部门对失职、不作为的职能部门和相关单位进行监督和问责。

三、加强对物业管理行业的监管

(一)加强对物业服务企业的行业管理。

1.在国务院于20183月取消了物业企业资质管理的情况下,为了加强事中事后监管,《条例(草案修改稿)》八十一条【信用信息平台和建立诚信档案】第八十二条【信用信息档案的载入、用途和分类监管】规定了住建部门对物业服务企业实施信用管理制度,对企业有不良行为可以进行诚信扣分,对企业优秀守信可以进行诚信加分,对信用等级最低级的企业可以暂停其承接新的物业服务项目,第九十条【拒绝建立诚信档案的处理措施规定了对物业服务企业拒绝建立诚信档案的处理措施

2.《条例(草案修改稿)》条【物业服务人的职责】详细规定了物业服务企业的职责第八十三条【物业服务人禁止的行为】规定了物业服务企业禁止16的行为八十八条【物业服务人的法律责任】规定了物业服务企业违反本条例应当承担的法律责任(处罚条款)这些法律责任(处罚条款)是在《物业管理条例》《广东省物业管理条例》规定的法律责任(处罚条款)以外新增的,能更全面地约束、规范物业服务企业的行为,保护业主的合法权益,有利于督促物业服务企业更好地服务于业主与社会

(二)大力整治物业管理领域涉黑涉恶涉乱突出问题。

市住房城乡建设局根据省住建厅的统一部署,在2019年、2020年都开展了对全市住建领域扫黑除恶专项斗争2020年行业专项整治工作,其中就包括整治物业管理领域涉黑涉恶涉乱突出问题。整治范围包括物业服务企业和业主委员会,整治重点是:1)实施聚众斗殴、寻衅滋事、故意伤害、殴打等暴力方式和非法手段扰乱业主委员会选举秩序和正常工作,阻碍物业服务企业正常交接和运作;(2)实施言语威胁、勾结不法人员滋扰业主等软暴力手段垄断小区物业停车场、商铺经营;(3)实施停水、停电、阻止业主回家等不法手段,侵害业主合法权益,勾结不法人员并为其提供保护伞,强揽小区装修、垃圾清运生意;(4)擅自利用属于业主共用的道路、绿地或其它场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,并非法占有相关收益,挪用物业维修资金。各县(市、区)住建局将开展专项整治工作中发现的物业管理领域涉黑涉恶线索及时移交当地公安部门。今年5月,清城区人民检察院依法对清远市清城区敏捷水岸生活物业管理有限公司工作人员被告人刘荣坤、陶盛宇、胡兵、陈木杜等4人以非国家工作人员受贿罪提起公诉。这4人利用自己是小区物业经理和保安的身份,非法收受、索取他人财物,收受业主金钱后就允许业主运送违法建设的筑材料进入小区,否则就禁止进入,从而收取了巨额的钱财。市住房城乡建设局及各县(市、区)住建局将继续整治物业管理领域涉黑涉恶涉乱突出问题,并以上述案例教育业主,鼓励业主遇到这种涉黑涉恶的“黑物业”,要及时收集证据,及时向公安部门举报,让“黑物业”落入法网。

(三)充分发挥业主和业主委员会对物业服务企业的监督。

业主是房屋所有权人,是物业管理的权利和责任主体,业主大会是业主的决策机制,业主委员会是业主大会的执行机构,充分发挥业主大会和业主委员会的作用是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度,要加强对组建业主大会和业主委员会的指导,街道办事处(乡镇人民政府)要按照《物业管理条例》《广东省物业管理条例》的规定,进入小区组织业主召开业主大会会议,选举业主委员会。二是要强化业主的权利意识和自治意识,充分发挥业主大会和业主委员会的作用,广大业主要充分行使对业主委员会和物业服务企业的监督权。要通过规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,依法维护自身合法权益。《条例(草案修改稿)》第三十五条业主委员会的职责就规定了业主委员会八方面的职责,只要业主委员会委员们尽职尽责,就能充分发挥业主和业主委员会对物业服务企业的监督作用。

针对业主委员会难以组建的问题,借鉴北京市、南京重庆市、广州市、深圳市、珠海等城市的立法经验,《条例(草案修改稿)》第三章第规定物业管理委员会制度,主要内容有:

一是对无法成立业主大会和选出业主委员会的小区,街道办事处、乡镇人民政府牵头组织成立物业管理委员会,代行业主委员会职责组织业主共同决定物业管理事项物业管理委员会由社区居民委员会或村民委员会组织社区居民委员会或村民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成。物业管理委员会中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府推荐产生

二是对于不具备成立业主大会条件或者未成立业主大会的住宅小区,物业管理委员会还可以起到牵头与物业服务企业协调物业管理工作,在紧急情况下组织业主共同决定物业管理重要事务的作用。物业管理委员会是业主大会议事制度缺位时的及时补位。

(四)建立物业管理联席会议制度协调处理住宅小区复杂问题。

由于住宅小区内的业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业之间的矛盾错综复杂,住宅小区内的违法违规问题涉及多个职能部门和相关单位。因此,《条例(草案修改稿)》的第八条【街道办事处、乡镇人民政府职责】、第十一条【物业管理联席会议制度】参考了其他省市“政府吹哨,部门报到”的成功经验,规定街道办事处、镇人民政府一项工作职责是“组织召开物业管理联席会议”。街道办事处、镇人民政府设立物业管理联席会议,由县(市、区)住建、城市管理和综合执法、自然资源、生态环境、公安派出所、司法所、应急办、信访、居(村)民委员会、社区工作站等相关部门和建设单位代表、物业服务企业代表、业主委员会等相关人员组成。联席会议主要协调处理辖区内业主委员会任期届满未完成换届选举工作新旧物业服务企业交接中发生的矛盾纠纷设立业主大会组织召开业主大会会议过程中出现法律法规规章制度没有规定的相关情形在物业管理区域增建共用设施设备,改建、重建建筑物及其附属设施;发生其他严重影响物业管理区域稳定的情形据其他城市的经验,物业管理联席会议能够集中多方力量,较好地解决住宅小区中问题严重、情况复杂、容易引起社会稳定的纠纷。

四、制定新旧住宅小区电动自行车集中停放、充电点建设的制度

(一)建议新建小区在规划设计时,要求建设单位配套建设电动自行车集中停放、充电点。

电动自行车在住宅小区楼宇大堂、楼道违法违规停放、充电现象禁而不止的最主要原因是老旧小区没有建设电动自行车集中停放、充电点。要从源头上解决因电动自行车违规停放、充电引起的火灾问题,必须要住宅小区建设足够的电动自行车集中停放充电点,否则难以解决住宅小区电动自行车乱停乱放、乱拉线充电,电动自行车引起的火灾禁而不止的问题。目前我省及各地级市还没有规定住宅小区规划报建时强制要求建设单位配套建设电动自行车足够的集中停放充电点的制度,导致竣工验收合格、交付使用的小区根本没有电动自行车集中停放充电点。市住房城乡建设已于20191129发出了《关于推广新建住宅小区建设电动自行车集中停放场所和充电设施的通知》,但因为只是倡导建设单位(开发商)在新建住宅小区建设电动自行车集中停放场所和充电设施,不是强制措施,效果并不好。最关键的是自然资源(规划)部门应当在住宅小区规划设计时就强制要求新建住宅小区配套建设电动自行车集中停放充电点,同步规划、同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用,才能确保所有新建住宅小区配套建设足够的电动自行车集中停放充电点。《广东省应急管理厅等六厅局转发关于进一步加强电动自行车消防安全管理工作的通知》(粤应急〔2019398号)的附件《电动自行车停放充电场所建设要求》对电动自行车停放充电场所平面布置要求、电气设置要求、消防设施器材设置要求都作出详细的规定,我市完全可以根据《电动自行车停放充电场所建设要求》,在住宅小区规划设计时就强制要求新建住宅小区配套建设电动自行车集中停放充电点。因此,市住房城乡建设在市人大常委会征求《条例(草案修改稿)》修改意见时提出了增加两项规定:一是规定“建设单位应当在新建住宅小区配套建设电动自行车集中停放场所和具备定时充电、自动断电、故障报警等功能的智能充电控制设施”;二是规定“自然资源部门在新建住宅小区项目核发项目规划许可和项目验收等环节严格把关,确保新建住宅小区项目电动自行车集中停放场所和充电设施按要求同步规划、同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用

(二)建议制定鼓励老旧小区增建电动自行车集中停放、充电点的制度。

老旧小区在绿地或其他场所增设电动自行车集中停放、充电点属于改建小区配套设施的行为,根据《民法典》规定,需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意目前很多小区的业主委员会、物业服务企业及街道办事处、县(市、区)住建部门都希望在老旧小区增设电动自行车集中停放、充电点但却难以实施,其主要原因就是无法得到业主表决同意。有的小区已建好了电动自行车集中停放、充电点,但因一些业主的强烈反对又被拆除了,还引发了支持建设和反对建设两群业主之间的矛盾。因此,市住房城乡建设在市人大常委会征求《条例(草案修改稿)》修改意见时提出了增加一项规定“未配建或缺少电动自行车集中停放场所和充电设施的住宅小区,利用公共用地自行车库、露天停车位等增建、改建电动自行车集中停放、充电”《条例(草案修改稿)》的第十一条【物业管理联席会议制度】规定物业管理联席会议主要协调处理辖区内在物业管理区域的重大事项,其中包括了“增建共用设施设备”“改建、重建建筑物及其附属设施”,增建、改建电动自行车集中停放、充电点就属于物业管理联席会议研究解决的事项。

(三)建议制定禁止电动自行车进入电梯的制度。

2021510日,成都市某小区一名业主在推着电动车进入电梯时电动车发生爆炸引发火灾,导致多人受伤(其中包括一名婴儿)。为防范类似事故的发生,保障广大人民群众的乘梯安全,《广东省市场监督管理局关于做好张贴“禁止电动车进入电梯”警示标志工作的通知》(粤市监特设〔2021215号)要求在电梯乘客易于注意到的明显位置张贴“禁止电动车进入电梯”警示标志,加强对电梯使用情况的日常检查、巡查,发现电动车进入电梯等不安全乘坐电梯行为的,要及时制止。因此,市住房城乡建设在市人大常委会征求《条例(草案修改稿)》修改意见时提出了增加一项规定“物业服务人应当禁止电动自行车进入电梯,在电梯的明显位置张贴禁止电动车进入电梯警示标志,发现电动自行车进入电梯的,应及时制止和劝阻。”

五、市自然资源局推动电动自行车集中停放、充电点的建设

目前市自然资源局对新建住宅小区已要求根据《城市居住区规划设计标准》配套建设非机动车停车点,配套足够的非机动车停车位,并同步配置充电设施。但现行《城市居住区规划设计标准》、《电动汽车充电基础设施建设技术规程》及《清远市规划区配建停车场(库)建设规划管理办法》中均未明确非机动车充电设施的具体布置要求。经了解,国家标准《电动自行车集中充电设施技术规范》编制已于 2019 年启动,但未正式出台。下一步,市自然资源局将会同局内相关科室对停车规范进行完善,待国家标准《电动自行车集中充电设施技术规范》出台后严格遵照执行。

根据《清远市“三小场所”、出租屋、电动自行车消防安全专项治理行动方案》精神,为加强电动自行车火灾防范,简化报建程序,市自然资源局建议已建成小区可在小区内部选取满足消防安全要求位置用于建设电动自行车集中充电设施,建设前需做好小区协调工作并征得小区业主同意后实施。

六、城市管理和综合执法部门加强小区环境整治、防违控违拆违工作

(一)做好垃圾分类工作,打造文明宜居小区。开展小区环境整治,夯实垃圾分类基础。深入开展生活垃圾分类宣传活动,采用入户宣传、派发分类指引宣传单,加强对小区居民的培训指引,指导督促小区居民做好生活垃圾分类,提高生活垃圾分类知晓率和投放准确率,创造文明宜居小区。

(二)加强住宅小区防违控违拆违工作。严格落实《清远市2021年违法建设治理工作实施方案》要求,对住宅小区内未取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设、违规破坏或者擅自改变房屋外观违法搭建建筑物构筑物等违法行为进行摸底,按照《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等法律法规进行监管、严控、查处工作。集中力量查处一批社会影响较大、群众反映强烈的违法建设,坚决遏制市区住宅小区违法建设泛滥势头。

(三)建立社会监督和评价机制发挥居住小区业主社会监督作用,对物业公司的服务水平和质量进行监管。同时利用各种形式加大宣传力度,宣传与物业管理相关法律法规,让业主、物业服务企业、政府部门明确各自的权力,保证物业管理有序规范进行,营造物业管理人人有责的社会氛围。

(四)常态化巡查治理,规范小区周边环境秩序。城管部门加大巡查力度,严厉打击小区周围私设摊位、乱摆乱卖、违规张贴商业广告等行为,有效净化居住小区外部环境。

七、公安部门加强小区安全管理和查处高空抛坠物等违法行为

《民法典》第九百四十二条明确规定:“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”按照法定职能,公安部门主要开展了以下工作:

(一)加强宣传教育工作。结合“百万警进千万家”“平安+满意”创建工作,公安部门加强与物业、主管单位和村民委员会、居民委员会等单位的协同配合,加强日常安全宣传教育和普法教育,引导群众强化安全意识。

(二)依法查处高空抛坠物等违法行为。公安部门加强重点部位日常巡逻,指导物业小区做好人防、物防、技防设施的安装及应用,并要求有条件的小区将安防设施连接至公安机关。如果发生高空抛坠物等违法行为,公安机关将第一时间收集固定证据,属于民事行为的指导当事人依法维权;属于行政、治安案件的及时查处,并依法追究当事人相关责任。

公安部门将按照市委市政府“十大行动”统一部署和全市公安机关“平安+满意”创建活动工作要求,坚持以人民为中心,积极配合开展物业管理相关工作,共同促进社区文明和谐建设。


附件:1.与人大代表、提案人沟通情况登记表;

    2.市城管局关于市政协七届会议第20210282号提案

       协办意见的函;

      3.市公安局关于对清远市政协七届会议第 20210282

        号提案会办意见的函;

     4.市自然资源局关于市政协七届会议第 20210282

       提案答复的函。


 


清远市住房和城乡建设局

2021714


(联系人:莫开勇,联系电话:3376689



 
                                                                       
附件1与人大代表、提案人沟通情况登记表(20210282).jpg                                                                         
附件2市城管局关于市政协七届会议第20210282号提案协办意见的函.wps                                                                         
附件3市公安局关于对清远市政协七届会议第20210282号提案会办意见的函.wps                                                                         
附件4市自然资源局关于市政协七届会议第20210282号提案答复的函.pdf                                                         
                        
                 
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